Ограниченные вещные права

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.

Жилые помещения (они предназначены для проживания граждан) используются в соответствии с их назначением. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками другим лицам для проживания на основе договора (ст. 288 ч. 1 ГК РФ). Размещение собственником в принадлежащих ему жилых помещениях предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода таких помещений в нежилые.

Собственнику квартиры в многоквартирном жилом доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, несущие конструкции, электрическое, санитарно-техническое оборудование). Эта доля в праве собственности на общее имущество не может быть отчуждена отдельно от права собственности на квартиру.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома могут образовывать товарищества собственников квартир (жилья). Эти товарищества действуют как некоммерческие организации.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. При переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу члены семьи прежнего собственника сохраняют право пользования жилым помещением.

Категория вещных прав включает не только право собственности, но и иные, ограниченные вещные права. Ограниченные права также предоставляют управомоченным лицам непосредственное, хотя и строго ограниченное господство над чужим имуществом. Объектом также выступает индивидуально определенная вещь. Ограниченное вещное право – по сути ограничение правомочий собственника в области пользования вещью с сохранением правомочий по распоряжению.

Признаки:

1. Права на чужие вещи ограничены по содержанию по сравнению с правом собственности.

2. Ограниченные вещные права производны, зависимы от права собственности как основного вещного права. ОВП не могут существовать самостоятельно, в отрыве от права собственности.

3. ОВП ограничивают и как бы обременяют право собственности, причём обременения сохраняются и при смене собственника вещи. Т.е. их особенность это сохранение даже в случае смены собственника, ОВП следуют за вещью.

4. Их характер и содержание определяют непосредственно законом.

5. Поскольку большая часть ОВП распространяются на недвижимость – важным признаком является государственная регистрация этих прав, в других случаях – иные формы учета.

Т.о., ограниченное вещное право – зарегистрированное в установленном законом порядке абсолютное гражданское право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в т.ч. и помимо его воли).

Традиционная классификация:

1. права пользования чужими вещами (сервитут, эмфитевзис, суперфиций);
2. права на получение известной ценности из чужой вещи (залоговое право, право на получение ренты за счет стоимости недвижимой вещи);
3. права на приобретение известной вещи (преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве на неё).

Классификация в российском законодательстве (по объекту права):

1. право по использованию чужих земельных участков и других природных ресурсов (земельные, водные, градостроительные сервитуты, права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования);
2. права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жилым помещением члена семьи его собственника, право пользования по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа);
3. «обеспечительные права» - залог и удержание;
4. права на «хозяйствование с имуществом собственника»: хозяйственного ведения и оперативного управления.

Несмотря на то, что перечень ОВП в России на самом деле не исчерпывается ст. 216 ГК, а закрепляется и в нормах публично-правового земельного и иного законодательства, перечень всё же остаётся закрытым, таким образом соблюдается один из важнейших признаков вещного права.

Сервитут.

Сервитут обременяет чаще всего земельные участки, например, путем права предоставления прохода или проезда через земельный участок.

Виды:

1) земельные (в отношении земельного участка); например, при обращении залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок может оказаться, что на нем находится здание или сооружение собственника, не находящееся в залоге. В этом случае залогодатель получает сервитут на оставшуюся незаложенной часть земельного участка;

2) строительные: прокладка и эксплуатация ЛЭП, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, строительство, реконструкция и эксплуатация зданий;

3) водные сервитуты: право на забор воды, водопой скота и др.;

4) лесные сервитуты: ограниченные права пользования участком леса.

Сервитут заставляет собственника преодолевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования каких-то действий собственника по отношению к сервитуарию. Между тем, он может состоять как в ограниченном праве пользования недвижимостью (положительный сервитут), так и в запрете собственнику на осуществление каких-либо действий (отрицательный сервитут). Сервитут не может полностью лишать собственника своих правомочий.

Сервитуты устанавливаются, как правило, по договору, носят возмездный характер, могут быть как срочными, так и постоянными; сервитутные права подлежат обязательной государственной регистрации.

Существуют также т.н. «публичные сервитуты»: пользование водными объектами общего пользования, свободно пребывать в лесном фонде. Однако в силу неопределенности круга лиц такой «сервитут» носит характер не ограниченного вещного права, а общего ограничения права собственности на конкретный объект недвижимости.