Важнейшим фактором повышения эффективности управления ЖКК является упорядочение организационных структур управления. Развитие договорных (конкурентных) отношений в сфере управления жилищным фондом и систем его коммунального жизнеобеспечения в муниципальном образовании является основой перехода от административных методов управления к экономическим за счет разделения ответственности:
- собственника жилищного фонда - за содержание своего имущества, определение целей управления им и источников финансирования поставленных целей;
- управляющей жилищной организации - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;
— подрядных.
При проектировании организационной структуры управления предприятий ЖКК необходимо учитывать следующие требования:
- обеспечение непрерывности и стабильности процесса предоставления ЖКУ;
- сохранение полной управляемости управляющей жилищной организации на период реорганизации предприятия ЖКК;
- обеспечение условий преемственности в деятельности органов социальной защиты;
- использование накопленного технико-технического, информационного, технического, кадрового и организационного потенциалов;
- правовое, финансовое, информационное, кадровое организационное обеспечение предлагаемой реорганизации в условиях недостаточной проработки нормативно-правовой базы всех иерархических уровней управления (макро-, мезо- и микроуровней);
- регулирование муниципальной администрацией процесса перехода к новым формам управления;
- обеспечение открытости проводимой реорганизации и повышение самостоятельности населения в выборе управляющих организаций.
С учетом различного уровня развития рыночных отношений в муниципальных образованиях организационные структуры управления жилищным фондом с системами коммунального жизнеобеспечения сводятся к трем принципиальным моделям по организации управления:
1. Все функции по управлению ЖКК выполняются соответствующими муниципальными унитарными предприятиями или государственными унитарными предприятиями по согласованию с комитетами по управлению муниципальным имуществом (МУП ЖКК, КУМИ) - производственно-техническими объединениями (ГУП ПТО), входящими в состав органов управления администрации муниципального образования и объединяющим в одном лице заказчика и подрядчика.
2. Создается жилищно-коммунальная организация, осуществляющая функции заказчика по всем видам жилищного и коммунального обслуживания — служба единого заказчика — на основе рационального разделения функций между собственником основных фондов ЖКК и организациями, привлеченными для управления и обслуживания принадлежащего ему жилищного фонда и организации предоставления жилищно-коммунальных услуг;
— формируются специализированные управляющие компании по привлечению инвестиций для финансирования модернизации и реконструкции объектов инженерной инфраструктуры, энергосервисные компании по реализации ресурсосберегающих проектов и другие.
Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях при управлении жилищным фондом осуществляется на основе создания единых служб заказчика или путем создания товариществ собственников жилья (ТСЖ).
К основным факторам, характеризующим конкретные условия деятельности по управлению жилищным фондом в муниципальном образовании, и влияющим на параметры организационной структуры, относятся: фактические и прогнозные объемы работ и услуг, определяемые количественными характеристиками; размеры общей площади и техническое состояние жилищного фонда и систем его инженерного обеспечения; рассредоточенность жилищной инфраструктуры; формы собственности и другие факторы.
Структурные рыночные преобразования в ЖКК муниципального образования связаны с коренным изменением функций органов власти и управления. Создание рынка работ и услуг в сфере управления и обслуживания жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, публичные конкурсные процедуры отбора управляющих организаций и подрядчиков базируются на принятии нормативно-правовых документов, определяющих «правила игры», обеспечивающие эффективное функционирование ЖКК и направленные на формирование договорных отношений и развитие конкурентной среды.
В основу построения эффективной структуры управления жилищным и коммунальным комплексами должно быть положено рациональное разделение функций между собственником (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), профессиональной управляющей организацией, подрядными жилищно-эксплуатационными и коммунальными ресурсно-снабжающими организациями.
Структура управления ЖКК включает следующих участников:
— собственник, выделение и обособление функций которого является обязательным условием формирования эффективной системы управления ЖКК, независимо от размера муниципального образования. Основными функциями органов местного самоуправления, как собственника жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, должны являться:
— установление нормативно-технических требований, стандартов состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры и качества предоставляемых ЖКУ;
— определение источников доходов и обеспечение необходимого уровня финансирования в соответствии с установленными стандартами эксплуатации;
— заключение договора с выбранной (на конкурсной основе) или созданной организацией на управление жилищным фондом и инфраструктурой;
— заключение договоров с населением на предоставление ЖКУ (в случае отсутствия прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией).
Жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) — предприятия, выполняющие работы на подрядной основе по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационная организация может быть создана в организационно-правовой форме: хозяйственное общество, акционерное общество, хозяйственное товарищество или муниципальное унитарное предприятие. Основы деятельности жилищно-эксплуатационных организаций (ст. 22 ЖК) определены, как обеспечение качественнной эксплуатации жилищного фонда.
Обслуживание жилищного фонда определено как сфера для развития конкуренции, т. е. собственники жилья, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей обслуживания жилых зданий.
Ресурсоснабжающие организации (РСО) — организации, поставляющие электроэнергию (энергорснабжающие), оказывающие услуги по водоснабжению (снабжению водой) и водо-отведению, поставляющие газ (газоснабжающие), оказывающие услуги по теплоснабжению и горячему водоснабжению (теплоснабжающие) путем присоединения к внутридворовой сети объекта жилой недвижимости организации-балансодержателя или гражданина.
Отношения по электро-, тепло-, водо-, газоснабжению между РСО и потребителями их продукции регулируются нормами § 6 главы 30 Гражданского кодекса, определяющими правила заключения договоров, которые распространяются на отношения поставки ресурсов как юридическим, так и физическим лицам. В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О естественных монополиях» данная деятельность по поставке газа, электрической и тепловой энергии, осуществляемая в отсутствие конкуренции в силу технологических особенностей производства, отнесена к деятельности субъектов естественных монополий, т. е. в соответствии со ст. 3 данного Закона — к деятельности по удовлетворению спроса на различные виды энергии, потребителями которой являются юридические и физические лица.
Многоотраслевое предприятие ЖКХ представляет собой муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства (МУП ЖКХ), осуществляющее несколько видов деятельности, в том числе:
— электро-, тепло-, водоснабжение потребителей;
— оказание услуг водоотведения или очистки сточных вод;
— оказание услуг по содержанию и ремонту жилых зданий;
— выполнение работ для муниципальных нужд (благоустройство территорий муниципального образования, обслуживание объектов наружного освещения, содержание дорог и прочее);
— оказание услуг бытового потребления (услуги бань, прачечных; гостиничные услуги);
— содержание общежитии;
— оказание ритуальных услуг и прочие.
При осуществлении каждого вида деятельности предприятие обязано руководствоваться теми правовыми и нормативными актами, которые регулируют каждый из выполняемых видов деятельности.
Профессиональная управляющая жилищная организация (далее — управляющая организация) осуществляет предоставление жилищных и коммунальных услуг домовладельцам и нанимателям и обеспечение сохранности жилищного фонда. Муниципальная служба заказ в качестве управляющей организации может быть учреждена органом местного самоупр. ния (например, в форме муниципального унитарного предприятия или муниципальног рождения).
В соответствии с действующим законодательством товарищества имеют право:
- самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижи тью: силами правления или привлекаемых специалистов — профессионалов;
- нанять профессионального управляющего или/и управляющую организацию;
- заключать договоры с предприятиями ремонтно-эксплуатационными и специализиро ными любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуж нию, эксплуатации и ремонту жилого дома;
- привлекать, в т. ч. на конкурсной основе, подрядчиков на любые виды работ;
- контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции;
- невыполнение или плохое качество в рамках договора.
В этих условиях важны рекомендации по оценке эффективности альтернативных сп< бов управления кондоминиумами с учетом практики финансово-хозяйственной деятелы ти ТСЖ, которые должны включать:
— сбор учетной информации о доходах и расходах бюджета ТСЖ при различных способах равления и их анализ с учетом состояния имущественного комплекса;
— расчеты удельных показателей и их оценку, классификацию кондоминиумов по показ, лям финансово-хозяйственной деятельности и способам управления кондоминиумами
— обоснование методических подходов к системе показателей и оценке эффективности личных способов управления на основе построения модели управления кондоминиума
— разработку рекомендаций по оптимизации управления и обслуживания на основе упра! ния объектами кондоминиума;
— бизнес-планирование как инструмент формирования и реализации стратегии управления кондоминиумом.
Информационно-вычислительные или единые расчетно-кассовые центры (ЕРКЦ), создаваемые в виде коммерческих организаций (муниципальных унитарных предприятий, хозяйственных и акционерных обществ, хозяйственных товариществ) как специализированные организации, осуществляют деятельность по сбору и расчету платежей граждан за ЖКУ там, где управление жилищным фондом осуществляет одна управляющая организация. ЕИРЦ может быть создан как структурное подразделение этой организации.
Подрядные организации и предприятия в сфере коммунального хозяйства осуществляют деятельность по:
— санитарной очистке территории;
— содержанию дорожного хозяйства, уличного освещения;
— банно-прачечного и гостиничного хозяйства, ритуальных услуг.
Данные направления деятельности имеют определенные особенности, состоящие в общественном характере предоставляемых работ, когда заказчиком на их выполнение выступает муниципальное образование, а также в отсутствие прямых платежей населения по некоторым выполняемым работам (например, уличное освещение, содержанию дорог, парков и т. д.).
Основными функциями и задачами подрядных организаций в этой сфере является:
— содержание в надлежащем техническом состоянии улиц, площадей, придомовых территорий в соответствии с требованиями к организации транспортного и пешеходного движения;
— качественная и своевременная уборка, санитарная очистка территории;
— озеленение и освещение территории по установленным нормативам;
— сбор, вывоз и утилизация бытовых и производственных отходов;
— улучшение качеств содержания и дизайна объектов рекреации (платежей, культурно- торговых и развлекательных сооружений, мест отдыха населения), стоянок автотранспорта, рекламы, урн и т. д.;
— развитие и повышение стандартов обслуживания в гостиничном и банно-прачечном хозяйстве;
— обеспечение ритуального обслуживания.