Инвестиционный метод применяется для оценки неулучшенных земельных участков. В его основе лежит принцип ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Инвестиционный метод используется, чтобы оценить землю, если арендная плата отвечает инвестиционному интересу собственника земельного участка.
В рамках этого метода стоимость земли определяется:
· либо величиной ожидаемых в будущем доходов от сдачи земельного участка в аренду и рассчитывается по формуле:
VL = IL / RL,
где: VL - стоимость земли;
IL - чистый операционный доход с земли;
RL - ставка капитализации для земли.
· либо текущей стоимостью ожидаемых доходов от аренды в течение определенного срока и возможной продажи в конце периода владения:
где: - доход от продажи в конце периода владения;
PVF (RL, n) - фактор текущей стоимости единицы (реверсии);
n - год продажи.
Иначе говоря, в стоимости земли отображается ее возможность приносить доход в будущем.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
|
|
· расчет чистого операционного дохода от сдачи в аренду оцениваемого земельного участка;
· определение величины соответствующей ставки капитализации чистого операционного дохода;
· расчет рыночной стоимости земли путем капитализации чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади земельного участка в аренду за вычетом недополучения арендных платежей и ежегодных затрат, которые несет арендодатель, исходя из сложившихся на рынке условий и сроков аренды, типичных скидок в арендной плате, уровня текущих затрат и качества управления.
Как правило, к ним относят затраты на управление земельной собственностью, на ее поддержание в надлежащем состоянии и оплату земельного налога. При этом в операционные затраты не включаются эксплуатационные затраты и налоги, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности на участке.
Ставка капитализации определяется типичным отношением чистого операционного дохода к цене продажи подобных земельных участков на конкретном рынке и отражает, как и в случае капитализации земельной ренты, норму отдачи на инвестированный в земельный участок капитал. Однако получение дохода, в случае сдачи в аренду участка, является менее рискованным, нежели получение дохода от использования земли самим собственником, поэтому ставка капитализации в данном случае будет ниже, чем ставка капитализации земельной ренты.
ПРИМЕР
Требуется определить стоимость земельного участка площадью 0,4 га, который сдается в аренду за 300 руб. в год, если сложившийся на рынке уровень риска недополучения арендной платы составляет 15% от потенциального валового дохода, а операционные затраты - 45% от действительного валового дохода
|
|
При этом известна рыночная информация о сделках купли-продажи и аренде подобных земельных участков в районе расположения объекта оценки:
Тип сделки | Площадь участка, га | Сумма сделки, руб. |
Продажа | 0,1 | |
0,75 | ||
0,5 | ||
Аренда | 0,5 | |
0,36 | ||
0,24 | ||
0,1 |
Используя данные о годовом доходе и уровне риска недополучения арендных платежей можно определить величину действительного валового дохода
3000 - (3000 × 0,15) = 2550
Зная действительный валовой доход и долю операционных затрат, определим величину чистого операционного дохода:
2550 - (2550 × 0,45) = 1147, 5 (округленно 1150)
Ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о ценах купли-продажи и аренды подобных земельных участков. Для этого потенциальный валовой доход от аренды переводится в чистый операционный доход.
Площадь участка, га | Сумма сделки, руб. | В расчете на 1 га | |
Продажа | 0,1 | ||
0,75 | |||
0,5 | |||
Средняя цена продажи, руб. /га | |||
Аренда | 0,5 | ||
0,36 | |||
0,24 | |||
0,1 | |||
Средняя цена аренды, руб. /га | |||
Чистый операционный доход, руб. /га | 7511 × 0,85 × 0,55 | ||
Ставка капитализации, % | 3511 × 100/44333 |
Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость земельного участка путем деления чистого операционного дохода на типичную для данного района ставку капитализации:
1400/0,08 = 17500
Таким образом, стоимость земельного участка составляет 17500 руб.
Инвестиционный метод является наиболее приемлемым для оценки земельных участков, приносящих доход от сдачи в аренду земли отдельно от зданий и сооружений. В то же время на рынке недвижимости чаще всего арендуются земельные участки вместе с земельными улучшениями. В этом случае требуется применение других методов оценки стоимости земли, которые учитывали бы вклад земельных улучшений в общую доходность застроенного участка.
К таким методам относятся метод остатка для земли и метод распределения дохода.