double arrow

Может быть и не надо


Большая часть сельскохозяйственных площадей была в "народной собственности". О быстрой продаже этих площадей не могло быть и речи по целому ряду причин. Во-первых, необходимо было выяснить права на эту собственность прежних владельцев, у которых земля была экспроприирована. С другой стороны, рынок сельскохозяйственных угодий в Европе не является настолько емким, чтобы справиться с большим предложением земельных участков без значительного падения цен.

Но возможно более быстрая приватизация имела важное значение для развития сельского хозяйства, поскольку это вело и достижению сельскохозяйственными предприятиями такого уровня производительности, который необходим в условиях конкуренции в Европейском Союзе. Поэтому федеральное правительство приняло решение в большинстве случаев вообще отказаться от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а сдавать их в долгосрочную аренду (на 12 лет) заново организуемым частным сельскохозяйственным предприятиям. Это позволило затем перейти к продаже сданных в аренду земельных участков спокойно и без какого-либо давления, которое могло бы возникнуть при быстрой приватизации сельскохозяйственных предприятий.

Такой подход оказался успешным. Сельскохозяйственные предприятия, созданные на арендованных землях, успешно развивались. Сегодня они входят в число наиболее продуктивных и успешных сельскохозяйственных предприятий Европы.

Ограничения использования права собственности встречаются, прежде всего, в федеральном, земельном и муниципальном законодательстве о планировании. В первую очередь эти ограничения имеются в праве землеустройства и земельного планирования, планирования транспортных путей, планирования использования территорий, планирования застройки,

1. ограничения собственности путем введения запрета на изменение уже существующего

использования земельного участка.

2. ограничения использования в интересах защиты природы и окружающей среды,

3. договорные ограничения права собственности путем взимания пошлин при повышении

стоимости земельного участка вследствие изменения основ планирования
Такие пошлины могут достигать 2/3 от суммы, на которую возросла стоимость. Они взимаются в пользу общины, а полученные таким образом средства используются в плане "социально справедливого пользования землей" для строительств дорог, школ, детских садов или для разбивки скверов и парков.

Немецкое право в принципе не предусматривает компенсаций за введение ограничений и обременение будущего использования земли. При введении ограничения на какое-либо до сих пор практиковавшееся использование земельного участка выплачивается финансовая компенсация за существенное вмешательство в право собственности, которое рассматривается как аналогичное лишению права собственности.

Размер компенсации равен сумме, на которую снижается рыночная стоимость земельного участка. Вмешательство может быть обжаловано в суде по административным делам.

При лишении права собственности выплата компенсации в соответствующем размере предусмотрена уже в Конституции.

Возможности приобретения собственности государством

Государство (включая коммуны) может приобретать земельные участки тремя способами:

При определенных предусмотренных законодательством обстоятельствах государство имеет право отчуждать собственность на земельный участок, находящийся в частной собственности, в рамках одностороннего административного акта. В этом случае прежний собственник должен получить компенсацию в размере рыночной стоимости данного земельного участка.
Отчуждение допускается только в случаях, которые являются предметом особого государственного регулирования. Прежде всего, отчуждение собственности в пользу государства допускается в следующих целях:

- Строительство транспортных путей

Осуществить отчуждение можно в том случае, когда транспортные пути или иные коммуникации (автомобильные дороги, железные дороги, аэропорты, системы электро-, газо-, водоснабжения и необходимые для этого сооружения) строятся общественными организациями или организациями частного права.

1/S
- Санирование городов

Отчуждение возможно, если согласно закону определенный городской район объявляется зоной санирования и санирование или необходимые для этого строительные меры можно осуществить только путем отчуждения соответствующего земельного участка в пользу государства.

- Размещение промышленных предприятий

Отчуждение собственности в пользу государства возможно также и в том случае, когда это необходимо для размещения промышленных предприятий или других предприятий, деятельность которых соответствует интересам общества, и иное размещение предприятий не представляется возможным.

- Прочие сооружения в интересах общественности

Отчуждение возможно также, когда оно необходимо для реализации строительства других сооружений, отвечающих интересам общества, например, военных сооружений, государственных и коммунальных сооружений и др.

- Укрупнение земельных владений

Отчуждение возможно также в интересах рационального ведения сельского хозяйства, например, для увеличения посевных площадей или для разукрупнения слишком больших полей, насаждения лесозащитных полос, высадки деревьев для укрепления почвы и т.д.

Согласно федеральному законодательству, федеральные земли обязаны разрабатывать один или несколько планов землеустройства для всей территории соответствующей федеральной земли (в некоторых случаях по согласованию с затрагиваемыми этими планами соседними федеральными землями), направленные на реализацию принципов Федерального закона о землеустройстве. Города и коммуны обязаны разработать план использования территории своего региона, где, прежде всего, определяется, какие территории должны использоваться для следующих целей:
жилищного строительства;
промышленности и коммерческой деятельности;
транспортных сооружений;

  • как специальные территории для особых целей использования (территории
  • университетов, больниц и пр.)
  • для создания и сохранения скверов, парков, лесов, в сельскохозяйственных целях;
  • Кроме того, коммуны обязаны в рамках своего плана использования территорий разрабатывать конкретные планы строительной застройки для отдельных участков, предназначенных под строительство. Эти планы должны четко и с точностью до одного квадратного метра определять, какие площади предусмотрены под:
  • дороги и другие транспортные сооружения;

  • зеленые насаждения;

  • строительство жилья;

  • иные виды застройки;
    застройку и использование в рамках "общественных потребностей" (школы, детские сады, больницы и т.д.).

Помимо этого, план застройки определяет:
- высоту зданий; интенсивность использования земельного участка ("поэтажная площадь"); характер использования зданий;

вопросы, имеющие особое значение для эстетического оформления фасадов, скатов

крыш и т.д.

Общее охранное право

Наряду со строительным правом и правом планирования, немецкая правовая система предусматривает общее охранное право в интересах общества. Оно направлено, прежде всего: на охрану окружающей среды; охрану природы; охрану ландшафтов; охрану памятников;

Эти законы дают государству (коммунам) право введения ограничений на пользование собственником его собственностью. Однако необходимо, чтобы в конкретных законах были четко регламентированы случаи сведения ограничений на пользование. Примерами регулирования являются: обязательства по очистке сточных вод;

ограничение использования земли в сельскохозяйственных целях в природоохранных

зонах;

ограничение строительного права в зонах охраны ландшафтов;

обязательства при реконструкции здания, состоящего под охраной государства как

памятник.

Федеральные земли и коммуны обязаны учитывать эти охранные цели в своих планах. Охранные цели имеют силу для конкретного собственника земельного участка также в тех случаях, когда это не следует однозначно из планирования. Многие охранные обязательства должны соблюдаться независимо от планирования строительной деятельности.

Ограничение на изменение вида использования земельного участка и ограничение на продажу

В определенных случаях государство для осуществления своих целей может вмешиваться в права собственников, вводя запреты на изменение вида использования или на продажу земельных участков или ставя условие обязательного получения разрешения на эти действия,

Покупка земельных участков на рыночных условиях

Государство и коммуны имеют право приобретать земельные участки на рыночных условиях по свободному соглашению. Обязательным условием этого является получение ими при составлении бюджета разрешений согласно бюджетному праву.

Такую покупку земельных участков государство и коммуны предпринимают, прежде всего, в следующих случаях:

  1. если земельные участки требуются для выполнения конкретной задачи, стоящей перед

государством или коммуной, и нужно избежать сложного пути отчуждения земельного

участка в пользу государства;

  1. если на этой территории должна быть осуществлена единая застройка и покупка по

договору лучше и быстрее служит достижению цели, чем отчуждение и право

преимущественной покупки. В большинстве таких случаев коммуна продает эти

земельные участки предприятиям, которые строят на этих территориях жилые здания или

промышленные сооружения;

  1. создание резерва земельных участков для строительства на них в будущем

промышленных предприятий, жилых домов или проведения мероприятий по

совершенствованию инфраструктуры;

  1. создание резерва земельных участков для того, чтобы в случае возникновения дефицита

земельных площадей из-за спекулятивных операций коммуна могла бы противостоять

этой тенденции за счет продажи принадлежащих ей незастроенных земельных участков.

Во всех перечисленных случаях покупки земельных участков на рыночных условиях государство (коммуна) выступает как свободно действующий партнер, имеющий все права и обязанности, которые есть и у частного лица - участника рыночных отношений.

Ограничение права собственности на землю на основании общих положений права планирования и охранного права

Немецким законодательством предусматриваются ограничения свободного распоряжения собственностью на землю в интересах общества, прежде всего в следующих случаях:

- запреты на застройку или введение определенных обязательств, касающихся вида

застройки, в рамках общего права планирования и строительного права.

»
- обязательства и ограничения в отношении использования земельных участков и зданий в

рамках общего охранного права (защита ландшафтов, охрана природы, охрана

окружающей среды, охрана памятников, охрана полезных ископаемых, полезных

сельскохозяйственных площадей и водных ресурсов).

- Запрет, ограничение или необходимость обязательного получения разрешения на

изменение вида использования земельного участка или на продажу земельных участков и

зданий.

Регулирование в рамках строительного права и права планирования государство (или коммуны) имеет право издавать правила, регулирующие структуру пользования территориями Федеративной Республики Германия, ее федеральных земель, их отдельных регионов, территорий городов и коммун и отдельных земельных участков под строительство.

Федеральным законодательством и соответствующими законами федеральных земель устанавливается разграничение полномочий между федерацией, землями и коммунами (муниципалитетами):

Согласно "Закону о землеустройстве", на федеративном уровне осуществляется регулирование принципов землеустройства в Федеративной Республике Германия
(например, обеспечение наличия свободных территорий для водного хозяйства, проведение природоохранных мероприятий, обеспечение возможностей для отдыха, для развития транспортных путей, для использования полезных ископаемых и т.д.).

Эти принципы должны соблюдаться органами федерации, земель и коммун при проведении мероприятий по составлению планов, поскольку ущемленные в своих правах граждане или организации имеют право на обжалование соответствующих планов.

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки - это право бенефициара (как правило, коммуны, но в принципе и частное лицо может иметь право преимущественной покупки) войти в имеющий законную силу договор купли-продажи и приобрести данный земельный участок вместо лица, которое является покупателем согласно этому договору, с соблюдением всех условий договора купли-продажи. Права преимущественной покупки могут принципиально согласовываться в договоре между коммуной и собственником земельного участка (например, если этому предшествовало приобретение земельного участка из владений коммуны). Однако
Строительный кодекс Германии допускает, что коммуны в рамках принятия ими решений по планированию в отношении определенных земельных участков могут в одностороннем порядке определять право коммуны на преимущественную покупку.
Это возможно прежде всего в следующих случаях:

»
15. в отношении незастроенных земельных участков, которые в планах указаны как

территории жилищного строительства;

16. в отношении земельных участков в городских районах, которые объявлены районами

санирования;

17. в отношении незастроенных земельных участков на территории, для которой утвержден

план городской застройки.

Пользование правом преимущественной покупки допускается только тогда, когда это служит интересам общества.

Оценка стоимости земельных участков

Ориентиром при оценке стоимости земельных участков всегда служит их рыночная стоимость.

а) Что такое рыночная стоимость

Федеральное правительство (Федеральное министерство строительства) выпустило специальные директивы для проведения оценочной деятельности, которые должны лежать в основе определения стоимости земельных участков.
Целью этих директив является обеспечение использования объективных, единых и соответствующих рыночным требованиям принципов и методов при определении рыночной стоимости незастроенных и застроенных земельных участков.
Конкретно рыночная стоимость определяется:

временем выполнения оценки;

ценой, которая может быть получена при обычных сделках. При этом следует учитывать

как юридические условия (например, обременение правом ипотечного залога), так и

фактические характеристики земельного участка, например, его состояние и

расположение.

б) Оценка стоимости незастроенных земельных участков

Решающим для незастроенных земельных участков является определение стоимости земли. Она определяется с учетом так называемых земельных нормативных показателей. Земельные нормативные показатели, рассчитанные комиссиями экспертов, сообщаются компетентному налогово- финансовому ведомству и подлежат опубликованию.

в) Оценка застроенных земельных участков

Для оценки стоимости застроенных земельных участков необходимо отдельно определить стоимость земли и стоимость зданий и сооружений.

При этом стоимость земли определяется так же, как и для незастроенных земельных участков. Оценка стоимости зданий и сооружений осуществляется с помощью одного или нескольких методов: сравнительного (сравниваются цены на сопоставимые земельные участки), доходного (рассчитывается чистая прибыль от земельного участка за вычетом издержек на хозяйственное управление и с учетом остаточного срока службы зданий и сооружений), метода определения реальной стоимости (из издержек производства вычитается снижение стоимости в результате старения, из-за строительных дефектов и строительных повреждений).

В соответствии с положениями немецкого Гражданского кодекса, согласно которому здания являются важной составной частью земельного участка, не обладая при этом собственным правовым статусом, из элементов оценки стоимости - стоимости земли и стоимости зданий и сооружений - образуется единая стоимость земельного участка как хозяйственной единицы, которая охватывает весь земельный участок, включая все его составные части.

Если параллельно используются несколько методов оценки стоимости (методы сравнительный, доходный и реальной стоимости), то рыночная стоимость рассчитывается по результатам различных методов, однако при этом не допускается выведение среднего арифметического из результатов различных видов расчетов.

г) Оценка стоимости наследуемого права застройки и стоимости земельного участка,

обремененного наследуемым правом застройки

Наследуемое право застройки и обремененный им земельный участок оцениваются раздельно.

Оценка стоимости осуществляется на основе особых постановлений, согласно которым сначала определяется стоимость земли того или иного земельного участка без учета наследуемого права застройки, а затем рыночная стоимость наследуемого права застройки. Особое внимание уделяется размеру процентов на наследуемое право застройки, сроку действия наследуемого права застройки и в определенных случаях компенсации, которая должна быть выплачена по истечении срока действия наследуемого права застройки.

В ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания и сооружения. На находящихся в народной собственности земельных участках строились многочисленные дома (дачи), находившиеся в частной собственности.
Частично это происходило и на частных земельных участках, которые принадлежали третьим лицам и были секвестрированы или отчуждены.

Было найдено и реализовано следующее решение:

71. в новых федеральных землях было введено немецкое право собственности на земельные

участки, т.е. в законодательном порядке была объединена собственность на землю и на

здания и сооружения;

72. если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали

право преимущественного приобретения земли, на которой находились их здания;

73. если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали

долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за

пользование в размере, соответствующем рыночным требованиям.

Народная земля под народными предприятиями

В ходе преобразования народных предприятий в компании со 100-процентным участием государства народная земля, на которой стояли эти предприятия, стала собственностью предприятий. Для государства не возникла проблема выплаты компенсаций, так как собственность изменила свою принадлежность только в рамках имущества Тройханда.

В ходе приватизации предприятий Тройханд проверял, насколько соразмерным является наделение каждого предприятия землей. В определенных случаях земельные участки уже до приватизации выделялись из имущества предприятия и передавались входящему в состав Тройханда обществу, ведущему операции с недвижимостью, на 100% принадлежавшей государству. Тем самым стоимость и рыночная цена предприятия могли быть снижены, что повышало возможность его продажи. В результате Общество при
Тройханде, ведущее операции с недвижимостью (TLG) получило значительные земельные владения.

Приватизация незастроенных земельных участков

Тройханд осознавал риск того, что при массовой приватизации незастроенных земельных участков поднимется волна спекулятивных сделок с землей. По этой причине Тройханд принципиально продавал незастроенные земельные участки только в тех случаях, когда покупатель имел конкретные инвестиционные проекты и в рамках договора купли-продажи брал на себя обязательства осуществить эти инвестиции.

Принцип "продажа только инвесторам" помог сделать значительный вклад в дело быстрой передачи инвесторам незастроенных земельных участков в новых федеральных землях.

Сельское хозяйство

Большая часть сельскохозяйственных площадей была в "народной собственности". О быстрой продаже этих площадей не могло быть и речи по целому ряду причин. Во-первых, необходимо было выяснить права на эту собственность прежних владельцев, у которых земля была экспроприирована. С другой стороны, рынок сельскохозяйственных угодий в Европе не является настолько емким, чтобы справиться с большим предложением земельных участков без значительного падения цен.

Но возможно более быстрая приватизация имела важное значение для развития сельского хозяйства, поскольку это вело и достижению сельскохозяйственными предприятиями такого уровня производительности, который необходим в условиях конкуренции в Европейском Союзе. Поэтому федеральное правительство приняло решение в большинстве случаев вообще отказаться от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а сдавать их в долгосрочную аренду (на 12 лет) заново организуемым частным сельскохозяйственным предприятиям. Это позволило затем перейти к продаже сданных в аренду земельных участков спокойно и без какого-либо давления, которое могло бы возникнуть при быстрой приватизации сельскохозяйственных предприятий.

Такой подход оказался успешным. Сельскохозяйственные предприятия, созданные на арендованных землях, успешно развивались. Сегодня они входят в число наиболее продуктивных и успешных сельскохозяйственных предприятий Европы.

2.3.2 Франция

. В связи с переходом к цивилизованному рыночному отношению, в этих странах возникает острая необходимость создания, кроме кадастрового реестра, специального реестра прав собственности относительно недвижимости. Такие реестры были созданы и действуют во всех странах с наполеоновской системой. Данные этого реестра имеют юридическую силу, но всего лишь как первое, не основное доказательство, в спорах. Фактически реализована не система регистрации прав, а система их публикации перед третьими лицами (в отличие от Германии, Великобритании, и т.п., где регистрация служит основой для признания прав и гарантируется государством).

Кадастр и реестр в этих странах подчиняются Миʜᴎϲтерству национальной экономики и финансов.

В кадастровых системах поддерживается только та информация, которая необходима для целей управления налогообложением. Информация про грунты, естественные ресурсы и т.п., собирается в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики.

В этих странах национальный реестр является централизованной системой, которая управляется исключительно государством на базе законодательных акᴛᴏʙ страны, но функции практического выполнения работ переданы на уровень муниципалитеᴛᴏʙ (областей), где находятся соответствующие подразделы службы.

Система состоит из двух частей - картографической и документальной (тексᴛᴏʙой).

Вся информация в системе сгруппирована на базе земельного участка.

В реестре недвижимости, который в этих странах является отдельным органом, но тесно связаны с кадастровым реестром, регистрируются:

реальные права собственника относительно недвижимости;

юридические акты (купли-продажи, решения о транзакциях, цензы, права на поверхность и недра, сервитуты);

интересы третьих лиц;

ограничения;

ипотека, кредиты и т.д.

Эта информация, в отличие от кадастрового реестра, сгруппирована в реестре по собственникам, поэтому для поддержки связи между этими реестрами возникает необходимость создания громоздкой системы идентификации данных. Реестр базируется на базе компьютерных технологий, которые разрешают легко оперировать записями об около 40 млн. собственников и около 94 млн. парцел и в автоматизированном режиме получать всю необходимую информацию и распечатывать необходимые документы.

Во Франции система регистрации фактически состоит из 353 реестров сгруппированных в 6 групп. Реестр предусматривает наличие Главного регистратора, который несет личную ответственность за правильность данных в реестре. Текст с сайта Биг Реферат РУ Это государственный служащий соответствующего ранга, единственный среди государственных служащих имеющий такой статус, и, кроме должностного оклада получающий специальную доплату. Ответственные работники реестров создали специальный страховой фонд на случай ошибок.

Система оценки недвижимости в этой группе стран базируется на базе рентной, а не рыночной стоимости. За выводами специалисᴛᴏʙ этих стран, такой подход отживает себя, учитывая, что требует громоздкой неэффективной системы оценки.

2.3.3 США

Большая часть земли в США, в том числе 98% возделываемых земель сельскохозяйственного назначения, находится в частной собственности. Федеральное правительство имеет во владении значительное количество земли, однако это почти исключительно пустыни и тундра, а также пастбищные и лесные угодья в малонаселенных регионах западной части Соединенных Штатов и на Аляске. В этих регионах очень немного сельскохозяйственных земель.

Право собственности на землю в США является совокупностью взаимосвязанных правомочий, некоторые из которых принадлежат собственнику, а другие - государству, предоставившему лицу права собственности. Государство вправе облагать собственника земли налогом. Земельный налог - мощный инструмент, влияющий на использование земли, путем применения особых методов налогообложения и определения размеров налогов.

В Соединенных Штатах государственные органы имеют право изымать земельную собственность при необходимости ее общественного использования. Право изъятия частной собственности - неотъемлемое право государства, связанное с суверенитетом, предполагающее осуществление властных полномочий по выполнению функций государственного управления.

Еще одним важным инструментом регулирования отношений собственности в США является т.н. право полицейской власти, означающее необходимость защищать и обеспечивать здоровье населения, его безопасность, мораль и общественное благополучие.

Государство также вправе вернуть себе права собственности на землю в случае объявления имущества выморочным (отсутствие наследников), неуплаты налогов или если земля заброшена.

Права собственника земли подразделяются в США на права, связанные с использованием поверхности земли и пространства под и над поверхностью земельного участка.

В США одним из средств регулирования использования земель в общественных целях является регламентация деления земельного участка для застройки и продажи.

Муниципальные органы власти могут потребовать от застройщиков построить школы, парки, водопровод и т.п., обязанность сооружения которых возложена государством на муниципалитет.

Современная концепция права частной собственности на землю в США состоит не только в том, что государство обладает рычагами регулирования использования собственности и ограничения прав частного собственника, но и в весьма эффективном правовом механизме, базирующемся на признании права частной собственности как естественного права человека.

В США накоплен значительный опыт регулирования земельных отношений посредством аренды земли, залоговых операций, деятельности земельных банков.

В разные периоды своей истории федеральное правительство являлось собственником до 80% территории страны, в настоящее время им управляется примерно 29% (так называемой общественной земли).

В собственности федерального правительства находятся 110 млн га земель многоцелевого использования - около 13% всех земель США. Эти земли управляются бюро по землеустройству. В его ведении находятся также природные ископаемые.

Бюро по землеустройству является структурным подразделением министерства внутренних дел страны (оно в США не выполняет полицейских функций).

В структуру бюро по землеустройству входят 12 отделений штатов, 58 отделений графств и 140 местных.

Основными функциями бюро являются:

– ведение земельных информационных систем;

– проведение кадастровых съемок;

– ведение земельного архива 31 штата;

– подготовка конкретных планов регионального развития;

– проведение земельной съемки;

– выпуск лицензий и других разрешений на использование земель и полезных ископаемых;

– инспектирование правильности использования выданных лицензий и разрешений;

– проектирование и строительство дорог, других коммуникаций и зданий;

– мониторинг ресурсов;

– продажа федеральных земель и покупка земель в федеральную собственность.

Указанные функции выполняются специалистами и экспертами бюро на местах и координируются с другими органами государственной власти соответствующих уровней.

Работа бюро по землеустройству является одним из источников денежных поступлений в федеральный бюджет – ежегодно около 800 млн долларов. Главные статьи дохода – продажа древесины и общественных земель, аренда пастбищ, а также дорог для проезда к собственности, продажа разрешений на разработку полезных ископаемых, предоставление услуг по обучению кадров, проведению исследований, оценке проектов, проведению закупок.

Бюро по землеустройству поддерживает архив свидетельств о собственности на земли, ранее находившееся в общественной собственности.

Бюро выносит федеральные земли на продажу в тех случаях, когда собственность на них становится обременительна для правительства. Бюро может отобрать конкретные участки на продажу , если они удовлетворяют одному из 3-х условий:

– это изолированный участок, который труден и неэкономичен в управлении;

– участок был приобретен для конкретной цели, и больше он для нее не требуется;

– продажа участка будет служить общественным задачам.

– Продажные цены определяет рынок.

Существует 3 формы продажи федеральных земель:

– конкурентные торга, с преимуществом продажи владельцам соседних участков;

– прямая продажа одному лицу;

– открытый аукцион.

В качестве покупателей могут выступать только граждане США или корпорации. Проданная федеральная земля попадает под законы и ограничения, действующие на данной территории. Соглашение о сделке может предусматривать сохранение их прав за федеральным правительством или лицом, прежде арендовавшим эту землю.

Интересен опыт аренды земли, прежде всего фермерами, большинство из которых не являются собственниками возделываемой земли. Им аренда явно выгодна, если рыночная стоимость земли выше ставок арендной платы.

Меры, которые используются в США для регулирования земельных отношений, ориентированных на создание условий для экологически здорового и экономически эффективного развития сельского хозяйства, можно разделить на 4 типа:

– система регулирования отношений по поводу земельной собственности;

– правила и предписания использования земли;

– процедуры управления общественными землями (которыми федеральное правительство и правительства штатов владеют как землями штатов);

– процедуры, гарантирующие выполнение правил и предписаний использования земли.

В США землю считают реальной собственностью. Земля может находиться во владении одного лица или на равных правах собственности принадлежать нескольким лицам. Владеть землей может корпорация, компания, другое юридическое лицо. Владелец имеет право исключительного владения землей. Любое проникновение на землю без разрешения является нарушением права частной собственности и чревато наложением штрафа. Государство не может взять земли владельца ,не уплатив за это денежную компенсацию, и при условии, что это изъятие осуществлено в государственных целях. Землю можно свободно купить, продать, передать.

Однако землевладельцы могут использовать или обрабатывать землю только в соответствии с доктринами общего права и предписаниями, принятыми или провозглашенными уполномоченными официальными лицами. Эти доктрины общего права, развиваясь десятилетиями судебной практики по поводу земли, сейчас четко отработаны.

Земля штатов, а также муниципалитетов классифицирована по плотности населения, которому позволено жить там, и типу разрешенной деятельности. Благодаря такому зонированию несовместимые виды использования земли можно заменить другими, более применимыми видами. Так, фабрика не может быть расположена рядом с больницей.

Зонирование препятствует нарушению порядка или спорам между соседями относительно несовместимого использования земли.

По управлению прибрежной зоной создана региональная система, на основе которой конгресс обязал все штаты разрабатывать для всех прибрежных районов платы использования земли, предоставляет им для этого нужные фонды, обязывает федеральные власти действовать согласно с ними.

Все правила и предписания по использованию земли в США исполняются беспрекословно, т.к. обеспечиваются системой экономических стимулов и штрафов.

Юридическое принуждение достаточно эффективно и строго. Главный компонент тяжб в судах США составляют сейчас экологические случаи. Строгая и независимая система судов с ясными юридическими процедурами предоставляет владельцам собственности и другим лицам возможность защищать свои законные права в судах по собственной инициативе.

Хотя в США сохраняются многие проблемы, описанные выше, однако, все они прогрессивно решаются благодаря относительно строгому планированию и применению систем контроля, стимулирования и взысканий.

Заключение

Изучение зарубежной практики показывает, что действенная система государственного контроля опирается как на экономические методы, так и на административные, причем экономический механизм действует в том числе и на принципе отдачи вложенных средств. Зарубежные системы земельных отношений содержат значительное число стимулирующих рычагов, некоторые непосредственно связаны с выполнением правил использования и охраны земель.

При нарушении субъектом норм пользования угодьями их права могут быть в какой-то части приостановлены.

В большинстве стран, использующих финансовые стимулы для поддержки мер по уменьшению загрязнения земель, невыполнение условий, выдвигаемых для получения займа, приводит к прекращению финансирования. Право организаций государственной финансовой системы осуществлять подобные действия ставит их, по сути, в ряды органов, ведающих лицензированием.

В странах с развитой экономикой для обеспечения охранного землепользования используются методы как прямого, так и косвенного действия при явном преимуществе вторых.

Иначе говоря, предпочтительнее меры, которые способствуют предупреждению условий для возникновения правонарушений, чем меры наказания за эти нарушения. В качестве таких профилактических мер особо широко применяются профессиональные (специальные и предпринимательские) требования к лицам, покупающим или арендующим земельные участки. Причем эти требования, если говорить об аренде, в равной степени предъявляют и сдающий землю, и те, кто от имени государственных, общественных или кооперативных организаций участвуют в оформлении арендных сделок. Первый — потому, что заинтересован в более высоких суммах арендной платы, которые (особенно при фиксированных ставках) целиком зависят от объемов производства, инвестиций и умения арендатора продуктивно использовать передаваемую ему землю. Вторые — как облеченные таким правом, защищающим национальные или кооперативные интересы.

Большое значение имеют прямой контроль за использованием земель специалистами государственных или других уполномоченных на это служб и неотвратимость установленной законом ответственности.


[1]

[2] У. Долб

[3] Конституция Наполеона 1804 года

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]

[12]

[13]

[14]


Сейчас читают про: