Расчёт износа квартиры

Износ Объекта оценки принимается по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ), норм амортизационных отчислений на полное восстановление путём расчёта по методам, применяемым в оценке недвижимости (методы экономического возраста, модифицированного экономического возраста, сравнения продаж и др.) с использованием данных, полученных оценщиком в процессе осмотра (освидетельствования) квартиры.

Износ здания непосредственно связан с периодом постройки объекта и используемых условий его эксплуатации, причем износ здания не должен превышать порог 60%, иначе он автоматически подпадает под аварийное домостроение и следовательно подлежит проведению капитального ремонта с полным или частичным отселение жильцов или же при условии невозможности проведения ремонта – сносу[32].

Накопленный износ считается методом экономического возрастания (economic age-life method). Величина накопленного износа определяется по формуле 3:

И_нак=(ЭВ/ЭЖ)*СС, [3]

Где Инак – накопленный износ, ЭВ – эффективный возраст, ЭЖ – экономическая жизнь, СС – стоимость нового строительства (стоимость замещения или воспроизводства).

Последовательность расчёта приведена в таблице 7.

Таблица 7

Расчёт износа методом экономического возрастания

После расчёта прибыли предпринимателя, износа Объекта оценки рассчитывается стоимость Объекта оценки затратным подходом по формуле [1]

Капитальных ремонтов в доме не производилось,т.о. коэффициент износа k_изн=0,42.Ставка налога на добавленную стоимость по состоянию на 2010 год составляет 18%.

Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом):

С_о.о. = 14824* 1,0222 * 1,033 * 63,3* 1,18 * 1,1303 * (1 – 0,42) = 766494,5 руб.

Стоимость одного квадратного метра.

766494,5 /63,3=12108,92 руб./м²

Стоимость строительства Объекта оценки без учёта износа: 1321542,24 руб.

Стоимость одного квадратного метра без учёта износа:

1321542,24/63,3=20877,44 руб./м²