ТЕМА 7. Затратный подход к оценке недвижимости
Введение в методы оценки стоимости объектов недвижимости. Практическое использование методов оценки объектов недвижимости
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости:
- затратный подход;
- доходный подход;
- рыночный подход (метод прямого сравнительного анализа продаж).
Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т.е. принцип замещения.
Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения определенного дохода от ее использования.
|
|
Рыночный подход (подход прямого сравнительного анализа продаж) основан на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с объектом оценки и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Данный подход основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного другого объекта с подобными полезными свойствами.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.
В основу затратного подхода положен принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.
Затратный подход основан на предположении: затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимости (7.1):
|
|
(7.1)
где Соб – стоимость объекта оценки;
Сзем – стоимость земельного участка;
Свосст – восстановительная стоимость (стоимость замещения) объекта оценки;
И – сумма износа, накопленного объектом оценки.
Затратный подход используется в следующих случаях:
- наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;
- для объектов специального назначения, по которым отсутствуют аналогичные продажи (тюрьмы, банки, административные здания и т.д.);
- в условиях пассивного рынка, когда отсутствуют аналогичные продажи.
Затратный подход не следует применять в следующих случаях:
- когда оценивается здание, имеющее историческую ценность;
- когда оценивается старое здание, имеющее чрезмерный физический износ;
- когда невозможно сделать самостоятельную оценку стоимости земельного участка.
В настоящее время в России затратный подход является в оценке недвижимости определяющим, т.к. для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за недостаточной развитости рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии:
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного.
2. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся на земельном участке.
3. Вычет накопленного улучшениями износа.
4. Суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом износа.