Критерии независимости оценщика. Понятие внутреннего и внешнего оценщика

В некоторых случаях цели оценки, требования законодательства, нормативные требования, правила, устанавливаемые определенным регулятором, или особые требования клиента могут предполагать использование специфических критериев, которым должен соответствовать оценщик, чтобы обеспечить свою независимость, как определено вышеуказанными требованиями. Часто подобные требования определяют оценщика, соответствующего им, как «независимого эксперта», «эксперта-оценщика», «независимого оценщика», «постоянного независимого оценщика» или «оценщика, соответствующего указанным требованиям».Важно, чтобы оценщик подтвердил свое соответствие этим критериям времени (непрерывно) компания, в которой работает оценщик, выполняла оценку для данного заказчика.

Оценщики могут быть внутренними и внешними. Внешний оценщик может не быть независимым оценщиком. Независимый оценщик - это внешний оценщик, который не имеет прямо или косвенно - через партнеров, содиректоров или близких родственников значительных финансовых интересов в компании клиента или наоборот и не имеет отношений, связанных с получением гонораров (отличных от гонорара за настоящую оценку) либо в настоящее время, или в течение 24 месяцев. Данный критерий независимости оценщика взят из МСО - Международных стандартов оценки. В российском законодательстве тоже есть такой критерий, но он более расплывчат, менее конкретизирован. Сведения о независимости оценщика содержатся в ст. 16 ФЗ № 135.

Квалифицированный оценщик может быть внутренним, являясь при этом администратором, директором или служащим, который имеет надлежащую квалификацию и не имеет значительного финансового или политического интереса.

Согласно ЕСО (Европейским стандартам оценки) сведения о независимости оценщика должны быть указаны в отчете.

13 Понятие саморегулирования оценочной деятельности. Функции СРО. Понятие«оценщик» в российском законодательстве.

Саморегулирование - это легитимное регулирование рынков и сфер деятельности самими экономическими агентами, с четко регламентированным участием государства.

Саморегулирование в оценочной деятельности является делегированным с обязательным членством в СРО. Оно предусматривает законодательное закрепление полномочий СРО в сфере оценки, а также обязанность субъектов оценочной деятельности участвовать в одной из СРО оценщиков.

Следует отметить следующие основные функции СРО оценщиков:

разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, правил и условий приема в члены СРО;

повышение качества предоставляемых услуг;

представление интересов своих членов в отношениях с федеральными органами государственной власти;

осуществление контроля за соблюдением членами СРО требований законодательства, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков;

организация информационного и методического обеспечения своих членов.

Закон об оценочной деятельности в новой редакции в качестве субъектов оценки признает только оценщиков — физических лиц, членов саморегулируемой организации оценщиков. Компания — юридическое лицо, занимающаяся оценкой, должна иметь в своем штате не менее двух оценщиков — членов саморегулируемой организации (СРО). Оценщик является ответственным за результаты своей деятельности, в обязательном порядке страхуя свою ответственность.

14 П онятие, цель и содержание процедуры согласования результатов оценки.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учётом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов к оценке, проводится по формуле

,где Сит – итоговая стоимость объекта оценки; Сдп, Сзп, Ссп – стоимости, определённые с использованием доходного, затратного и сравнительного подходов; К1, К2, К3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство

15 Основные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки на примере объекта недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

- макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

- микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с массовымо сознанием и факторы психологического характера:

- массированная реклама; инфляционные ожидания; симпатии; осведомленность и т.д.

3. Физические факторы: местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся; -состояние объекта недвижимости; -наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.); -экологические и сейсмические факторы

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:-количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города; объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.); престижность района; экологическая обстановка в районе; - транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; -социальная однородность дома; -характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

- юридическая «чистота» объекта.