Стандартами оценки для определения соответствующего Государственному контракту вида стоимости Объекта являются Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (//Российская Бизнес - газета. – 24 июля 2001. № 29). Использование названных выше стандартов обосновывается обязательностью их применения Оценщиком в рамках оценочной деятельности.
При проведении оценки Объекта Специалисты использовали следующие подходы к оценке:
§ затратный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения Объекта, с учетом его износа);
§ сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);
§ доходный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от Объекта).
|
|
При определении рыночной стоимости Здания главного дома в рамках сравнительного подхода Специалисты использовали следующие методы оценки:
§ Метод сравнения продаж.
При определении рыночной стоимости Здания главного дома в рамках доходного подхода Специалисты использовали следующие методы оценки:
§ Метод капитализации дохода.
При определении рыночной стоимости Здания главного дома в рамках затратного подхода Специалисты использовали следующие методы оценки:
§ Метод сравнительной единицы.
При оценке Флигелей и Конного двора в рамках затратного подхода применялся:
§ Метод сравнительной единицы.
На основании п. 1.6 Приложения № 1 к государственному контракту на оказание услуг по оценке объекта оценки № Х от 30.08.2005 г., в расчетах не учитывались затраты на ремонтные и реставрационные работы. Оцениваемые Флигели и Конный двор на дату проведения оценки не эксплуатировались. Специалисты не располагают данными о согласованной в установленном порядке величине стоимости ремонтно-реставрационных работ[1], которые необходимо произвести для того, чтобы объект можно было ввести в эксплуатации и сдать в аренду, т.е. отсутствуют предпосылки для применения доходного подхода.
Специалисты не смогли обнаружить данных по продаже объектов аналогичных оцениваемым по функциональному назначению и техническому состоянию, поэтому сравнительный подход не применялся при оценке Флигелей и Конного двора.
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках
|
|
сравнительного подхода используются
§ метод сравнения продаж,
§ метод выделения,
§ метод распределения,
на доходном подходе основаны
§ метод капитализации земельной ренты,
§ метод остатка,
§ метод предполагаемого использования,
элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
В данном отчете при определении рыночной стоимости права собственности на земельный участок специалисты использовали в рамках сравнительного подхода: метод выделения, а в рамках доходного подхода: метод остатка.