Метод амортизации затрат

Способы внесения поправок

Правила внесения поправок при сравнении оцениваемого объ­екта и аналога:

1. Поправки для аналогов продаж и их цен должны осуществлять­ся с целью приобретения ими наибольшего сходства с оцениваемым объ­ектом. Проводится корректировка аналога к оцениваемому объекту. На­пример, если аналог имеет дополнительные детали, то их стоимость не­обходимо вычесть для усиления сходства аналога и объекта.

2. Личная реакция оценщика на различия не имеет значения. Важна лишь реакция рынка.

Поправки делают в соответствующей последовательности: в первую очередь осуществляются общие поправки, а затем – поправки к специфическим деталям.

Оценщик может осуществлять выбор из трех общепринятых ти­пов поправок:

- общая сумма в денежном или процентом выражении;

- надбавки в денежном выражении по элементам сравнения;

- коэффициенты, учитывающие отличия по элементам сравнения.

На практике обычно используется комбинация этих методов.

Методы внесения поправок.

Прямой рыночный метод.

Одним из методов оценочных поправок является метод прямого сравнения продаж. Оценщик изучает продажи, которые отличаются только по единственному изучаемому параметру. Разница в цене между двумя такими аналогами (иногда называемыми "противопоставляемой парой") может определять денежную или процентную поправку к изу­чаемому параметру.

Метод амортизации затрат.

Второй метод подсчета денежных или процентных поправок на­зывается методом амортизации затрат и представляет собой косвенный рыночный.

Метод амортизации затрат включает следующие шаги.

1. Выбирается различие между объектами, подлежащее поправке.

2. Оцениваются дополнительные затраты, необхо­димые для включения этой характеристики при строительстве нового объекта.

3. Вычитается износ изучаемой характеристи­ки (например, суммарные затраты на ремонт).

4. Определяется скорректированная стоимость как стоимость дополнительных улучшений с учетом износа.

Метод коэффициентов.

Одним из вариантов определения корректирующего коэффициента является коэффициент отличия, который отражает близость объекта оценки и объекта сравнения по данному элементу сравнения:

.

где: Х_а - количественный или бальный показатель (для качественных характеристик) объекта сравнения;

Х_о - соответствующий показатель оцениваемого объекта.

Качественные показатели оцениваются количествен­но путем введения 5-балльной шкалы оценки. Это позво­ляет обоснованно и однозначно оценивать состояние качественных факторов и определять их коэффициент отли­чия.

Отличие в техническом состоянии можно учесть коэффициентом:

.

где - коэффициент годности объекта оценки;

- коэффициент годности аналога.

Общая модель связи элементов сравнения со стоимостью выглядит следующим образом:

где - стоимость объекта сравнения;

- коэффициент отличия по i-му параметру;

- корректирующий коэффициент, учитывающий отличие по j-му параметру и определяемый по методике, отличной от коэффициентов отличия;

- надбавка в денежном выражении.