Источники финансирования операций с коммерческой недвижимостью

Утилизация (снос)

Жизнь объекта недвижимости не бесконечна. Последней фазой жизненного цикла объекта является его утилизация (снос). Она включает в себя демонтаж внутренних инженерных систем, снос строительных конструкций, вывоз и захоронение строительного лома и рекультивацию земельного участка. Полностью утилизированный объект должен пред­ставлять собой пустой земельный участок, готовый к новой застройке. В профессиональной среде такое состояние объекта называется «зеленая лужайка».

Утилизация объекта недвижимости может проводиться как прежним, так и новым собственником. В отечественной практике эти действия обыч­но совершает новый владелец, поскольку продавец (чаще всего, это руко­водство приватизированного промышленного предприятия, потерпевшего крах) не имеет средств на утилизацию. В западной практике утилизацию перед сделкой выполняет сам продавец с целью повышения рыночной привлекательности земельного участка.

Принято считать, что утилизация — исключительно затратный про­цесс. Это не совсем так. Сделать его полностью прибыльным чаще все­го не удается, однако часть расходов можно значительно уменьшить. Как правило, элементы и узлы демонтированных инженерных систем прода­ются на металлолом, а строительный лом реализовывается строительным подрядчикам для обратной засыпке и выравнивания грунта на стройпло­щадках.

Может оказаться, что весь объект и не нужно сносить. Например, в ряде случаев возможно использование старых фундаментов или даже фа­садных стен для сохранения исторического облика здания. В частности, такие архитектурные решения были использованы на Потсдамской пло­щади в Берлине, где фрагменты старых стен встроены в новые закрыты планарным (бесшовным) остеклением.

В качестве движущей силы всего рынка недвижимости может быть принят собственник-инвестор. Однако инвестор, как правило, не всегда является самодостаточным с финансовой точки зрения субъектом. Рынок недвижимости — один из наиболее капиталоемких, и, как следствие, ин­весторы зачастую прибегают к поиску дополнительных источников фи­нансирования, кроме собственных. Жизненный цикл объекта разделен на две стадии: девелоперскую и инвестиционную и финансирование их имеет свои особенности. Успешные проекты в области коммерческой и жилищной недвижимости начинаются с эффективной бизнес-идеи. Сами по себе такие идеи не требуют финансовых вложений, их количество до­статочно велико, но многие из них не реализуются в связи с отсутствием источников финансирования. Не умаляя значение бизнес-идеи для жиз­ненного цикла объекта, нельзя сбрасывать со счетов умения привлекать финансовые ресурсы в реализуемый проект.