Особенности развития рынка оценочных услуг в Казахстане

Ежегодно услугами оценщиков ползуется большое количество как юридических, так и физических лиц. Расширяется также спектр целей и объектов, требующих оценки. Данные и другие объективные обязательства позволяют расширяться рынку услуг количественно и качественно.

7 августа 1997 года приказом Министерства труда и социальной защиты населения Республики Казахстан в нашей стране были утверждены квалификационные требования для лиц профессионально занимающихся оценкой имущества, тем самым была официально признана новая профессия «оценщик». Оценочная деятельность существует с древнейших времен, когда появилась необходимость исчисления величины поимущественного налога, взимаемого государством. В Казахстане система государственной оценки была создана еще в 1993 году, когда впервые были приняты «Правила об оценке недвижимых имуществ для обложения земскими сборами». Тогда же Закон установил обязательный и основной принцип оценки по доходности при хозяйственной эксплуатации земли. На выделенные из госбюджета средства в течение двух лет была разработана вся необходимая нормативно-справочная документация, созданы оценочные бюро и за 5 лет с использованием доходного подхода была произведена полная переоценка всех объектов недвижимости, включая земельные участки.

После октябрьской революции в условиях плановой экономики, стоимость, основанная на доходности, стала ненужной и ей на смену пришла «балансовая стоимость», которая, как и вся социалистическая экономика, базировалась на учете затрат. В условиях рыночной экономики роль стоимости имущества неизмеримо возросла. От объективности оценщика, устанавливающего «справедливую» рыночную стоимость, зависит размер налога, залога, амортизации и, в конечном счете, величина годового дохода. Десятилетняя история возрождения оценочной деятельности в Казахстане весьма характерна для развития экономики переходного периода большинства стран СНГ. Пройден путь от интуитивного понимания необходимости объективной рыночной оценки активов до ее законодательно регулируемого применения на практике. Сформулированы и утверждены основные методологические процедуры оценки, учитывающие современный мировой опыт и традиционно сложившиеся в Казахстане нормативно-методические подходы и разработки, создана система независимой оценки, введено лицензирование оценки недвижимости, принят Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». Назревшие в последнее время серьезные проблемы на финансовом рынке Казахстана привели к осознанию необходимости повышения качества оценочных услуг.

Стремительно возросшее число услуг, оказываемых в области оценки, объясняется увеличением количества случаев, в которых проведение оценки является обязательным. Так же обстоит дело и со случаями, носящими инициативный характер. Кроме того, государство довольно быстро приняло закон об оценочной деятельности, который окончательно сформировал рынок спроса на оценочные услуги и их предложения.

Большое значение оценочной деятельности обусловлено тем, что результаты оценки часто являются законным основанием для определения цены торговых сделок с крупным имуществом или иных операций с материальными и нематериальными активами, а также для формирования налогооблагаемой базы. Такая практика установлена законодательством и правилами бухгалтерского учета.

Основным видом оценки является оценка бизнеса и недвижимости, занимающая около 60% общего рынка оценки. За ней следуют оценка машин и оборудования, нематериальных активов. Следует отметить тот факт, что оценка стоимости бизнеса зачастую сочетается с инвестиционным проектированием, так как прежде чем вкладывать в бизнес денежные средства, необходимо выяснить его реальную стоимость и определить перспективы дальнейшего развития.

В настоящее время оценивается в основном материальный капитал, и делаются попытки оценивать и использовать на практике интеллектуальный капитал. Сегодня на балансе казахстанских предприятий нематериальные активы имеют низкий удельный вес, несмотря на то, что фактически они существуют и играют все большую роль в создании добавленной стоимости. В инновационных зарубежных компаниях соотношение материальных к нематериальным активам в среднем составляет 1:7, в то время как у нас всего 1:0,05.

Рынок оценочной деятельности с каждым годом набирает финансовые обороты, однако существуют факторы стратегического сдерживания этого развития, что наносит существенный урон авторитету оценочных компаний и государству в целом. Одним из этих факторов является наличие недобросовестно работающих оценочных компаний, т.е. компаний, выполняющих «заказную оценку», результатом которой является не выражение профессионального и независимого мнения оценщика, а заранее оговоренная стоимость, которая соответствует интересам заказчика.

Такую оценку компании заказывают, как правило, для достижения следующих целей: покупка объекта по заниженной стоимости; осуществление сделки по слиянию или разделению активов по завышенной стоимости; завышение стоимости какого-либо имущества, предлагаемого в качестве залога; изменение стоимости ущерба; переоценка активов с целью снижения налога на имущество.

На услуги «заказных оценщиков» имеется существенный спрос, так как получение официального отчета оценщика формально предоставляет возможность руководителю организации манипулировать ценой сделки или балансовой стоимостью актива, переложив всю ответственность на оценочную компанию. Формально в данном случае ответственность перекладывается на оценщика, ведь он посредством лицензии получил полномочия от государства определять цену объекта сделки, а цена, полученная в результате проведения оценки, ложится в основу сделки. Конечно, такая возможность автоматически вызывает спрос на «заказную оценку».

К группе недобросовестно работающих оценочных компании, по нашему мнению, относится более 50% всех компаний, работающих на рынке. Именно работа этих компаний в основном и оказывает эффект торможения на развитие рынка оценки. Суть их деятельности заключается в том, что они являются реально существующими компаниями, со штатами оценщиков, которые выполняют работу более или менее квалифицированно, но при этом не выражают свое профессиональное мнение, а в пределах кажущихся им допустимыми граница манипулируют стоимостью по просьбе заказчика. Обычно кажущаяся им допустимой граница достигает 50% от реальной стоимости. В случае с так называемыми «серыми оценщиками» имеет место не тотальная фикция, а корректировка методов оценки, формул расчета стоимости, весовых коэффициентов и параметров с использованием имеющихся профессиональных знаний. Отчет формируется по всем правилам и визируется «живой» подписью, такой документ называют отчетом с «подогнанной» стоимостью. Именно эти отчеты и подрывают авторитет ко всем участника рынка, в том числе и к тем, кто в оценочных отчетах формирует только свое собственное профессиональное мнение.

Заказчики недобросовестно работающих оценочных компании редко оказываются в выигрыше от получения таких услуг, так как внешний пользователь, внимательно изучив отчет, увидит несоответствия и под любым предлогом не примет его в работу. В результате могут пострадать все заинтересованные стороны: сам заказчик, так как зря потратит деньги; оценщик, так как потеряет доверие внешнего пользователя; все остальные участники рынка, недоверие к которым возникнет по аналогии.

В основном качественную работу выполняют только 20 - 30 компаний - лидеров рынка, по отношению к которым можно уверенно сказать: если они выпустили отчет, то в нем выражено именно их собственное профессиональное мнение без корректировки согласно пожеланию заказчика. Однако эти 20 - 30 компаний выпускают по количеству значительно меньше отчетов, чем весь остальной рынок, и вряд ли в ближайший год самостоятельно смогут переломить ситуацию в сторону повышения доверия к отчетам оценщиков.

А ведь в этом вопросе есть большое общественное значение. К оценщикам обращаются тогда, когда оценить объект самостоятельно не представляется возможным. Например, сколько стоит автомобиль любой марки, может сказать почти каждый человек, а сколько стоит бензоколонка, на которую эта машина постоянно заезжает, скажет далеко не каждый, потому что этот вопрос уже не столь очевиден. А есть и более сложные объекты оценки.

К оценщикам обращаются часто в тех случаях, когда стороны отчаянно спорят о стоимости объекта и доверить его оценку можно только независимой сторонней организации; а также в случае, если оценка или экспертиза по закону или назначена судом. И если оценщик начинает выражать не свое профессиональное мнение, а мнение того, кто повлиял на него экономически, то, очевидно, что в этом случае становится неработающим целый пласт законодательства, а экономические ситуации остаются неразрешимыми в правовом поле. В таких ситуациях оценщик выступает в качестве последней инстанции, поэтому он должен всегда быть независимым и профессиональным.

Для решения этого вопроса требуется реальное участие государственных органов исполнительной власти в вопросе регулирования рынка оценочной деятельности, направленное на ограничение возможности появления и успешного функционирования недобросовестно работающих оценочных компании и выпуска «заказных отчетов».

Официальная работа рынка оценочных услуг началась с выдачи лицензий оценочным компаниям, что позволило им, воспользовавшись большим объемом предложения, выполнять «заказную оценку». Отработанный и реально эффективный механизм приостановления действия лицензии при появлении от имени этих компании «заказной» работы должен повысить качество оказываемых услуг.

Необходимость коренного совершенствования оценочной деятельности начала осознаваться уполномоченным органом. Вначале появилась идея законодательно объединить всех оценщиков в одну Республиканскую палату оценщиков, поручив ей контроль за качеством оценки. Были внесены соответствующие дополнения и изменения в Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». Затем после серии круглых столов, где совместно с действующими неправительственными объединениями оценщиков обсуждались пути совершенствования оценочной деятельности, было решено использовать международный опыт и ввести законодательные требование обязательного членства оценщиков в одной из палат, которая законодательно наделяется функциями саморегулируемой организации (СРО). Принятие поправок в закон приведет к тому, что все профессиональные оценщики объединятся в несколько СРО и в их рамках консолидируют усилия по разработке нормативной документации, стандартов оценки, координацию этих стандартов с международными стандартами. При этом критерии отбора компаний в СРО ожесточатся, необходимо будет сдавать квалификационный экзамен, будет введена практика обязательной экспертизы отчетов. Для этого созданы экспертные советы, в которые помимо представителей госорганов войдут высококвалифицированные независимые оценщики.

Чтобы механизмы саморегулирования заработали и позволили повысить качество оценки до требуемого уровня, нельзя допустить бюрократизма и формального подхода к созданию и признанию статуса саморегулируемых организации, подобного тому во что, в конечном счете, превратилась система лицензирования, выдавшая тысячи лицензий лицам совершенно не пригодных к этой деятельности. Нельзя допустить и другой крайности, чтобы положение об обязательном членстве в СРО не превратилась в систему устранения сильных конкурентов. Еще большую опасность представляет собой возможность создания СРО из откровенно слабых оценщиков. Поэтому было бы правильно предоставить статус Палаты действующим объединениями оценщиков, которые имеют свои стандарты оценки, материальную и методическую базу для повышения квалификации своих членов.

В настоящее время, чтобы повысить качество оценки ряд банков и государственных органов ввели систему аккредитации оценщиков, имеющих право выполнять оценку стоимости залогового имущества, оценку ущерба при ДТП и т.д. При аккредитации рассматривают только представленные документы, которые не могут характеризовать уровень квалификации претендентов. Создание квалификационных комиссий после принятия изменений в закон «Об оценочной деятельности», если их деятельность не превратиться в коммерческий процесс, должно решить эту проблему.

Для того, чтобы оценка проводилась качественно и вне зависимости от размеров и стоимости объектов в статью 10 (пункт 3) Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года N 109 «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» были внесены изменения - Законом РК от 8 мая 2003 г. N 414 о размере оплаты оценщику за проведение оценки. В связи с чем, размер оплаты оценщику не может выражаться в процентном отношении к определяемой стоимости объекта оценки и устанавливается по соглашению сторон до выполнения работ. Данная корректировка закона позволила пресечь злоупотребления недобросовестных оценщиков в необоснованном завышении стоимости объектов оценки. Поведение заказчика, который расценивается как субъект оценки, также оговаривается в законе «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» хотя и косвенно в статье, касающейся независимости оценщика. Содержание статьи указывает на не допустимость вмешательства заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки (статья 10 пункт 2).

Таким образом, профессиональный оценщик должен основывать свою деятельность на таких принципах как объективность и достоверность, и выполнять свои обязанности, как то соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Закона, стандартов оценки, а также иных нормативных правовых актов Республики Казахстан, кроме того соблюдать правила деловой и профессиональной этики, утвержденной палатой оценщиков, членом которой он является. Так как оценщик несет ответственность за нарушение требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, а также стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики; а также за недостоверную оценку, под которой понимается оценка, осуществленная с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете недостоверных данных, отражающих состояние рынка и с необоснованными выводами о рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Фамилия автора: Сыздыкова Э.Ж., Шакенова Г.А.

Теги:

Журнал:

Год:

Город:

Категория: