Продажа недвижимости

Параграф 7 главы 30 ГК РФ.

П.1 ст.549 дает легальное определение: По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Перечень объектов недвижимости не ограничен: «или другое недвижимое имущество». Соответственно, параграф 7 главы 30 будет применяться в отношении всех объектов недвижимости.

Параграф 7 – это некие общие правила, регламентирующие правила продажи недвижимости, которые не исключают специальное регулирование продажи отдельных объектов недвижимости. Например, если речь идет о продаже предприятия, то применяться будет параграф 8 еще, а если продается земельный участок, то будет еще применяться и ЗК. Если продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, то будет применяться ГК, ЗК и соответствующий закон.

Из самого легального определения и из самого названия очевидно, какой квалифицирующий признак положен в основу выделения данного вида договора к-п, который обусловил появление специального регулирования. Этот признак – предмет. Предмет – это недвижимое имущество во всех его возможных ипостасях и вариантах.

При этом, поскольку у нас есть общее правило (ст.454 п.5), согласно которому к отдельным разновидностям к-п подлежат применению положения параграфа 1 в части, не противоречащей специальному регулирования. Отсюда вопрос: могут ли выступать предметом БУДУЩИЕ объекты недвижимости? Будущая недвижимость может быть предметом договора продажи недвижимости, ибо запретов нет (потому что в параграфе 7 нет запретов, а параграф 1 допускает к-п будущих вещей). К счастью, эту позицию поддерживает и ВАС.

Постановление Пленума ВАС от 11.07.11 N54, п.1 говорит: поскольку нет запрета в параграфе 7, и есть общее правило о применении к отдельным разновидностям договора к-п параграфа 1, постольку продажа будущей недвижимости возможна. С точки зрения к-п как консенсуального договора нет необходимости иметь титул в момент заключения. Он необходим лишь в момент исполнения.

При этом надо понимать, что да, ст.455 ГК РФ применима к продаже недвижимости. В п.2 ст.455 ГК РФ сказано: «…если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара». То есть нужно исключать случаи, когда нормативно может быть запрещено или из характера товара вытекает иное. Когда невозможна продажа будущей недвижимости? Например, когда договор продажи недвижимости подлежит госрегистрации (по общему правилу сам договор продажи недвижимости не подлежит госрегистрации, а только договор продажи жилого помещения или предприятия). Отсюда, невозможно продать будущее жилое помещения или предприятие. Потому что тогда становится невозможной регистрация такого договора. Договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента регистрации. Поэтому такой договор недостаточно подписать, его нужно еще и зарегистрировать. Как происходит регистрация договоров? Там есть книга, где в строке объекта пишут еще и регистрацию договора. Если объекта нет, то как поставить запись в строке несуществующего объекта? А значит, регистрацию невозможно осуществить, потому что некуда ее записать, а значит, договор не заключен, а значит, продажа будущих жилых помещений невозможно. А если объект существует, но титула нет? Тогда строка в книжечке есть, но регистратор вносит запись о регистрации договора только тогда, когда отчуждатель и обладатель объекта совпадает. Если не совпадает, то не регистрируется договор, и он считается незаключенным. Последствия те же.

В проекте нового ГК предполагается к чертям отбросить регистрацию договор вообще.

К сожалению, эта идея не находит подтверждения у ВАСа. В том же постановлении п.9 ВАС приходит к противоположному выводу: относительно жилых помещений, а на самом деле договор продажи будущих жилых помещений возможен. ВАС там сказал, что для договора продажи будущих жилых помещений просто не нужна государственная регистрация. В жопу ВАС, - говорит Павлов. Этот подход, конечно, нужно учитывать, но пока есть госрегистрация, до тех пор в отношении будущей недвижимости заключения договора к-п невозможно.

Продажа будущей (которой вообще не существует, или которая еще не находится в собственности продавца) недвижимости, которая не является нежилой и не является предприятием, возможна.

Еще одно изъятие – это предписание п.1 ст.37 ЗК РФ. Там говорится, что запрещается заключение договоров к-п по поводу земельных участков, не прошедших кадастровый учет. Это правило тоже определенным образом корректирует наш общий вывод. Мы изначально сказали: будущая – это та, которой нет вообще, или та, которая хотя бы и существует, но принадлежит другому лицу. Если же речь идет о сформированном земельном участке, прошедшем кадастровый учет и принадлежит левому чуваку. Могу ли я заключить к-п по поводу продажи этой чужой вещи? Да, могу. Тут действует общее правило. А если у левого чувака есть участок, и он прошел кадастровый учет, а я пытаюсь его продать по частям. Это невозможно, потому что «часть участка» - это тоже участок, но он не прошел кадастровый учет и тут действует п.1 ст.37 ЗК РФ.

Что же сказал ВАС по этому поводу? В п.10 этого постановления Пленума N54 ВАС говорит о том, что земельный участок, который еще не образован в порядке закона, может быть предметом договора продажи недвижимости. Т.е. любой будущий земельный участок может быть предметом продажи недвижимости.

Вывод: предметом договора продажи недвижимости в принципе могут быть будущие недвижимые вещи, за изъятиями закона (ЗК, например) и специфики товара (предприятие и жилье).

Предмет является существенным условием договора продажи недвижимости. Это очевидный вывод, вытекающий и из ст.432-ой, и из ст.455 ГК РФ. Ст.554 ГК РФ, подтверждая исходный тезис, устанавливает правила идентификации предмета договора в самом соглашении сторон. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Если не указаны, то условия о предмете не согласованы, а значит, договор не заключен. Причем критериев определения в ГК РФ нет. Есть мнение в литературе, что определяющим является кадастровый номер. Это мнение ни о чем не основано. Они ссылаются на закон о госрегистрации, где указано, что этот номер должен быть. Но ГК РФ в данном случае имеет приоритет, а в ГК РФ не сказано, как должен быть определен предмет. Поэтому то, как мы определяем предмет, не имеет значение.

К счастью, ВАС в этом вопросе солидарен с нами. По смыслу п.2 Постановления N54 ВАС не склонен рассматривать кадастровый номер в качестве обязательного реквизита идентификации предмета. Для индивидуализации предмета ДОСТАТОЧНО указания кадастрового номера (при его наличии). Да, если есть кадастровый номер, то больше ничего не нужно. Но если его нет, то это не говорит о том, что никак иначе определить нельзя.

Нужно понимать, что помимо предмета в договоре продажи недвижимости есть еще другие существенные условия. Ст.555 ГК РФ – цена – это существенное условие. Соответственно, она должна быть либо определена, либо определима. В противном случае договор не будет считаться заключенным.

С учетом ст.555 ГК РФ, с учетом того, что цена – это существенное условие, может ли отсутствие цены в договоре восполняться ст.424 ГК РФ? Нет, не может. Существенные условия должны быть в договоре определены.

Не только в к-п, но и во всех иных договорах, предметом которых является недвижимость, цена является существенным условием. Почему? Потому что законодатель рассматривает недвижимость как уникальный объект. Наверно, по этой причине цена объявляется существенным условием.

Для всякого договора к-п недвижимости у нас два существенных условия: предмет и цена. Для отдельных разновидностей договора продажи недвижимости этот перечень может расширяться. Например, при договоре продажи жилой недвижимости п.1 ст.558 ГК РФ устанавливает еще одно существенное условие: перечень лиц, сохраняющих права на отчуждаемое жилое помещение с указанием объема и характера их прав. То есть при продаже жилой недвижимости у нас 3 существенных условия.

Поскольку данное условие отнесено к числу существенным, условие должно быть согласовано независимо от того, существуют такие лица или нет. Если таких лиц нет, то в договоре должно быть указано, что никто не сохраняет права на это жилье. А если в договоре вообще ничего не указано, то условие не согласовано и договор не заключен.

Мы должны констатировать, что договор будет считаться заключенным независимо от того, соответствует ли данное соглашение действительности или нет. Если такие лица наличествуют (бывшие члены семьи собственника, наниматели, арендаторы, легатарии т.д.), а в договоре мы указываем, что никто не сохраняет прав на жилье, то договор все равно считается заключенным. Тогда включится ст.460 ГК РФ – передача вещи с обременениями.

На уровне ВС РФ есть определение по конкретному делу, где ВС констатировал, что раз это условие не соответствует действительности, то договор не заключен. ЭТО НЕВЕРНО!

Надо понимать, что существенным является и то условие, на котором настаивала одна из сторон. Поэтому любое условие, указанное в договоре является существенным. И вот представим, что сторона сказала в договоре, что трактор должен быть синим. А продавец передал красным. То есть не соответствует действительности. Так что же нам, признавать такой договор незаключенным? Бред.

Еще есть другой вопрос: нахер включать такое условие? Ст.558 ГК РФ ни от чего не защищает, поскольку такое условие может не соответствовать действительности. Ст.460-ой вполне достаточно.

Форма – письменная, путем составления единого документа. Обмен документов – это несоблюдение установленных правил к форме сделки. Ст.550 также говорит, что последствия нарушения – это недействительность договора.

Применительно к госрегистрации нужно вспомнить, что существует госрегистрация договора и госрегистрация перехода права собственности. Это две разные регистрации и последствия их несоблюдения различны.

Общий тезис: договор подлежит регистрации в случаях, прямо предусмотренных законом. Исходя из этого, мы должны констатировать, что по общему правило договор продажи недвижимости в регистрации не нуждается и считается заключенным с момента согласования всех существенных условий (их по общему правилу два). А исключение из общего правила: регистрации подлежит договор продажи в двух случаях (продажа жилья и продажа предприятия). Договор считается заключенным с момента регистрации.

В каких случаях подлежит регистрации переход права собственности? Во всех случаях в случае продажи недвижимости.

Если договор не зарегистрирован, то он не заключен. А если не зарегистрирован переход права, то право просто не перешло. Если отсутствует регистрация перехода права, то это лишь свидетельствует о неисполнении договора. Он остается заключенным и действительным.

Причем сначала нужно зарегистрировать договор, а потом переход права.

Особенность содержания договора продажи недвижимости – здесь у продавца единая и единственная обязанность передать соответствующий товар покупателю и перенести на покупателя титул в отношении этого товара.

Что касается передачи, то здесь нужно посмотреть на ст.556 ГК РФ, которая регламентирует сам порядок такой передачи. Она указывает, что передача недвижимого имущества осуществляется по передаточному акту. При этом мы должны понимать, что значение передаточного акта – это чисто доказательственное, он лишь доказывает, что ввод во владение (передача) состоялось. С точки зрения доктрины и практики – передаточный акт – это не единственное возможное доказательство. Да, передаточный акт – это доказательство, но не единственное.

Имея чисто доказательственное значение, передаточный акт не может восприниматься как составная часть договора и следовательно само по себе отсутствие этого акта на действительность и заключенность договора к-п недвижимости не влияет.

Кроме того, сама по себе фиксация в передаточном акте ненадлежащего состояния недвижимого имущества, наличия в нем определенных недостатков, от ответственности за эти недостатки продавца не освобождает.

Нужно обратить внимание, что в абз. 2 п.1 ст.556 ГК РФ: с момента составления передаточного акта продавец считается исполнившим свою обязанность. Ст.459 ГК РФ: с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность, на покупателя переходит риск случайной гибели. С момента составления передаточного акта на покупателя переходит риск случайной гибели соответствующего имущества.

Само указание абз. 2 п.1 ст.556 несколько некорректно: «…вручение имущества и с момента подписания передаточного акта». Само подписание акта – это уже своеобразное вручение. Поэтому практика этот союз «и» трактует как «или».

Относительно передачи недвижимого имущества необходимо также обратить внимание на правила ст.552 ГК РФ, которые воплощают принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Несмотря на то, что земельный участок и находящийся на нем недвижимый объект, это два разных объекта, законодатель старается признать их единство: вместе с передачей соответствующего объекта недвижимости к покупателю переходят и соответствующие права на земельный участок. Ст.555 ГК РФ говорит, что цена отчуждаемой недвижимости включает себя по общему правилу стоимость земельного участка.

Вторая составляющая обязанности продавца – это перенос титула в отношении отчуждаемого объекта недвижимости.

При этом этот перенос титула завязан исключительно на момент госрегистрации перехода права собственности. Нужно понимать, что перенос титула и фактическая передача не являются объективно связанными между собой. Если мы посмотрим законодательство о госрегистрации, то в перечне документов, которые надо предоставить, нет документа, подтверждающего фактическую передачу. Отсюда, такая передача может быть как до госрегистрации перехода права, так и после этого. Никакой объективной последовательности между этими действиями законодатель не устанавливает.

ВАС недавно эту идею подтвердил, указав на то, что госрегистрация может осуществляться и в отсутствии фактической передачи – это было конкретное дело.

Вопрос, связанный с госрегистрацией перехода права собственности регламентируется предписаниями ст.551 ГК РФ, где решается проблема, связанная с уклонением одной из сторон от такой государственной регистрации. Одновременно, нужно помнить, что применение ст.551 ГК РФ регламентируется п.61-64 Постановления Пленума N10/22.

Продажа предприятий – на самостоятельное изучение. Эта конструкция невостребованная.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗАКОНЧЕНА.