Тема 33. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — соб­ственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для прожи­вания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Стороны договора — наймодателъ и наниматель.

Предметом договора найма в домах государственного, муници­пального и общественного жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом или их изолированная часть, имеющая отдельный проход к местам обще­го пользования).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для по­стоянного проживания граждан (отвечает установленным сани­тарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15ЖК РФ).

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения не может превышать 5 лет.

Виды договора найма жилого помещения:

· договор социального найма жилого помещения;

· договор коммерческого найма жилого помещения.

·

Договор социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения наймодатель обязуется за плату предоставить во владение и пользование гражданину и членам его семьи жилое помещение в жилищном фонде социального использования в пределах установленной за­конодательством нормы жилой площади. К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения госу­дарственного, муниципального и общественного жилищного фонда, предоставляемые в пределах нормы жилой площади на условиях, установленных законодательством для социального найма.

Наем жилого помещения, не относящийся к социальному найму, является коммерческим наймом. Предоставление жилого помещения юридическим лицам во владение и (или) пользование производится по договору аренды или иному договору.

Договор социального найма в юридической литературе харак­теризуется как потребительский. Он представляет собой соглаше­ние, по которому одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (дей­ствующие от их имени уполномоченные государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное соб­ственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой сторо­не — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на определенных условиях (ст. 60 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ регулирует основания и условия пре­доставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда.

Условием предоставления жилого помещения по договору со­циального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются: доход, прихо­дящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего на­логообложению имущества, находящегося в собственности чле­нов семьи.

Основания для признания малоимущих граждан нуждающи­мися в жилых помещениях по договору социального найма (ст. 51 ЖК РФ)

· отсутствие у малоимущих жилого помещения, занимаемо­го по договору социального найма либо находящегося в собствен­ности;

· обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

· проживание в помещении, которое не отвечает установлен­ным для жилых помещений требованиям;

· проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно со­вместное проживание с ними в одной квартире.

Стороны договора:

· наймодателъ — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;

· наниматель — граждане. Юридическим лицам жилое поме­щение может быть предоставлено во владение и (или) пользова­ние на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для прожива­ния граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Предмет договора — жилое помещение (жилой дом (одноквар­тирный), квартира,«часть жилого дома или квартиры, комната), которое должно быть: изолированным (что предполагает наличие отдельного входа); являться недвижимым имуществом (т.е. нахо­диться в доме капитального типа), пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техниче­ским и иным правилам и нормам).

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряже­ние жилым помещением путем его обмена, замены и т.д.

Договор социального найма жилого помещения является бес­срочным.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяет­ся органами местного управления исходя из общей площади за­нимаемого помещения, а также его качества и благоустройства, месторасположения дома.

Форма договора — письменная.

Наймодатель обязан:

· передать нанимателю свободное жилое помещение в со­стоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

· принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

· осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

· обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального най­ма имеет право:

· вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

· сдавать жилое помещение в поднаем;

· разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

· осуществлять обмен или замену занимаемого жилого поме­щения;

· требовать от наймодателя своевременного проведения ка­питального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так­же предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального най­ма обязан:

· использовать жилое помещение по назначению и в преде­лах, которые установлены ЖК РФ;

· обеспечивать сохранность жилого помещения;

· поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

· проводить текущий ремонт жилого помещения;

· своевременно вносить плату за жилое помещение и комму­нальные услуги;

· информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользо­вания жилым помещением по договору социального найма (ст. 67 ЖК РФ).

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.

Наниматель жилого помещения по договору социального най­ма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор со­циального найма.

По инициативе наймодателя договор социального найма мо­жет быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновно­го поведения нанимателя, как то:

· невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести и более месяцев подряд;

· разрушение или повреждение жилого помещения нанима­телем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

· систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного прожи­вания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

· использование жилого помещения не по назначению (п. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения.

Наем жилого помещения в жилищном фонде коммерческого ис­пользования, образованном жилыми помещениями, которые ис­пользуются их собственниками для проживания граждан на усло­виях коммерческого найма, находящегося не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах, называется коммерческим наймом.

Коммерческий наем — консенсуальный, всегда возмездный, дву­сторонний.

Стороны договора — наймодатель (не только юридические лица, но и граждане) инаниматель (только граждане).

Предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде, а также в государственном и в муни­ципальном жилищных фондах.

Срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Срок договора не может быть больше пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). В случае заключения договора на срок до одного года к нему не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ (п. 2 ст. 687 ГК РФ, норма диспозитивная).

Форма договора — письменная.

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения аналогичны правомочиям сторон по договору соци­ального найма жилого помещения, однако имеют свои особен­ности.

Наймодатель обязан:

· передать нанимателю свободное жилое помещение в со­стоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

· осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предо­ставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ре­монта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Наниматель обязан:

· своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора;

· имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока до­говора найма (ч. 1 ст. 684 ГК РФ). Этот вопрос должен быть решен за три месяца до истечения срока договора найма жилого помеще­ния (ч. 2 ст. 684 ГК РФ). При этом наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном за­ключении договора (ч. 3 ст. 684 ГК РФ);

· вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письмен­но наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпы­вающему перечню оснований:

· невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого най­ма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевре­менной платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосроч­ного найма договор расторгается в случае невнесения платы более двух раз по истечении срока платежа;

· разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;

· в случае самовольного переустройства жилого помещения при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения;

· если наниматель либо другие граждане, за действия кото­рых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и ин­тересы соседей.