Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $9000
Расходы на оформление, оплаченные мной $1800
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $3500
Итого $14 300
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1075
Ежемесячные расходы:
- Налоги (на имущество) и страховка $325
- Ремонт и эксплуатация $0
- Резерв $0
- Комиссия за управление $0
- Погашение кредита (на 30 лет под 8%) $575
Итого $900
Чистый месячный доход $175
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($175 × 12): $2100
÷
Капитал, вложенный в собственность $14 300
Прибыль на вложенный капитал: 14,6%
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 123 тысячи долларов.
Покупная цена 120 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $12 000
Расходы на оформление, оплаченные мной $2400
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $1200
Итого $15 600
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1450
Ежемесячные расходы:
- Налоги (на имущество) и страховка $432
- Ремонт и эксплуатация $0
- Резерв $0
- Комиссия за управление $0
- Погашение кредита (на 30 лет под 8%) $807
Итого $1239
Чистый месячный доход $211
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($211 × 12): $2532
÷
Капитал, вложенный в собственность $15 600
Прибыль на вложенный капитал: 16,2%
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 156 тысяч долларов.
Признаюсь, я тоже делал ошибки. Они были связаны главным образом с отклонением от бизнес-плана. Один из объектов, одноквартирный дом, до которого было несколько часов езды, оказался настоящей развалюхой. Пользоваться можно было только кухней - и то если крепко зажмурить глаза, чтобы не видеть насквозь проржавевших металлических шкафчиков. Я рассчитывал купить его за 40 тысяч долларов и продать за 60 тысяч долларов. Однако этот фантастический сценарий имел мало общего с реальностью, потому что я игнорировал фактор рынка. Мне следовало сразу же продать его за 45 тысяч долларов, но я этого не сделал.
Через год на кухню по-прежнему было больно смотреть, а дом все еще оставался моим. Потратив три месяца и 5 тысяч долларов на ремонт кухни и ванной, я все-таки продал его за 72 тысячи долларов. Но так как я продержал его слишком долго, то налоги на недвижимость «сожрали» столько денег, что мне еле-еле удалось вернуть свои вложения.
Однако мир недвижимости очень великодушен; он всегда готов предоставить вам еще один шанс.