Глава VI. Субъекты жилищных правоотношений

Стороны в жилищных правоотношениях

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают. Ясно, например, что если жилищное правоотношение возникает на основе договора жилищного найма, то в качестве сторон в нем выступают наймодатель и наниматель. В связи с появлением двух разновидностей жилищного найма - социального и коммерческого - подход законодателя к определению сторон в жилищных правоотношениях претерпел изменения. Общим и для социального, и для коммерческого найма является то, что в качестве нанимателя в обоих случаях выступает гражданин. Этот вывод однозначно может быть сделан как путем систематического толкования п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 677 ГК, так и на основании ч. 1 ст. 60 ЖК. Вслед за этим подход к определению личности нанимателя в коммерческом и социальном найме характеризуется известными особенностями. В коммерческом найме в роли нанимателя по общему правилу выступает одно лицо. В то же время граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они отвечают перед наймодателем солидарно. В этом случае такие граждане являются сонанимателями, т.е. возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя. Поскольку договор жилищного найма - договор взаимный, налицо как активная, так и пассивная множественность.

При социальном найме проживающие совместно с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Такой вывод может быть сделан как на основании ч. ч. 2 и 3 ст. 69 ЖК и п. 2 ст. 672 ГК, так и путем систематического толкования п. 2 ст. 672 и ст. 677 ГК.

По-разному определяется в коммерческом и социальном найме другая сторона в жилищном правоотношении - наймодатель. Напомним, что по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в домах государственного и муниципального жилищного фонда; в коммерческий наем могут сдаваться жилые помещения в любых жилищных фондах. Соответственно этому круг наймодателей при социальном найме очерчивается более узко, чем при коммерческом найме.

С учетом специфики оснований возникновения права на жилое помещение следует подходить и к определению сторон в других жилищных правоотношениях. Так, в кооперативных домах с не полностью выплаченным паевым взносом это соответствующий кооператив (жилищно-строительный и жилищный) и член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть пая. Наряду с этим существуют жилищные правоотношения между членом кооператива, с одной стороны, и членами его семьи, а также иными лицами, которые проживают в кооперативной квартире, - с другой. После выкупа квартиры жилищное правоотношение между лицом, выкупившим квартиру, и кооперативом прекращается и взамен него возникает правоотношение собственности.

Что же касается жилищных правоотношений гражданина, выкупившего квартиру, с другими проживающими в квартире лицами, то они сохраняются, но претерпевают изменения с учетом изменений правового режима квартиры.

Члены семьи в жилищном праве <1>

--------------------------------

<1> Полезные рекомендации об определении круга лиц, которые могут быть отнесены к членам семьи собственника жилого помещения, а также к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, даны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14. С необходимыми коррективами они могут применяться и к другим случаям сдачи жилого помещения внаем (например, в специализированном жилищном фонде).

Члены семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма или по договору коммерческого найма имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником (соответственно нанимателем), если они проживают совместно с ним и если иное не установлено законом или договором. Именно поэтому определение круга лиц, относящихся к членам семьи пользователя жилого помещения, является одним из краеугольных в жилищном праве. Правда, применительно к коммерческому найму, в отличие от социального найма, речь идет не о членах семьи, а о гражданах, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Поскольку, однако, эти граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, не подлежит сомнению, что к указанным гражданам в подавляющем большинстве случаев как раз и относятся члены семьи нанимателя, хотя круг тех и других лиц может и не совпадать.

В ЖК определение круга членов семьи собственника жилого помещения дано в ст. 31; определение круга членов семьи нанимателя по договору социального найма - в ст. 69. Круг лиц, бесспорно относящихся к членам семьи, в обоих случаях совпадает: это проживающие совместно с собственником (нанимателем) его супруг, а также дети и родители данного собственника (данного нанимателя).

Лица, которые не относятся к бесспорным членам семьи, но при наличии предусмотренных законом условий могут быть признаны членами семьи, в ст. 31 объединены в одной группе, а в ст. 69 разделены на две группы.

Согласно ст. 31 ЖК другие родственники (т.е. не относящиеся к детям и родителям собственника), нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Согласно же ст. 69 ЖК другие родственники (не относящиеся к детям и родителям данного нанимателя), а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя по договору социального найма в судебном порядке.

Различие в подходах законодателя к отнесению указанных лиц к членам семьи собственника жилого помещения, с одной стороны, и к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, с другой, очевидно, причем оно имеет существенное значение.

В первом случае решающее значение придается намерению самого собственника: если он вселил указанных лиц в жилое помещение в качестве членов своей семьи, причем они подпадают под перечень лиц, которые перечислены в ч. 1 ст. 31 ЖК, то они сохраняют право пользования жилым помещением наравне с собственником по крайней мере до тех пор, пока семейные отношения между ними не прекращены.

К определению критериев, при наличии которых граждане признаются или могут быть признаны членами семьи нанимателя по договору социального найма (кроме тех, которые относятся к бесспорным членам семьи нанимателя), законодатель подходит более жестко. Одного только вселения их в качестве членов семьи нанимателя, чтобы отнести их к числу таковых, для этого недостаточно. Для родственников и нетрудоспособных иждивенцев, помимо этого, необходимо ведение с нанимателем общего хозяйства. Что же касается иных лиц, то они могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях и в судебном порядке. По-видимому, судебный порядок возможен и в иных случаях, когда возникает спор о том, признавать ли гражданина членом семьи лица, которому принадлежит право на жилое помещение (членом семьи собственника жилого помещения, членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального или коммерческого найма, членом семьи пайщика жилого помещения в жилищном кооперативе и т.д.).

Различный подход законодателя к определению круга лиц, относящихся к членам семьи собственника и к членам семьи нанимателя по договору социального найма, объясняется тем, что в признании или, напротив, в непризнании того или иного лица членом семьи нанимателя жилого помещения (например, в случае смерти нанимателя) может быть заинтересован и наймодатель, дабы обеспечить целевое использование жилых помещений, сдаваемых в социальный наем.

Семейные отношения гражданина, проживающего в жилом помещении, могут быть прекращены как с собственником этого помещения, так и с нанимателем помещения по договору социального найма. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (см. ч. 4 ст. 69 ЖК). В отношении же бывших членов семьи собственника жилого помещения сформулировано прямо противоположное правило: за бывшим членом семьи собственника жилого помещения право на это помещение не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (см. ч. 4 ст. 31 ЖК).

Различия в подходе законодателя к бывшим членам семьи собственника и бывшим членам семьи нанимателя объясняются следующим. Права члена семьи собственника жилого помещения покоятся на семейных отношениях с собственником, производны от прав собственника. Поэтому прекращение семейных отношений влечет для бывшего члена семьи прекращение права пользования жилым помещением, в которое он был вселен. Принудительное, вопреки воле собственника, сохранение за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением, кроме случаев, прямо предусмотренных законом, несовместимо, как полагает законодатель, с тем, что собственник может осуществлять свое право по своему усмотрению и в своих интересах.

Иным должен быть подход к члену семьи, проживающему в жилом помещении, полученном в социальный наем. Поскольку он проживает в этом помещении как сонаниматель, то прекращение семейных отношений, в принципе, не должно влечь для него прекращение прав и обязанностей по договору социального найма, в том числе и прекращение права пользования занимаемым жилым помещением. В противном случае принцип равенства по договору социального найма в отношениях как между сонанимателями, так и между ними и наймодателем был бы нарушен.

Законодатель, однако, учитывает, что при столь жестком подходе к определению правового положения бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в том же помещении, их права могут оказаться незащищенными. Не так уж редки случаи, когда бывший член семьи собственника жилого помещения никаким другим жилым помещением не располагает, а средств на его приобретение или на получение хотя бы в пользование у него нет. Деваться ему некуда. Положение может еще более осложниться, когда у бывшего члена семьи и собственника жилого помещения, брак между которыми расторгнут, имеются общие дети. В отношении детей родители имеют равные права и несут равные обязанности независимо от того, расторгнут брак между родителями или нет. Как обеспечить реализацию этих прав и обязанностей, если ребенок собственника жилого помещения относится к бывшим членам его семьи и вместе с другим родителем (например, матерью ребенка) может быть выселен из того жилого помещения, в котором он проживает вместе со своими родителями.

Законодатель эти обстоятельства учитывает и прибегает в ст. 31 ЖК к системе сдержек и противовесов, с помощью которой права бывших членов семьи собственника жилого помещения вроде бы могут быть защищены.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или получения в пользование иного жилого помещения, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, за бывшим членом семьи собственника по решению суда на определенный срок может быть сохранено право пользования жилым помещением, принадлежащим данному собственнику. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении установленного судом срока пользования жилым помещением право пользования бывшего члена семьи прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования бывшего члена семьи прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения права пользования на основании решения суда.

Достаточны ли установленные в законе правила для защиты жилищных прав бывших членов семьи собственника жилого помещения? Полагаем, что недостаточны, хотя в этом вопросе жилищное законодательство идет в том же русле, что и гражданское. Как уже отмечалось, ст. 292 ГК в ныне действующей редакции предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Нетрудно заметить, что ст. 292 ГК в отношении членов семьи собственника жилого помещения занимает даже более жесткую позицию, нежели ч. 5 ст. 31 ЖК. Если ЖК в случаях перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу предусматривает прекращение права пользования жилым помещением лишь в отношении бывших членов семьи собственника, то п. 2 ст. 292 ГК те же последствия, в принципе, устанавливает для всех, а не только для бывших членов его семьи. Правда, п. 4 ст. 292 ГК смягчает действие этого правила, если в жилом помещение проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи. В указанных случаях отчуждение жилого помещения допускается с согласия органов опеки и попечительства. Однако такое согласие требуется, во-первых, если отчуждение жилого помещения затрагивает интересы проживающих в нем указанных лиц и, во-вторых, если органу опеки и попечительства известно о наличии несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

Нетрудно догадаться, что редакция этих норм создает самые широкие возможности для всякого рода злоупотреблений.

Вернемся, однако, к ст. 31 ЖК. В ч. 5 ст. 31 ЖК записано, что прекращение у собственника права собственности на данное жилое помещение влечет за собой и прекращение права пользования у бывших членов его семьи, хотя бы срок, на который право пользования жилым помещением по решению суда за ними было сохранено, к этому моменту еще не истек. Весь тот хрупкий механизм сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника, который предусмотрен ч. 4 ст. 31 ЖК, оказывается обесточенным в случае прекращения права собственности на жилое помещение у данного собственника. А это может произойти по самым различным причинам (например, вследствие смерти собственника или отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения другому лицу).

В подвешенном состоянии находятся и дети собственника жилого помещения, проживавшие совместно с ним (в том числе нуждающиеся в опеке или попечительстве по возрасту или вследствие психофизических качеств). Остаются ли они членами семьи собственника жилого помещения или попадают в разряд бывших членов его семьи? Однозначный ответ на этот вопрос не может быть дан. Все зависит от того, как складываются отношения собственника жилого помещения с членами его семьи после прекращения семейных отношений, в том числе после прекращения брака. Прекращение брака между супругами само по себе не означает, что дети, рожденные в таком браке, перестают быть членами семьи собственника жилого помещения - ведь это его дети. Но если каждый из супругов создал новую семью, причем ребенок, рожденный в прежнем браке, ныне расторгнутом, стал членом одной из этих новых семей, то его едва ли можно считать и членом другой новой семьи. Указанное обстоятельство, разумеется, не освобождает ни одного из родителей от исполнения обязанностей по отношению к их общему ребенку, с кем бы этот ребенок ни стал проживать, - обязанностей по воспитанию, алиментированию, обеспечению жильем и т.д.

Возможна и ситуация, при которой собственник жилого помещения после прекращения брака обеспечил своего бывшего супруга вместе с общим ребенком, а то и не одним, другим жилым помещением, куда они и переехали, а сам остался проживать в прежнем помещении. Оба бывших супруга разъехались, создали новые семьи. Можно ли в этом случае считать их общего ребенка (общих детей) членами обеих вновь образовавшихся семей? По-видимому, нельзя. Скорее дети станут членами той семьи, в составе которой они будут совместно проживать с одним из родителей на приобретенной для них жилой площади. Сказанное, разумеется, не означает, что родитель детей, обеспечивший их другим жилым помещением, освобождается от других обязанностей по отношению к своим детям. Он имеет право и обязан участвовать в их воспитании, подготовке к общественно полезной деятельности, обязан в соответствии с законом доставлять им средства к существованию, следить за их здоровьем и т.д.

Родители в случае прекращения между ними семейных отношений обязаны обеспечивать своих детей жилым помещением независимо от того, остаются ли дети членами их семьи (семей) или нет. Может случиться так, что дети перестанут быть членами семей обоих родителей, что не освобождает последних от обязанности обеспечить детей для постоянного проживания другим благоустроенным жилым помещением. Для реализации такого подхода к обеспечению жилищных прав детей необходимо внести изменения как в гражданское, так и в жилищное законодательство.

В гражданском законодательстве следовало бы восстановить п. 2 ст. 292 ГК если не в первоначальной редакции, то по крайней мере в редакции Закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ: "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом".

Что же касается правила п. 4 ст. 292 ГК РФ, то оно привлекло к себе внимание КС РФ, который 8 июня 2010 г. принял Постановление по делу о проверке конституционности указанного правила в связи с жалобой гр-ки В.В. Чадаевой.

Гражданка Чадаева, 1993 г. рождения, с 1997 г. проживала с родителями в квартире, принадлежавшей на праве собственности ее отцу. В 2007 г. квартира была продана, а в 2008 г. перепродана купившим ее лицом.

Мать несовершеннолетней Чадаевой в интересах дочери обратилась с иском в суд о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, признав несостоятельным довод истицы о нарушении ответчиками п. 4 ст. 292 ГК. Решение суда об отказе в иске оставлено без изменения судом кассационной инстанции. По мнению судов, правило п. 4. ст. 292 ГК (в редакции Закона от 30 декабря 2004 г.) распространяется лишь на тех несовершеннолетних членов семьи собственника, которые находятся под опекой или попечительством либо остались без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства). В указанных случаях, если при этом затрагиваются права и законные интересы несовершеннолетних членов семьи собственника, для отчуждения жилого помещения требуется согласие органов опеки и попечительства. Поскольку, однако, несовершеннолетняя Чадаева к таковым лицам не относится (она не находилась под опекой или попечительством и не осталась без родительского попечения), правило п. 4 ст. 292 ГК, которое предусматривает повышенную защиту прав и законных интересов указанных лиц, на нее не распространяется.

Руководствуясь теми же мотивами, суд удовлетворил иск гр-ки Скорняковой, которая купила квартиру, о выселении из квартиры несовершеннолетней Чадаевой. Решение суда оставлено без изменения судом кассационной инстанции.

Конституционный Суд правильно определил предмет рассмотрения по настоящему делу, указав, что гр-ка Чадаева, действуя в интересах своей несовершеннолетней дочери, оспаривает конституционность п. 4 ст. 292 ГК в той части, в какой из него Законом от 30 декабря 2004 г. было исключено требование о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения и в тех случаях, когда в нем проживают несовершеннолетние, находящиеся под родительским попечением. Конституционный Суд пришел к обоснованному выводу о том, что предметом его рассмотрения по настоящему делу является п. 4 ст. 292 ГК в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, причем, добавим от себя, независимо от того, находятся ли несовершеннолетние члены семьи на родительском попечении или нет. Предметом рассмотрения Конституционного Суда может быть и требование, основанное на том, что так называемое родительское попечение осуществляется вопреки интересам ребенка, что в данном случае имело место. Обязанность обеспечить ребенку нормальные условия проживания возлагается на обоих родителей. От ее выполнения тем более не может быть освобожден тот, кто этим помещением располагает, что в рассматриваемом деле и имело место - отец несовершеннолетней был собственником жилого помещения и отдавал отчет в том, что, продавая его, он лишает своего ребенка нормальных условий проживания. При указанных обстоятельствах Конституционный Суд должен был защитить интересы ребенка, что он в пределах своих полномочий и сделал.

Резолютивная часть Постановления Конституционного Суда по настоящему делу сводится к следующему.

Пункт 4 ст. 292 ГК признан не противоречащим Конституции РФ в той части, в какой он направлен на обеспечение прав несовершеннолетних, относительно которых родительское попечение, на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, не осуществляется.

В то же время п. 4 ст. 292 ГК признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой он не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и (или) охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

И все же Постановление Конституционного Суда РФ вызывает чувство неудовлетворенности, которое, однако, самому суду не может быть поставлено в вину. Решения судов общей юрисдикции, которые вынесены по настоящему делу (как об отказе в иске матери Чадаевой, предъявленном в защиту интересов несовершеннолетней дочери, так и об удовлетворении иска купившей квартиру гр-ки Скорняковой о выселении из квартиры несовершеннолетней Чадаевой) и оставлены без изменения судом кассационной инстанции, вынесены в соответствии с п. п. 2 и 4 ст. 292 ГК в той редакции, в которой они на момент вынесения указанных судебных актов действовали. Более того, они находили опору не только в действующей редакции этих норм, но и в их историческом истолковании. Ведь Законами от 15 мая 2001 г. и 30 декабря 2004 г. первоначальное правило, закрепленное в п. 2 ст. 292 ГК, оказалось перевернутым: если на момент введения в действие части первой ГК, т.е. с 1 января 1995 г. переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования указанным помещением членов семьи прежнего собственника, то к моменту рассмотрения судами (как общей юрисдикции, так и Конституционным Судом) дела гр-ки Чадаевой действовало прямо противоположное правило: переход права собственности на жилое помещение к другому лицу служил основанием для прекращения права пользования этим помещением членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Исключения из этого общего правила, хотя и крайне неудачно, очерчены в п. 4 ст. 292 ГК.

Суды общей юрисдикции не наделены полномочиями толковать действующий закон на предмет его соответствия Конституции РФ столь же широко, как Конституционный Суд, и отказывать в его применении по мотивам несоответствия Конституции, ибо это означало бы отказ в правосудии. Конституционный Суд в этом случае находится в лучшем положении, нежели суды общей юрисдикции, поскольку он может ограничиться признанием закона не соответствующим Конституции, а потому не подлежащим применению. На этом Конституционный Суд может считать свою миссию законченной, предоставив судам общей юрисдикции самим разрубить гордиев узел, который в рассматриваемом случае и возник. Слабым утешением для судов общей юрисдикции может служить указание резолютивной части Постановления КС от 8 июня 2010 г. на то, что правоприменительные решения по делу Чадаевой, основанные на п. 4 ст. 292 ГК, подлежат пересмотру с учетом настоящего Постановления, если для этого нет других препятствий. Весь вопрос в том, есть такие препятствия или нет, и если прежние решения подлежат пересмотру, то как обеспечить исполнение нового решения.

Суды общей юрисдикции имели достаточные основания считать, что дело Чадаевой под исключения из общего правила п. 2 ст. 292 ГК, которые предусмотрены п. 4 ст. 292 ГК, не подпадает (она не находится под опекой и попечительством и не осталась без родительского попечения), а потому ее права на жилое помещение прекратились и защите не подлежат. Признать же, что ее права подлежат защите, поскольку отец, продав квартиру без учета того, что он тем самым оставляет без жилья своего ребенка и нарушает родительские обязанности по отношению к нему, суды общей юрисдикции не решились, особенно зная о том, взамен какой нормы появился п. 2 ст. 292 ГК в действующей на момент рассмотрения дела редакции.

На этом примере можно убедиться в том, что за просчеты в законодательной деятельности приходится расплачиваться дорогой ценой.

В каком же направлении дело Чадаевой может быть пересмотрено? Нормы о виндикационном иске здесь неприменимы, поскольку жилое помещение выбыло из владения собственника - отца Чадаевой по его воле и было приобретено добросовестными и возмездными приобретателями - первым, а затем и вторым покупателями квартиры. Остается признать сделку недействительной как не соответствующую требованиям закона с применением в виде последствий ее совершения двусторонней реституции. Весь вопрос, как добиться реального исполнения вынесенного решения? Обязав гр-ку Скорнякову вернуть квартиру и выселив ее с помощью судебного пристава, возложив на отца Чадаевой обязанность возместить стоимость квартиры, мы по существу не обеспечиваем интересы потерпевшей в этом деле Скорняковой, поскольку никакого имущества, кроме квартиры, за счет которой Скорняковой могли бы быть возмещены убытки, у отца Чадаевой может и не быть. Обратить же взыскание на квартиру для погашения убытков Скорняковой, если квартира у нее будет изъята и передана отцу Чадаевой, нельзя в силу абз. 2 ст. 446 ГПК РФ, действующего в редакции ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ.

Не исключено также, что опираясь на Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г., пересмотра ранее вынесенных решений потребуют, иногда злоупотребляя своими правами, многие граждане, которые оказались в том же положении, что и несовершеннолетняя Чадаева.

С учетом проведенной Конституционным Судом проверки п. 4 ст. 292 ГК на предмет соответствия его Конституции РФ могут быть выдвинуты следующие предложения по его совершенствованию.

Во-первых, должны быть предусмотрены гарантии обеспечения жилищных прав не только для тех членов семьи собственника, которые находятся под опекой и попечительством либо остались без родительского попечения, но и для тех членов семьи, которые фактически лишены родительского попечения либо, хотя и считаются находящимися на попечении родителей, однако отчуждение жилого помещения вопреки возложенным на родителей и других лиц обязанностям нарушает права и (или) охраняемые законом интересы несовершеннолетнего и других членов семьи собственника, нуждающихся в опеке и попечительстве.

Во-вторых, следует расширить круг случаев, когда отчуждение жилого помещения, которое затрагивает права и (или) охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается лишь с согласия органов опеки и попечительства, не ставя необходимость такого согласия в зависимость от того, знал ли орган опеки и попечительства о том, что оно необходимо. Отчуждение жилого помещения с нарушением прав и интересов лиц, нуждающихся в опеке и попечительстве, не допускается, если орган опеки и попечительства хотя и не знал, но должен был знать о том, что его согласие необходимо.

В-третьих, отчуждение жилого помещения с нарушением прав и законных интересов членов семьи собственника, независимо от причин, по которым оно произошло: то ли вследствие отсутствия родительского попечения, то ли вследствие невыполнения обязанностей по отношению к подопечным со стороны опекунов (попечителей) и (или) органов опеки и попечительства, должно влечь признание сделок с жилым помещением недействительными и восстановление жилищных прав членов семьи собственника.

Споры, возникающие в связи с отчуждением собственником принадлежащего ему жилого помещения и необходимостью обеспечения жилищных прав членов его семьи, могут разрешаться судом.

Не менее сложно предусмотреть в жилищном законодательстве гарантии жилищных прав бывших членов семьи собственника жилого помещения. То, что их права, особенно права бывших членов семьи, находящихся под опекой или попечительством, нуждаются в большей защите со стороны закона, не вызывает сомнений. Но как это обеспечить, не посягая на неприкосновенность права частной собственности и не становясь на путь его чрезмерных ограничений?

Для этого в ч. 4 ст. 31 ЖК следует вменить суду в обязанность при наличии обстоятельств, предусмотренных во втором предложении ч. 4 ст. 31 ЖК, выносить решение о сохранении за бывшим членом семьи на определенный срок права пользования принадлежащим собственнику помещением. По ныне действующей редакции ч. 4 ст. 31 ЖК суд только вправе, но не обязан вынести такое решение.

Если речь идет об обеспечении жилым помещением находящихся под опекой или попечительством детей собственника жилого помещения, в отношении которых собственник исполняет обязанности по алиментированию, то хотя бы эти дети и перестали быть членами семьи собственника, последний обязан либо сохранить за ними право пользования жилым помещением, в котором они проживают, либо обеспечить их иным жилым помещением, что должно быть зафиксировано в решении суда. До тех пор, пока хотя бы одно из этих требований не выполнено, дети сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим их родителю - собственнику указанного помещения. Те же правила подлежат применению и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. За детьми либо сохраняется право пользования жилым помещением, в котором они проживают, либо на указанное лицо возлагается обязанность обеспечить детей другим жилым помещением. До тех пор пока эта обязанность не выполнена, дети из занимаемого ими жилого помещения выселению не подлежат.

Разумеется, сформулированные предложения для закрепления их в законе должны быть доведены до состояния рабочих чертежей. А для этого необходимы коллективные усилия специалистов, в том числе и разработчиков ЖК, которые наверняка имеют на сей счет свои соображения.

Правила о членах семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК) и о членах семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК) могут применяться и к другим случаям, когда в жилом помещении, помимо лица, которому оно было предоставлено или которым было приобретено, проживают иные лица. При этом в одних случаях они могут применяться по аналогии закона, а в других - потому, что на них рассчитаны, хотя в законе это может быть прямо и не выражено. Однако при всех обстоятельствах они подлежат применению с учетом специфики отношений, которые при их посредстве могут быть урегулированы.

Как в ст. 31, так и в ст. 69 ЖК к членам семьи собственника (соответственно нанимателя по договору социального найма) отнесены его супруг, а также его дети и родители.

При определении лиц, относящихся к супругам, детям и родителям, надлежит руководствоваться нормами семейно-брачного законодательства. К супругам относятся, во-первых, лица, брак которых зарегистрирован в органах загса; во-вторых, лица, совершившие религиозный брак, приравниваемый к гражданскому браку; в-третьих, лица, фактические брачные отношения которых признаны судом. Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей родителей и детей является происхождение детей, удостоверенное в установленном законом порядке (ст. 47 Семейного кодекса РФ, далее - СК). Условия и порядок установления происхождения детей определены гл. 10 СК.

Жилищные права детей, родившихся в браке, признанном недействительным, или в течение 300 дней со дня признания брака недействительным, приравниваются к правам детей, родившихся в действительном браке (п. 3 ст. 30 и п. 2 ст. 48 СК).

Жилищные права усыновленных и усыновителей приравниваются к жилищным правам детей и родителей.

Членами семьи в жилищных правоотношениях могут быть признаны и другие лица, указанные в ч. 1 ст. 31 и ч. 1 ст. 69 ЖК. Это другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица.

Другие (т.е. не относящиеся к детям и родителям) родственники могут быть признаны членами семьи независимо от степени родства. К нетрудоспособным относятся лица, не достигшие 18 лет (учащиеся - 23 лет), женщины, достигшие 55 лет, мужчины - 60 лет, а также инвалиды I, II и III групп, в том числе инвалиды с детства. Состоящими (состоявшими) на иждивении нанимателя следует считать нетрудоспособных лиц, которые находятся (находились) на полном содержании нанимателя или получают (получали) от него такую регулярную помощь, которая является (являлась) для них постоянным и основным источником средств к существованию. Помимо родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя в исключительных случаях могут быть признаны и иные лица. Это, в частности, лица, фактические брачные отношения которых не признаны судом; лица, брак которых признан недействительным; лица, родившиеся вне брака, при отсутствии оснований для признания отцовства.

Пожалуй, наиболее сложно определить правовое положение проживающих в жилом помещении лиц, брак которых признан недействительным. Решая этот вопрос, следует учитывать, по каким основаниям брак признан недействительным; мотивы вступления в брак; на какой площади проживали супруги на момент вступления в брак и на какой проживают в настоящее время; родились ли в браке дети; иные обстоятельства, которые позволят установить, образовали ли указанные лица семью или нет. Так, если один из супругов скрыл от другого, что уже находится в зарегистрированном браке, и вступил в новый брак не в целях создания семьи, а ради завладения жилой площадью супруга, находившегося в неведении, то ни о каком приобретении двоеженцем права на площадь обманутого супруга и речи быть не может.

Поднаниматели, временные жильцы и иные лица, не имеющие

самостоятельного права пользования жилым помещением

Помимо лиц, имеющих право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, собственником или членом кооператива, в качестве сторон в жилищных правоотношениях могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя, собственника или члена кооператива. От воли указанных лиц зависит самовселение в жилое помещение тех лиц, которые не приобретают на него самостоятельного права.

Правовое положение поднанимателей, временных жильцов и иных лиц, не обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, определено в ЖК (ст. ст. 76 - 68, 126, 128) и части второй ГК (ст. ст. 680 и 685). Отметим, что отношения по сдаче жилого помещения в поднаем и при поселении в него временных жильцов, возникающие в жилищном фонде социального использования и в кооперативных жилых домах, урегулированы в ЖК значительно полнее, чем в ГК, нормы которого о поднайме и временных жильцах могут применяться к соответствующим отношениям, возникающим при коммерческом найме, да и то с рядом оговорок. К тому же в ГК - как в ст. 680, так и в ст. 685 в их нынешней редакции - оставлен открытым вопрос, какие нормы общей площади на одного человека должны соблюдаться при поселении как поднанимателей, так и временных жильцов. А это вызывает значительные трудности на практике и влечет многочисленные злоупотребления с тяжкими криминальными последствиями.

Для определения статуса лиц, проживающих без самостоятельного права на площадь, в необходимых случаях следует привлекать нормы семейно-брачного законодательства (см., например, ст. ст. 148, 149, 154 СК) и других правовых актов.

Основное отличие поднайма от поселения временных жильцов состоит в том, что в поднаем жилое помещение сдается за плату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно.

Рассмотрим вначале условия поселения поднанимателей и временных жильцов в жилые помещения, предоставленные нанимателям в социальный наем, а затем в коммерческий наем.

Наниматель, который занимает жилое помещение по договору социального найма, для поселения в него поднанимателя должен получить согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Договор поднайма может быть заключен при условии, если после его заключения на каждого проживающего в отдельной квартире будет приходиться не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления площади жилого помещения (см. ст. 50 ЖК). Кроме того, для сдачи жилого помещения в поднаем в коммунальной квартире требуется получить согласие всех проживающих в квартире нанимателей и собственников и членов их семей. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечисленных в особом перечне.

Самостоятельное право пользования жилым помещением поднаниматель не приобретает. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

Договор поднайма подлежит заключению в письменной форме. Договор заключается на срок, определяемый соглашением сторон. Если в договоре срок не указан, то он считается заключенным на один год.

Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливается соглашением сторон.

Статьей 79 ЖК определены основания прекращения и расторжения договора поднайма. Если договор заключен без указания срока, то сторона, которая инициирует прекращение договора (чаще всего такой стороной является наниматель), обязана предупредить другую сторону о прекращении договора за три месяца.

При отказе поднанимателя освободить занимаемое им помещение он подлежит выселению вместе с проживающими с ним гражданами в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается временных жильцов, то наниматель может разрешить им безвозмездное проживание в жилом помещении, предоставленном в социальный наем, по взаимному согласию проживающих совместно с ним членов его семьи и с предварительным уведомлением наймодателя. При этом наймодатель может не разрешить проживание временных жильцов, если после их вселения на каждого проживающего в отдельной квартире будет приходиться менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - менее нормы предоставления площади жилого помещения (ст. 50 ЖК).

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Как и поднаниматели, временные жильцы самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить помещение по истечении обусловленного срока проживания, а если он не указан, то не позднее семи дней со дня предъявления к ним соответствующего требования.

В случае прекращения договора социального найма, а также при отказе временных жильцов освободить занимаемое помещение по истечении согласованного срока проживания или предъявления к ним соответствующего требования они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается норм ГК об условиях поселения и последующего выселения поднанимателей и временных жильцов, то они подлежат применению лишь в тех случаях, когда речь идет о жилом помещении, полученном нанимателем не в социальный, а в коммерческий наем (ст. ст. 680 и 685 ГК). Эти нормы отличаются следующими особенностями, порой трудно объяснимыми.

Во-первых, как уже указывалось, неясно, какие нормы общей площади жилого помещения должны соблюдаться при сдаче жилого помещения в поднаем и поселении временных жильцов.

Во-вторых, трудно понять, почему наниматель может сдать жилое помещение в поднаем без согласия постоянно проживающих с ним граждан (как правило, это члены его семьи), а для поселения временных жильцов необходимо общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц. Это тем более непонятно, когда наниматель и указанные лица в силу п. 4 ст. 677 ГК являются сонанимателями.

Наконец, ЖК устанавливает условия сдачи внаем жилого помещения членом кооператива, не выплатившим полностью паевой взнос (ст. 128 ЖК), а также условия поселения временного жильца в жилом помещении, находящемся в пользовании члена кооператива (ст. 126 ЖК). По-видимому, и в этом случае речь идет о ситуации, когда член кооператива не выплатил полностью паевой взнос, а следовательно, собственником квартиры еще не стал.

Хотя в ст. 128 и говорится о сдаче жилого помещения внаем, но поскольку член кооператива ни до, ни после выкупа квартиры не является нанимателем, а следовательно, не может сдать ее в поднаем, в ч. 3 ст. 128 ЖК правильно указывается на то, что на отношения члена кооператива с лицом, которому он за плату предоставил в пользование часть или все занимаемое им жилое помещение в доме кооператива, распространяются правила ЖК о сдаче жилого помещения в поднаем, поскольку у члена кооператива может не быть ни малейшего желания наделять поселяемое им лицо самостоятельным правом пользования жилым помещением.

Для поселения указанного лица членом кооператива, не ставшим собственником квартиры, требуется согласие как проживающих совместно с ним членов его семьи, так и правления кооператива. Иными словами, предусмотрена та же правовая модель, которая использована в ст. 76 ЖК для сдачи в поднаем жилой площади, полученной по договору социального найма. Когда же член кооператива станет собственником квартиры, то он для сдачи ее внаем (на этот раз именно внаем), в принципе, не должен испрашивать согласия ни правления кооператива (независимо от того, остался он в кооперативе или нет), ни согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, кроме случаев, когда пай принадлежит не ему одному, а двум или более членам его семьи.

Что же касается условий поселения в доме кооператива временных жильцов, то они определены в ст. 126 ЖК, в которой сделана отсылка к ст. 80 ЖК. Член кооператива (опять-таки с невыплаченным полностью паевым взносом) и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления кооператива могут разрешить проживание временных жильцов при соблюдении всех прочих условий, которые предусмотрены ст. 80 ЖК для проживания временных жильцов в помещении, предоставленном нанимателю по договору социального найма.

Поселить на жилую площадь лиц, не приобретающих на нее самостоятельного права, может не только наниматель, но также арендатор, член кооператива, не выплативший паевой взнос, собственник и т.д. Поселение указанных лиц может иметь место по самым различным основаниям. Это могут быть случаи поселения опекунов на площадь подопечных; передачи ребенка в приемную семью; поселения домработницы и т.д. Во всех указанных случаях поселяемые лица независимо от того, на какую площадь и по каким основаниям они поселены, не приобретают на нее самостоятельного права и сохраняют право на ту площадь, на которой ранее проживали, либо при наличии предусмотренных законом условий подлежат обеспечению другой площадью (см. ч. ч. 3 и 4 ст. 16 и ст. 17 ФЗ "Об опеке и попечительстве"). При этом они могут пользоваться предоставленной площадью как возмездно, так и безвозмездно. Самостоятельное право на площадь они смогут приобрести лишь при наличии предусмотренных законом оснований. Чаще всего это бывает, когда поселяемое лицо становится членом семьи того лица, к которому вселилось.