Субъекты и правовые формы использования земель населенных пунктов

Правовой режим земель городских и сельских поселений неодинаков. В рамках земель городов и поселков городского типа развиваются формы использования земель, связанные с предпринимательством, крупным промышленным производством, коллективной застройкой. Земли сельских населенных пунктов могут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции.

Правовой режим земель населенных пунктов при всем их разнообразии имеет общие черты и особенности, отличающие их от других категорий земель. Основные из них:

1. Земли населенных пунктов определяются в законодательстве как все земли, расположенные в пределах городской черты, черты поселка городского типа и границ сельского населенного пункта.

2. Городская черта, черта поселка городского типа, граница сельского населенного пункта - внешняя граница земель этого населенного пункта, отделяющая данные земли от других категорий земельного фонда и выступающая в роли административно-территориальной границы города, поселка городского типа, сельского населенного пункта.

3. Земли населенных пунктов играют важную роль в жизни общества и государства. На небольшой по размеру территории сосредоточена производственная, жилая, социальная инфраструктура.

4. Правовой режим земель населенных пунктов имеет общие черты. Единство их правового режима заключается в порядке предоставления и использования, управлении этими землями, круге субъектов права пользования и землевладения и др.

5. Одна из особенностей правового режима земель населенных пунктов - организация управления этими землями. Управление землями сельских и городских поселений имеет различия.

6. Планировка населенных пунктов - одна из форм организации земельной территории. Она состоит в рациональном размещении объектов на земле. К числу других управленческих функций можно отнести предоставление и изъятие, учет земель, разрешение земельных споров.

7. Управление землями городских поселений распространяется не только на земли города, поселка городского типа, но и на пригородную зону.

8. Земли населенных пунктов должны отвечать ряду экологических требований.

9. На землях населенных пунктов множество субъектов права собственности, владения землей. Граждане как субъекты земельных правоотношений могут быть как индивидуальными их участниками, так и в составе разнообразных кооперативов (жилищных, дачных, гаражных и иных).

10. Режим земельных участков и размещаемых на них строений (как недвижимости) на землях населенных пунктов разнообразен; собственники жилых домов (граждане Республики Беларусь) могут быть собственниками земельных участков, обслуживающих данные строения; часть граждан, являясь собственниками зданий и другого недвижимого имущества, могут быть владельцами земель; собственник строения в городе, поселке городского типа, другом населенном пункте может быть пользователем, в том числе арендатором, а не собственником земли.

К землям городов относятся все земли в пределах городской черты. Земли населенных пунктов, граничащие с землями городов, могут быть в соответствии с законодательством Республики Беларусь переданы в состав земель городов. Земельные участки, предоставленные в установленном порядке городским (городов областного подчинения и города Минска) исполнительным и распорядительным органом для жилищного строительства и не граничащие с землями городов, после застройки включаются в земли тех населенных пунктов, с землями которых граничат эти земельные участки.

В случае если земельный участок, отведенный городскому (городов областного подчинения и города Минска) исполнительному и распорядительному органу, не граничит с землями населенного пункта, после застройки этого земельного участка в установленном порядке образуется новый населенный пункт.

Городская черта - внешняя граница города, отделяющая земли города от других категорий земель.

Установление черты нового города, изменение городской черты связано с включением в городские земли новых территорий. Поскольку на них могут размещаться сельскохозяйственные предприятия, землевладения граждан, законодательно установлено, что включение земельных участков в черту города или поселка не влечет прекращения права пользования, права пожизненного наследуемого владения этими земельными участками и права частной собственности на них и не является основанием для изменения их размеров. Изъятие земельных участков, включенных в городскую и поселковую черту, у землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков производится в порядке, установленном статьями 39-41 Кодекса о земле. Как правило, режим таких земель существенно меняется. Это может касаться размеров землевладений и землепользовании, порядка застройки земель, видов пользования ими и порядка их осуществления и др. Кроме того, на землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков в городах возложен ряд дополнительных обязанностей: проводить необходимые работы по благоустройству и озеленению земельных участков, сохранению и содержанию зеленых насаждений в соответствии с правилами, поддержание закрепленной за ни- ми территории в должном санитарном и противопожарном состоянии.

В состав земель городов входят:

1) земли городской застройки;

2) земли общего пользования;

3) земли сельскохозяйственного назначения;

4) земли, занятые городскими лесами;

5) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Земли городов находятся в ведении городских Советов и их исполнительных и распорядительных органов. Их использование осуществляется на основании генеральных планов городов и планов землеустройства территории этих городов.

Земли городской застройки состоят из земель, застроенных и подлежащих застройке жилыми, культурно-бытовыми, промышленными, административными и иными строениями и сооружениями.

Данные земли (раньше их именовали селитебными) составляют важнейшую часть городских земель. Использование всех других земель (общего использования, земель, занятых городскими лесами, сельскохозяйственного использования и других угодий) определяется нуждами градостроительства и обслуживания потребностей города. Земли городской застройки подразделяются на:

1) застроенные участки, состоящие из земель под самими строениями и сооружениями;

2) незастроенные земли, включая земельные участки под разрушенными строениями.

Эти земли выделяются предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в городах предоставляются в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду, а также передаются в частную собственность граждан, юридических лиц Республики Беларусь в порядке, установленном Кодексом о земле.

Поскольку капитальное строительство в городах осуществляется на условиях предоставления земли в постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность, то временно незастроенные земельные участки могут быть переданы в аренду или временное пользование.

Обязательным для планирования архитектурной и градостроительной деятельности является градостроительный проект.

Градостроительный проект - это система взаимоувязанных документов, разработанных в соответствии с нормативной документацией и на основе данных Государственного кадастра территорий. Он служит обязательной основой для планирования архитектурной и градостроительной деятельности.

Объектами земельных отношений в городах являются земельные участки (их части), в том числе и земельные сервитуты. Размеры земельных участков, предоставляемых для застройки, и условия пользования ими определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке государственными нормами и градостроительной документацией, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь. Приступать к использованию этих земель под застройку до получения разрешения органов архитектуры и градостроительства запрещается.

Субъектами права пользования земельными участками, предоставленными для промышленного строительства, могут быть юридические лица, в том числе и государственные промышленные предприятия, предприятия других форм собственности. Земельные участки под застройку в городах могут предоставляться совместным предприятиям, международным и другим организациям.

Особо следует выделить временное право пользования землями городской застройки арендаторов строений, сдаваемых по договорам долгосрочной и краткосрочной аренды. Такими землепользователями являются предприятия и фирмы, арендующие строения или их части как у промышленных предприятий, других организаций, так и у местных исполнительных и распорядительных органов.

При заключении договора аренды может быть оговорено право пользования частью участка, право на застройку такого участка и другие права.

Участки городской застройки могут сдаваться в аренду для временного использования под склады, стоянки автотранспорта, киоски, павильоны и другие торговые объекты. После окончания договора эти участки должны быть возвращены в первоначальном состоянии, а временно возведенные строения и сооружения снесены (перенесены).

Назначение земель городской застройки - строительство и дальнейшая эксплуатация построенных строений и сооружений. В юридической литературе неоднократно подчеркивалась служебная роль участка городской застройки по отношению к тому строению, которое на участке возведено. При переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью).

Приобретение кем-либо права собственности (или иного права) на строение или сооружение от других лиц (гражданско-правовые сделки, решения органов государственного управления о приватизации) выступает в качестве основания возникновения соответствующих правомочий на земельный участок, поскольку с переходом права собственности (иных прав) на строения или сооружения к субъектам, приобретающим это право, как бы автоматически переходит и право пользования земельным участком, обслуживающим данное строение.

Указанное правило распространяется на застроенные земли городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов.

Земли общего пользования предназначены для размещения необходимых городу сооружений и устройств, мест массового отдыха населения и иных общедоступных сооружений (например, городского пляжа).

Эти земли состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, проезды, дороги, набережные и т.д.), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения города (парки, лесопарки, бульвары, скверы и т.д.), кладбищ и других земельных участков, предназначенных для коммунально-бытовых нужд (например, полигоны для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигоны бытовых отходов и иные земли).

Такие земли, как правило, не предоставлены во владение или пользование отдельных лиц, а находятся в общем свободном пользовании горожан. Часть их может предоставляться специализированным предприятиям, которые несут соответствующие права и обязанности пользователей земли.

На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.) без ущерба для целевого назначения таких земель.

К землям общего пользования в городах относятся и рынки. В настоящее время они самостоятельно решают вопросы содержания земельной территории, сдают в аренду торговые помещения, взимают плату и пр.

К землям сельскохозяйственного назначения в городах относятся земли, предоставленные колхозам, совхозам, другим юридическим лицам для ведения товарного сельского хозяйства, а также гражданам для огородничества, выпаса скота и сенокошения.

Размещение на землях, закрепленных за сельскохозяйственными предприятиями, жилых, культурно-бытовых, производственных построек и сооружений производится по согласованию с городскими исполнительными и распорядительными органами.

Помимо земель сельскохозяйственного назначения, к этой категории земельных угодий относят торфяные болота, месторождения общераспространенных полезных ископаемых (песка, гальки, булыжника, мела, др.), а также городские водоемы. Разработка полезных ископаемых, расположенных на городских землях, регулируется Кодексом о недрах, другими законодательными актами, постановлениями органов местного управления и самоуправления.

Городские водоемы (реки, озера, бассейны) могут использоваться как пути сообщения, источники водоснабжения, места массового отдыха, могут быть переданы в пользование отдельных организаций (для спортивных, рыбохозяйственных и иных целей).

В составе городских земель могут находиться лесные массивы, отнесенные к городским лесам. Земли, занятые городскими лесами, улучшают состояние окружающей среды, способствуют организации отдыха, удовлетворяют культурно-эстетические потребности населения, защищают территорию от водной и ветровой эрозии. Правовой режим городских лесов установлен лесным законодательством. Порядок пользования землями, занятыми лесами, как и другими зонами отдыха, устанавливается городскими советами депутатов и их исполнительными и распорядительными органами.

К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения в городах относятся земли, предоставленные юридическим и физическим лицам для осуществления возложенных на них задач.

Размеры земельных участков, предоставляемых для указанных целей, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке государственными нормами или градостроительной документацией.

Размещение на этих землях строений и сооружений, а также проведение работ по благоустройству осуществляются по согласованию с городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органом.

Режим и структура городских земель распространяется на земли поселков городского типа. Земли поселков городского типа находятся в ведении поселковых исполнительных и распорядительных, органов.