Лекция 8. Категории земельного фонда страны

Лекция 7. Классификация земельного фонда страны.

Раздел 4. ЗЕМЕЛЬНЫЙ ФОНД КАК ОБЪЕКТ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Весь земельный фонд в пределах границ Российской Федерации, независимо от форм владения, собственности или пользования им, является объектом ГЗК. Общая площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2002 г. составляла 1709,8 млн. га

(12,5 % мировой территории) и 420 млн. га континентального шельфа.

На территории России сосредоточено 55 % черноземных почв мира, 50 — запасов пресной воды и 60 % запасов древесины хвойных пород, что суммарно оценивается в 30 триллионов долл. США. Разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30 % мировых запасов и их оценивают по существующим мировым ценам (которым свойственна тенденция постоянного роста) в 35 триллионов долл. США. Емкость территориального пространства России по биоклиматическому потенциалу для нормальной жизни составляет 1,0...1,3 млрд. чел. Территория России отличается уникальной инфраструктурой, созданной многими поколениями людей. На земном шаре только на пространствах России имеются огромные ареалы земель, никогда не подвергавшихся природным катаклизмам (землетрясения, затопления, ураганы, засухи и т. д.).

Земельный фонд страны классифицируют:

по административно-территориальной принадлежности;

форме прав на землю;

категории земель (в зависимости от основного целевого назначения и разрешенного использования);

субъектам земельных отношений;

качественному и экологическому состоянию земель;

видам угодий.

Необходимость ведения земельного кадастра по административно-территориальному признаку объясняется многоуровневостью и единством ведения госземкадастра на территории всей страны. Это связано с тем, что субъектам Федерации, а также административным районам (городам) представлено право регулировать земельные отношения по всем входящим в их компетенцию вопросам (включая и создание системы земельного кадастра). При этом необходимо учитывать верховенство интересов государства с точки зрения обеспечения его территориальной целостности и безопасности. Вместе с тем Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования (административные районы, города, иные поселения, сельские общины и т. д.) имеют конкретные земельные ресурсы в собственности в пределах своих границ, для которых они формируют соответствующие базы данных системы ГЗК.

Особенности ведения ГЗК по формам прав на землю.

При ведении земельного кадастра по формам собственности учитывают отдельно права на землю и право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). При учете прав на землю выделяют земельные участки, находящиеся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном пользовании), безвозмездном срочном пользовании и аренде.

В соответствии с Земельным кодексом РФ 2001 г. все правоустанавливающие документы на землю (государственные акты, свидетельства и др.) имеют равную юридическую силу. Вместе с тем предоставление земельных участков на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования в последующем осуществляться не будет. Кроме того, юридические лица, в соответствии со ст. 3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», обязаны до 1 января 2004 г. по желанию переоформить права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на права аренды или приобрести земельные участки в собственность.

Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользова­ние, пожизненное наследуемое владение, конкретными сроками не ограничивается.

В Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом могут равноправно существовать государственная, муниципальная и частная формы собственности на землю. Государственную форму собственности подразделяют, в свою очередь, на собственность федеральную и собственность субъектов Федерации, а частную собственность — на коллективную и индивидуальную.

Кроме этих форм собственности могут иметь место и иные формы собственности (например, совместная собственность субъекта Российской Федерации и муниципального образования).

Гражданский кодекс РФ установил следующие основные типы прав на землю и иную недвижимость.

Право собственности — это право физического или юридического лица владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (передавать в наследство, дарить, завещать, осуществлять сделки и другие действия с законодательством) Право собственности на земельные участки и иную недвижимость подлежит государственной регистрации.

Право аренды земельного участка — это срочное пользование земельным участком за плату на условиях договора аренды с собственником земли в течение оговоренного срока. Аренда может быть долгосрочная (более 3 лет) и краткосрочная. В Москве если право аренды земельного участка выкуплено, право аренды земельного участка выступает как товар на рынке недвижимости: залог и все операции с недвижимостью относятся к субаренде. В крупных городах предпочтительна аренда городских земель как основная форма землепользования. Это оправдано прежде всего для земель города исторического и культурного значения. Недостаток этого вида права — значительная зависимость его от решений администрации города.

Право пожизненного наследуемого владения — права владения и пользования земельного участка, передаваемые другому гражданину по наследству. При этом виде права праводержатель может строить здания, сдавать участок в субаренду, но ему не разрешено продавать, закладывать землю или проводить другие сделки, которые ведут или могут привести к отчуждению участка. Этот вид права подлежит государственной регистрации.

Право хозяйственного ведения — это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть недвижимостью, пользоваться и распоряжаться ею в пределах, определяемых существующим законодательством. При этом недвижимость является собственностью другого лица. Подобное право устанавливает соответствующий орган федеральной или местной власти. Юридическое лицо не может продать, сдать в аренду, отдать в залог или любым другим способом распоряжаться недвижимостью без согласия владельца.

Право постоянного (бессрочного) пользования землей — право юридического или физического лица без ограничения срока использовать предоставленный им собственником земельный участок. Недвижимость, которая находится в федеральной или муниципальной собственности, решением владельца может быть предоставлена в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Праводержатель может строить сооружения на земельном участке, использовать его по целевому назначению. Сдавать в субаренду или передать недвижимость в свободное пользование другому лицу праводержатель может только с согласия владельца участка. Право бессрочного пользования не может быть продано или унаследовано.

Право срочного пользования земельным участком — это временное пользование земельным участком на срок от одного года и более или безвозмездно на условиях договора.

Право оперативного управления — это управление государственным или муниципальным недвижимым имуществом в интересах его собственников. При этом праводержателями, как правило, выступают юридические лица.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) может быть частным (устанавливают для обеспечения интересов одного лица) или публичным (устанавливают для обес­печения интересов государства, органов местного самоуправления или местного населения в соответствии с законодательством. Сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации.

При описании сервитутных отношений обладатель прав на объект недвижимости, обладающий сервитутным правом на другой объект недвижимости, можно назвать доминирующим (господствующим) и, соответственно, объект недвижимости, который обременяется сервитутом в пользу иного объекта недвижимости подчиненным объектом.

Сервитут — вещное право, под которым понимают использование определенным образом владельцем одного объекта недвижимости другого объекта недвижимости. Например, можно получить право на прокладку дороги через соседний объект недвижимости или пользоваться колодцем, который там имеется, для забора воды. Большинство создаваемых сервитутов относится к такому типу.

Под сервитутом как обременением понимают, что владелец объекта недвижимости связывает себя обязательством при пользо­вании своим объектом недвижимости определенным образом, т. е. не наносит вред другому владельцу объекта недвижимости. Например, владелец одного объекта связывает себя обязательством в пользу владельца соседнего объекта недвижимости не строить свой дом выше определенной (заданной) высоты.

Важное свойство сервитута — действие между взаимосвязанными объектами недвижимости и независимость от того, кто владеет этими объектами. Если продается объект недвижимости, обремененный сервитутом или обладающий привилегиями благодаря сервитуту, то, как правило, сервитут будет сохранен и действовать между новыми владельцами.

При разграничении земель на собственность государства, его субъектов и муниципальных образований необходимо использовать положения федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю».

В перечень собственности Российской Федерации вносят земельные участки:

ü при наличии на земельных участках, находящихся в государственной собственности, недвижимого имущества, принадлежа­щего Российской Федерации;

ü предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой государственной некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации;

ü включении земельных участков в состав земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны, участков недр федерального значения, земель запаса Российской Федерации;

ü наличии на земельных участках приватизированного недвижимого имущества, находившегося до его приватизации в собственности Российской Федерации.

В перечень собственности субъектов Российской Федерации вносят земельные участки на следующих основаниях:

ü при наличии на земельных участках, находящихся в государственной собственности, недвижимого имущества, принадлежащего субъектам Российской Федерации;

ü предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой государственной некоммерческой организации, которые созданы органа­ми государственной власти субъектов Российской Федерации;

ü включении земельных участков в состав особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, участков недр регионального значения, земель запаса субъектов Российской Федерации;

ü наличии на земельных участках приватизированного недвижимого имущества, находившегося до его приватизации в собственности субъектов Российской федерации.

Основаниями внесения земельных участков в перечень собственности муниципальных образований являются:

ü при наличии на земельных участках, находящихся в государственной собственности, недвижимого имущества муниципальных образований или частной собственности, за исключением особо оговоренных законодательством случаев;

ü предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, гражданину, органу местного самоуправления, коммерческой организации, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой муниципальной, некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением оговоренных законодательством оснований;

ü включении земельных участков в состав земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, принадлежащими на праве собственности муниципальным образованиям, участков недр местного значения, земель запаса муниципальных образований.

В соответствии со ст. 8 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» в федеральной собственности находятся земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, занимаемые высшими органами законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральной прокуратурой РФ, Центральным банком РФ, Пенсионным фондом РФ, исключая гаражи, дачи, места отдыха, жилые дома и т. д.

Ст. 9 указанного Закона установлено, что земельные участки, находящиеся в собственности г. Москва, предоставляют федеральным органам для размещения зданий, строений и сооружений в соответствии с перечнем, формируемым Правительством РФ. Такие земельные участки в РФ в установленном законом порядке приобретают органы государственной власти РФ в федеральную собственность или его предоставляют им в аренду в соответствии с Генеральным планом развития г. Москвы и программами развития отдельных городских территорий.

К федеральным землям относят также земли дипломатического корпуса, перечень которых устанавливает указами Президент России.

Органы Росземкадастра и Минимущества РФ формируют реестры и проводят учет земель, находящихся в собственности Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Фактическая площадь земель, находящихся в федеральной собственности, составляет 1,26 млрд. га, большую часть которой занимают земли лесного фонда (1,06 млрд. га) и земли запаса (93,1 млн. га). Достаточно крупные площади занимают земли сельскохозяйственного назначения (59,0 млн. га), а также земли под особо охраняемыми территориями и водного фонда (19,7 млн. га).

Необходимо отметить, что большая часть земель Российской Федерации, находящихся в сфере хозяйственной деятельности, имеющая неудовлетворительное состояние с продолжающимся нерациональным природопользованием, отнесена к землям федеральной собственности.

Масштабы деградационных процессов зависят от интенсивности действия естественных и антропогенных факторов и имеют региональную специфику, начиная от деградации оленьих пастбищ на севере, дегумификации, истощения и эрозии почв в центральной части России, опустынивания на юге. Современное повсеместное сокращение мероприятий по охране и рациональному использованию земельных ресурсов еще более усугубляет эти негативные процессы. Необходимо также отметить, что площадь ареалов с острой экологической ситуацией в стране во много раз превышает площадь особо охраняемых территорий (заповедников, заказников и т. д.). Поэтому одна из основных задач органов государственной власти Российской Федерации в этом направлении — увеличение площадей особо охраняемых территорий.

Классификация земельного фонда по категориям земель основана на правовом положении, что категория — это часть земельного фонда Российской Федерации, которая используется по основному целевому назначению. В свою очередь, целевое назначение земель — это порядок, условия и возможный вид эксплуатации (использования) земель для конкретных целей. При этом основное целевое назначение земельного участка позволяет учитывать попутные цели его хозяйственной эксплуатации. В соответствии с основным целевым назначением земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий земель:

- сельскохозяйственного назначения;

- поселений (городов, поселков, сельских поселений);

- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- особо охраняемых территорий и объектов;

- лесного фонда;

- водного фонда;

- запаса.

Эти категории, в свою очередь, подразделяют на подкатегории

В структуре земельного фонда страны преобладают земли лесного фонда, на долю которых приходится 64,5 %, а также земли сельскохозяйственного назначения — 23,2 %.

На долю земель поселений приходится всего 1,0 % земельного фонда, на которых расположено 2,3 тыс. городов и поселков городского типа общей площадью 7,7 млн. га, где проживает 74 % на­селения страны. Сельские поселения, где проживает 26 % населения, занимают площадь в 11,0 млн. га. Земли промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения, а также земли особо охраняемых территорий занимают в совокупности

всего 3,0% территории России Из 27,8 млн га земель водного фонда более 99 % занято реками, водохранилищами, прудами, болотами.

Земли поселений, особенно городов, обладают правовым режимом, отличным от режима иных категорий земель. В первую очередь эти земли должны использоваться в интересах города.

Для определения вида использования и ограничений на территориях поселений, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, разрабатывают схемы зонирования территорий, устанавливающие территориальные зоны следующих видов:

ü жилые; общественно-деловые; производственные; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйствен­ного использования; специального назначения; военных объектов, иные режимных территорий; иные территориальные зоны.

В этих территориальных зонах могут выделять подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом следующих ограничений на их использование:

ü территории охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон;

ü особо охраняемые природные территории, в том числе санитарной (горно-санитарной) охраны;

ü санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;

ü водоохранные и прибрежные защитные зоны;

ü зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

ü зоны залегания полезных ископаемых;

ü территории, подверженные воздействию чрезвычайных природных и техногенных ситуаций;

ü зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

ü зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;

ü иные зоны, установленные в соответствии с существующим законодательством.

Другой методический подход при выделении групп городских земель — классификация по особенностям их ведомственного использования.

Например, в г. Москва выделены следующие зоны:

ü промышленная (общая площадь 149км²);

ü селитебных территорий (393 км²);

ü индивидуальной и малоэтажной застройки (69 км²);

ü городских лесов (112 км²);

ü земли специального назначения (30 км²);

ü дипкорпуса (1 км²);

ü сельскохозяйственного назначения (72 км²);

ü железнодорожного транспорта (70км²);

ü метрополитена (14км²);

ü улично-дорожная сеть (100км²);

ü озелененные территории (38 км²);

ü земли водного фонда (32 км²).

Земли относят к категориям, переводят их из одной категории в другую своим решением следующие властные структуры:

Правительство Российской Федерации — для земель, находящихся в федеральной собственности;

органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации — для земель, находящихся в собственности субъектов Рос­сийской Федерации, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности;

органы местного самоуправления — для земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения;

органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а по землям иного целевого назначения — органы местного самоуправления — для земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливают только федеральными законами. Категорию земель обязательно указывают:

в актах федеральных органов исполнительной власти, актах исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

в договорах, предметом которых является земельный участок; в документах государственного земельного кадастра; в документах государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним;

в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В местах проживания и хозяйственной деятельности малочислен­ных народов, этнических групп, а также предусмотренных федераль­ными законами, законами и иными нормативными правовыми акта­ми субъектов Российской Федерации, может быть установлен осо­бый правовой режим использования земель указанных категорий.

С понятием «целевое назначение» тесно связано понятие «разрешенное использование» земельного участка. Разрешенное использование земельного участка — это использование его с учетом целевого назначения и установленных обременении в использовании земель.

Разрешенное использование устанавливают на основании кадастровой, землеустроительной, градостроительной и иной проектной документации с указаниями:

ü способов использования земельного участка, включая запрещение тех, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия или ухудшению окружающей природной среды;

ü плотности, высоты и глубины застройки в соответствии с градостроительной документацией, строительными нормами и правилами;

ü размещения социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в преде­лах земельного участка;

ü видов пользования, оказывающих негативное воздействие на здоровье человека;

ü предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду;

ü необходимых норм площади зеленых насаждений;

ü иных требований, установленных федеральными законами, законами и нормативными актами субъектов Российской Федера­ции и нормативными актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления при кадастровом делении тер­ритории, а также при предоставлении земельных участков. Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается.

Таким образом, правовой статус земельного участка представляет собой совокупность целевого назначения земель, разрешенного использования земельного участка и зарегистрированного права на земельный участок. На землях определенной категории устанавливают конкретный правовой режим путем применения совокупности правил их использования, включения в гражданский оборот, осуществления охраны, учета и мониторинга земель, определенных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохран­ным законодательством и законодательством о недрах.