2014-02-09
2082
Способы оценки рыночной стоимости земли
Существуют следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков:
- метод сопоставимых продаж, который заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж;
- метод соотнесения (переноса), который состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка; далее из общей цены комплекса вычитается стоимость зданий и сооружений и рассчитывается стоимость земельного участка;
- метод капитализации земельной ренты, при котором стоимость земельного участка определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей;
- метод техники остатка для земли, при котором капитализируется доход, рассчитанный исходя из доли прибыли, отнесенной к земельному участку;
- метод развития земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки; др.
В настоящее время в России стоимость земельных участков, приобретаемых в частную собственность, главным образом, рассчитывается исходя из величины земельного налога, умноженной на определенный коэффициент. Однако на зарождающемся российском земельном рынке цены складываются исходя из спроса и предложения.
Восстановительная стоимость объекта недвижимости определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии объекта оценки в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения объекта недвижимости определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от объекта оценки.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:
1. Метод количественного анализа (на основе сметной стоимости строительства).
2. Индексный способ.
3. Метод сравнительной единицы.
4. Метод разбивки на компоненты.
Использование метода количественного анализа (на основе сметной стоимости строительства) при определении восстановительной стоимости объекта оценки заключается в составлении сметы на строительство данного объекта (документированного плана поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство), как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта оценки, хотя он может быть значительно облегчен, если для объекта оценки сохранились старые сметы, по которым он строился. В противном случае эксперту-оценщику будет необходима помощь специалиста-сметчика, который разработает сметы для объекта оценки с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т.е. определить прямые затраты. Далее к ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т.п.), а также прибыль застройщика:
| Строительно-монтажные работы | |
| + | Основная заработная плата строительных рабочих |
| + | Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций |
| + | Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов |
| = | Итого прямые затраты (ПЗ) |
| + | Накладные расходы (НР) |
| = | Итого издержки подрядчика (С=ПЗ+НР) |
| + | Плановые накопления (ПН) |
| = | Итого цена подрядчика (Ц=С+ПН) |
| + | Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО) |
| + | Прочие затраты застройщика, связанные со строительством (затраты на проектно-сметные и изыскательные работы; затраты, связанные с землеотводом; затраты по функциям заказчика; оплата юристов и других консультантов; страховые платежи; налоги; расходы по продаже; текущие расходы за время окончания строительства до продажи; прочие затраты) (ПЗЗ) |
| = | Итого затраты застройщика (ЗЗ= Ц+ЗО+ПЗЗ) |
| + | Прибыль застройщика (ПрЗ) |
| = | Итого стоимость объекта (Соб=ЗЗ+ПрЗ) |
Индексный способ предусматривает корректировку балансовой стоимости объекта оценки на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством Российской Федерации и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы – это метод оценки затрат на строительство объекта оценки путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 кв. метр, 1 куб. метр, 1 место и пр. В случае если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
Метод разбивки на компоненты использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.).
