Метод остатка для земли применяется для оценки улучшенных земельных участков при условии их наиболее эффективного использования. Он основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.
По этому методу стоимость земли определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного чистого операционного дохода с улучшенного участка, и стоимостью земельных улучшений.
Сущность метода остатка для земли отражает следующая формула:
VL = IO / RO - VB,
где: VL - стоимость земли;
IO - чистый операционный доход с улучшенного земельного участка;
RO - ставка капитализации для улучшенного земельного участка;.
VB - стоимость земельных улучшений.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
· расчет чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка на основе рыночных ставок арендной платы;
· определение величины соответствующей ставки капитализации чистого операционного дохода;
· расчет рыночной стоимости улучшенного земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода;
|
|
· расчет рыночной стоимости затрат на улучшения оцениваемого земельного участка;
· расчет рыночной стоимости земли путем вычитания из рыночной стоимости улучшенного земельного участка стоимости затрат на земельные улучшения.
Следует помнить, что основным источником дохода с улучшенного земельного участка служат поступления от предоставления в аренду зданий и сооружений. Такое положение является справедливым для всех земельных участков, включая и те, которые не сдаются в аренду и используются собственником. Исключением могут быть лишь те земельные участки, в пределах которых осуществляется экономическая деятельность, доход от которой тождественен аренде (отели, рестораны, танцевальные залы, автостоянки и т.п.).
Чистый операционный доход с улучшенного земельного участка определяется на основе потенциального валового дохода, который можно получить от сдачи в аренду земли и (или только) земельных улучшений, с учетом потерь от простоя помещений и неплатежей за аренду, а также операционных затрат.
Ставка капитализации для улучшенного земельного участка может определяться либо как преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и ценами продажи для подобных объектов земельной собственности (RO = IO / VO), либо путем взвешивания ставки капитализации для земли и земельных улучшений долями их интереса в общей стоимости недвижимости
(RO = RL × L + RB × B).
Учитывая, что стоимость земли рассчитывается как остаток от капитализированной стоимости улучшенного земельного участка и стоимостью улучшений, важно адекватно отразить их оставшийся срок экономической жизни. Если этот срок свидетельствует о полном обесценении зданий и сооружений, то стоимость земли определяется капитализированным чистым операционным доходом от улучшенного участка. При этом стоимость земли может быть уменьшена на сумму обычных затрат, связанных со сносом зданий и сооружений, для приведения участка в соответствие с подобным незастроенным участком.
|
|
Если участок, по правовым или другим причинам, сразу не может быть освобожден от зданий и сооружений, то необходимо принять во внимание дополнительное уменьшение стоимости земли на продолжительность срока ограниченного использования. Период ожидания застройки или другого использования земельного участка составляет предусмотренный срок ко вступлению в действие правовых и фактических предпосылок, которые необходимы для законности освоения участка.
Таким образом, метод остатка для земли целесообразно использовать, если:
1) единый объект недвижимости генерирует устойчивый ежегодный доход, отвечающий наиболее эффективному использованию и существует возможность его оценки;
2) рыночные данные о скорости капитализации дохода от сдачи в аренду единого объекта недвижимости известны или она может быть достаточно точно оценена;
3) стоимость земельных улучшений может быть определена по рыночным данным.
ПРИМЕР
Требуется определить стоимость земли для участка, на котором расположено торговое здание площадью 3000 кв. м. и стоимостью 1,900 тыс. руб.
При этом известно, что подобное здание можно сдать в аренду за 33000 руб. в месяц, уровень действительного валового дохода составляет 85% от потенциального валового, а операционные затраты собственника на содержание и эксплуатацию здания - 78000 руб., что соответствует их рыночному уровню. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для земельных участков в данном районе с аналогичной функцией застройки составляет 12,5%. Используя данные о доходах от сдачи в аренду торговых площадей и операционных затратах, определим величину чистого операционного дохода:
33000 × 12 × 0,85 - 78000 = 258600
Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость улучшенного земельного участка путем деления чистого операционного дохода на типичную для этого района ставку капитализации:
258600/0,125 = 2068800
Используя технику остатка можно определить стоимость земли, как разницу между стоимостью улучшенного земельного участка и стоимостью земельных улучшений:
2068800 - 1900000 = 168800
Таким образом, стоимость земли для данного земельного участка составляет 168800 руб.
Поскольку доход с земельного участка генерируется не только землей, но и улучшениями, это позволяет представить общий доход с земельного участка как сумму стоимостей экономических интересов, связанных с каждой составляющей объекта недвижимости - землей и земельными улучшениями. На этой посылке строится метод распределения дохода.