2014-02-09
3578
Под термином «недвижимость» в общем случае можно понимать землю с находящимися на ней постройками и коммуникациями, т.е. совершенно определенный физический объект, который можно «потрогать». С другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не сами физические объекты, а различные права на них: право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного срочного пользования, право аренды, право залога, право ограниченного пользования (сервитут), право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право наследуемого владения, право собственности и др. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т.д. Таким образом, для полной характеристики объекта недвижимости необходимо рассматривать в комплексе характеристики его как физического объекта, так и права на него.
Основой отношений по поводу недвижимости является вещное право. Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, существуют следующие вещные права:
1) право собственности («абсолютное» вещное право) (ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) вещные права ограниченного содержания: право полного хозяйственного ведения имуществом (ст. 114, ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации); право оперативного управления имуществом (ст. 115, ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации);
3) вещные права лиц, не являющихся собственниками: право пожизненно наследуемого владения земельным участком (ст. 265-267 Гражданского кодекса Российской Федерации); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268-270 Гражданского кодекса Российской Федерации); право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, ст. 277 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Различные виды вещных прав отличаются именно объемом власти над вещью (в праве собственности – он максимальный), кроме того, за исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.
Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в Конституции Российской Федерации и регулируются законодательством различных отраслей права – гражданского, жилищного, земельного и т.д.
Очевидно, что с понятием недвижимости тесно связано понятие собственности.
Право собственности в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает право владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов). Итак, собственность – это комплекс прав («триада прав»), который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках (полномочия собственника):
1) Право владения – это основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (т.е. фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.). Право владения обеспечивает возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя. Субъект права владения помещением может закрыть последнее на замок, заменить покрытие стен и перекрытий, переставить или заменить в нем мебель, предоставить помещение в пользование под новую функцию по истечении обязательств по предыдущему функциональному использованию, но все – в пределах правил, оговоренных субъектом права распоряжения.
2) Право пользования – это основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Субъект права пользования помещением обладает лишь частью права собственности, позволяющей использовать это помещение по назначению на условиях, определяемых субъектом более сильного права владения.
3) Право распоряжения – это основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (передача по наследству, уничтожение и т.д.).
Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью, поскольку приносит максимальный набор выгод. Владение, пользование и распоряжение могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
В зарубежной теории и практике экономики недвижимости в понятие права собственности включают восемь элементов («пучок прав»):
- право на доход, который даст реализация пользования и распоряжения объектом недвижимости;
- право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);
- право передавать объекты недвижимости;
- право бессрочного владения;
- гарантия от экспроприации или право на безопасность;
- существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав собственника;
- запрещение использовать землю во вред другим людям;
- возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга.
Экономически право собственности реализуется тогда, когда начинает приносить материальные выгоды (блага) его обладателю (например, в виде дохода). Существует два способа присвоения и отчуждения благ, приносимых объектом недвижимости: индивидуально обособленный (частный) и совместный (общий, публичный). Соответственно по признаку субъекта присвоения в настоящее время в Российской Федерации различают следующие основные формы собственности:
- государственная собственность (федеральная, субъектов Российской Федерации);
- муниципальная собственность;
- частная собственность (граждан, юридических лиц);
- общая собственность (совместная, долевая).
Субъекты права собственности на недвижимость – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные правами и несущие обязанности в соответствии с гражданским, земельным, водным, лесным и другим законодательством Российской Федерации. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три группы субъектов:
1) Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.
2) Граждане, объединения людей, семьи, социальные группы, в том числе иностранные граждане, наделенные гражданской и земельной право- и дееспособностью. Гражданская правоспособность – способность иметь права и нести обязанности возникает в момент рождения гражданина и прекращается смертью. Гражданская дееспособность – способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их наступает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении 18 лет). Вследствие психического расстройства гражданин может быть признан судом недееспособным, сделки совершает опекун. В случае злоупотребления спиртными напитками или наркотиками гражданин может быть ограничен судом в дееспособности, над ним устанавливается попечитель. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.
3) Юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
Объект права собственности – любое недвижимое имущество, распоряжение которым разрешено по закону.
Основаниядля приобретения права собственности:
- договор о приватизации;
- договор о переходе (передаче) имущества в собственность (купли-продажи, мены, дарения, др.);
- переход имущества в порядке наследования.
Законодательно установлено три обязательных юридических действия, совокупность которых служит основанием возникновения права собственности:
- договор (передача права);
- акт приема-передачи (передача вещи);
- государственная регистрация права.
Основания для прекращения права собственности:
- отчуждение собственником своего имущества другим лицам;
- гибель / уничтожение имущества;
- отказ собственника от права собственности (расприватизация);
- основания общественного характера (взыскание по обязательствам, реквизиция, конфискация, др.).
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владения (в соответствии с целевым назначением земель, к которым участок отнесен) без права распоряжения.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.
Право хозяйственного ведения имуществом обеспечивает реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника – и ограниченного распоряжения (аренда, залог, вклад в уставный капитал) – без ограничения целей использования имущества, но с правом собственника на получение части прибыли от этого использования.
Право оперативного управления имуществом идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности – с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. – даже с разрешения собственника).
Правовая среда функционирования объекта недвижимости формируется системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рынками, с применением властных полномочий на основании нормативных актов. Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости.
К основным характеристикам правовой среды относят:
· уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;
· уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;
· стабильность принципов фискальной политики;
· нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;
· законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;
· уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;
· наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;
· уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.
Законодательную базу Российской Федерации в сфере недвижимости составляют:
· Конституция Российской Федерации (закон высшей юридической силы);
· Кодексы Российской Федерации – Гражданский, Земельный, Жилищный, Градостроительный;
· федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).
Применительно к недвижимости Конституция Российской Федерации (12.12.93 г.):
· гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;
· определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
· устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
· гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина Российской Федерации.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (30.11.94 г.) устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:
· определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;
· описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;
· нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.
В Земельном кодексе Российской Федерации (30.10.01 г.) представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли. Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность, в аренду и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.
Жилищный кодекс Российской Федерации (29.12.04 г.) регулирует отношения по поводу:
· возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального и частного жилищного фонда;
· пользования общим имуществом собственников помещений;
· отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
· учета жилищного фонда;
· содержания и ремонта жилых помещений;
· переустройства и перепланировки жилых помещений;
· управления многоквартирными домами;
· создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
· предоставления коммунальных услуг;
· контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Градостроительный Кодекс Российской Федерации (29.12.04 г.) регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды – в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (21.07.97 г.) устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.
В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (29.07.98) предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (16.07.98 г.) устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.
Федеральный закон «О недрах» (21.02.92 г.), содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.
2.2 Обременения права собственности: постоянные и временные ограничения права собственности на недвижимость
В современном цивилизованном мире уже давно не существует «священной, неприкасаемой» собственности, поскольку полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований.
В соответствии с действующей Конституцией России (ст. 36, ч. 2) и Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 209, ч. 3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать природоохранные (экологические), санитарно-гигиенические и другие условия, целевое назначение объектов.
К примерам властных полномочий правительства, ограничивающих права частной собственности, можно отнести:
1) Право регулирования имущественных отношений для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.
2) Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации собственнику по согласию собственника или по решению суда.
3) Право вводить налогообложение и взимать налоги с собственников недвижимости для поддержания государственных программ, оказания общественных услуг, повышения эффективности использования ресурсов.
4) Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания, и при отсутствии законных наследников.
5) Право государства ограничивать использование и распоряжение памятниками истории и культуры, сельскохозяйственными землями, землями лесного и водного фондов, континентального шельфа (морского дна и его недр), территориальных вод, недрами, землями общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), землями заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и др.
6) Право налагать постоянные и временные ограничения права собственности. В России, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениями.
В практике управления объектом каждый из трех компонентов право собственности – по отдельности или группой – может быть передан собственником другому лицу по договору на определенных условиях, после чего у полного права собственности появляется обременение, ограничивающее возможности использования объекта для целей, не предусмотренных указанным договором.
Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Для собственника недвижимого имущества российским законодательством установлены определенные временные ограничения (обременения), которые стесняют его права при осуществлении прав собственности:
- сервитуты (ст. 274-277 Гражданский кодекс Российской Федерации);
- ипотека (ст. 334 Гражданский кодекс Российской Федерации);
- доверительное управление (ст. 1012-1026 Гражданский кодекс Российской Федерации);
- аренда, лизинг (ст. 650-670 Гражданский кодекс Российской Федерации).
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком – сервитута. Сервитут может устанавливаться для обеспечения права прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Различают положительные и отрицательные сервитуты. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости (право прохода или проезда через «служащий» земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами, прокладки линий передачи, связи и трубопроводов и т.п.). Отрицательные сервитуты – это право требовать, чтобы собственник примыкающего к «господствующему» «служащего» участка воздерживался от тех или иных видов его использования (например, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведения таких, которые не могут препятствовать доступу на «господствующий» участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида)). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другая недвижимость, ограниченное пользование которой необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Сервитуты подразделяются на частные и публичные. Частный сервитут устанавливается по соглашению между собственниками недвижимого имущества, один из которых требует установления сервитута. Публичный сервитут установлен федеральным законом (ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации) или иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, когда это необходимо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (например, для целей прохода или проезда через участок, ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения на участке геодезических знаков, забора воды, проведения изыскательных, исследовательских и др. работ).
Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т.е. должника. Ипотека обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя (первичного кредитора или иного держателя залогового обязательства) на преимущественное удовлетворение основного требования из стоимости заложенного объекта. При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом, даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залогодателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осуществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомянутой суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога. Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
По договору доверительного управления имуществом (траста) собственник недвижимости (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом на определенный срок, что, однако, не приводит к переходу права собственности на переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.
Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок аренды определяется договором (в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Лизинг – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Наиболее часто в градостроительной деятельности встречаются следующие виды постоянных ограничений (обременений) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недвижимости:
· запрет на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;
· условие начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;
· запрет на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;
· ограничение на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;
· ограничение на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;
· условие соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются в законодательном порядке;
· условие выполнять определенные работы по охране памятников историко-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно-защитных и иных защитных зон;
· запрет на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;
· условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;
· условие использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;
· условие проведения дренажных работ, создания инженерно-защитных сооружений на земельном участке;
· обеспечение временного пользования земельным участком для производства проектно-изыскательских работ;
· условие возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;
· создание защитных насаждений или иных природоохранных объектов;
· обеспечение опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком;
· условие сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных.
Земельный участок, здание, строение и сооружение может быть также обременено другими градостроительными ограничениями, запретами и иными условиями использования, устанавливаемыми в государственных и общественных интересах в соответствии с законодательством.
Наиболее полным по составу является интерес полного права собственности, владелец которого имеет право использования или отчуждения недвижимости по своему усмотрению при условии соблюдения закона и неотъемлемых прав других членов общества. Владелец полного права собственности может создать меньшие по объему выгод интересы, например, право аренды. В свою очередь, арендатор может создать интерес субаренды, передав право пользования недвижимостью субарендатору. Теоретически этот процесс неограничен. При этом арендная плата, которую основной арендатор выплачивает владельцу полного права собственности, называется главной или основной арендной платой, а соответственно, арендная плата, выплачиваемая субарендатором «своему арендодателю» называется субарендной платой. Разница между субарендной и основной арендной платой называется доходной, или прибыльной арендной платой.
