Показатели | Аналоги[XLVII] | ||
Местоположение, адрес | 127224, г. Москва, Студёный проезд, д.24 | 127224, г. Москва, Студёный проезд, д.30 | 127224, г. Москва, ул.Широкая, д.9 |
Предлагаемая (заявленная) цена, руб. | |||
Условия рынка (время) | 1 месяц | 1 месяц | 1 месяц |
Общая площадь, м2 - в т.ч. жилая | |||
Тип дома | Панельная девятиэтажка 70-х годов. | Панельная девятиэтажка 70-х годов. | Панельная девятиэтажка 70-х годов. |
Количество комнат | |||
Расстояние до станции метрополитена | 8 минут пешком | 10 минут пешком | 5 минут пешком |
Этаж | |||
Коммунальные услуги в стоимости аренды (нет/да) | н/д | н/д | н/д |
Наличие: - мебели (спальной, кухонной); | Мебель 90х в хорошем состоянии. 2 дивана,кресла,стенка и т.д.На кухне гарнитур. | Мебель | Мебель |
-кухни (плита, холодильник); | Холодильник | Холодильник | нет |
- телевизора; | Нет | нет | нет |
- Интернета; | Нет | нет | нет |
- телефона | Нет | нет | нет |
- домофона | Есть | есть | есть |
- консъержа | Нет | нет | нет |
- балкон | Есть | есть | нет |
Состояние квартиры и иные элементы сравнения | Хороший косметический ремонт | н/д | Отличное состояние |
Предлагаемая заявленная цена стоимости квартиры[XLVIII], руб. | |||
Потенциальный валовой доход, руб. | |||
Коэффициент капитализации | 0,0659 | 0,0680 | 0,0670 |
Потенциальный валовой доход рассчитывается по среднерыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи.
|
|
При небольшом диапазоне отклонения коэффициента капитализации рассчитывается среднеарифметический (или средневзвешенный) коэффициент капитализации и далее используется в формуле 5:
Стоимость= | Потенциальный валовой доход Среднеарифметический коэффициент капитализации | [5] |
Среднеарифметический коэффициент капитализации = 0,067
При значимом различии рассчитанных коэффициентов капитализации по отдельным аналогам проводится анализ с целью выявления причин этих отклонений (некорректный отбор аналогов, отсутствие дополнительной информации по подобным объектам и др.).
По этим же данным может быть определена стоимость квартиры с помощью валового рентного мультипликатора, который определяется отношением цены продажи к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу). Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для её расчёта необходима корректировка среднерыночной арендной платы (для данного района / управы) типичного аналога. Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе, а в качестве элементов сравнения используются:
|
|
- доступность до ближайшей станции метрополитена;
- общая площадь;
- наличие охранных систем и безопасность (металлическая дверь, консьерж, домофон и др.);
- наличие телефона, Интернета;
- состояние квартиры (необходимость проведения ремонтных работ);
- укомплектованность мебелью и бытовой техникой; и другие элементы, оказывающих влияние на величину арендной платы.
Расчёт скорректированной рыночной платы приводится в Таблице 11.
Таблица 11