Неподалёку от Фермы Сэндхилл друзья арендовали двухкомнатный автокемпинг. Двое членов группы продолжали ездить на работу в Силиконовую Долину, а двое других договорились на полставки выполнять канцелярскую работу в офисе Партнерства в поддержку альтернативных сообществ (Fellowship for Intentional Community), расположенном в Сэндхилл.
Продолжая традицию, начатую ещё в Беркли, они собирались на регулярные собрания, советовались, разрабатывали документы и основополагающие принципы, одновременно через сайт и электронную почту поддерживая связь с остальными членами группы, оставшимися в Калифорнии. Они зарегистрировали Дансинг Рэббит как некоммерческую корпорацию по статье 501(c)3 с уставными целями исследовательской и образовательной деятельности. Для коллективного владения землей они выбрали схему доверительного управления (Community LandTrust) и создали управляющую компанию – некоммерческую корпорацию по статье 501(с)2, треть членов которой составили они сами, а остальные две трети – другие участники инициативной группы Дансинг Рэббит из Калифорнии. Для будущих жителей поселения был разработан типовой договора об аренде индивидуального участка.
|
|
Однако в первую очередь нужно было найти землю. Друзья запросили кадастровый план округа, выписали фамилии всех владельцев фермерских земель в радиусе трёх миль от Сэндхилл Фарм и отыскали их координаты в телефонном справочнике. Они обзванивали фермерских вдов, пожилых фермеров, уже вышедших на пенсию и отошедших от дел, интересуясь, не знают ли они об участках на продажу, и, раз уж зашел разговор, не продают ли они случаем сами какую-нибудь часть своей земли.
После шести месяцев звонков и поездок по окрестностям у группы на руках оказалось несколько более-менее подходящих вариантов. Наиболее выигрышным казался участок высокотравной прерии в 280 акров, с извилистой речкой и пятью прудами на территории. Речка и ручьи образовывали долину, на пологих склонах которой местами росли дубы, ореховые деревья и клёны. По участку также проходила короткая грунтовая дорога, на территории имелись полуоткрытый навес, хозяйственная бытовка и несколько силосных контейнеров из металлического профлиста. Из 280 акров всей площади участка 200 акров когда-то были соевыми полями, а теперь находились в консервации – на основе Программы по восстановлению ресурсов (Conservation Reserve Program, CRP) Министерства сельского хозяйства. В соответствии с этой программой, государство выплачивало землевладельцам по 60 долларов (в данном случае) за акр в год с тем, чтобы определённые площади не подвергались сельхозобработке, и земля могла восстановиться после многолетнего истощения и эрозии почвенного слоя. Собственник описанного участка на земле не проживал, а требуемая покупная цена равнялась 190 тысячам долларов. Здесь группа могла бы разбить сады, строить дома с пассивным солнечным отоплением, засевать зерновыми те территории, что не подпадали под программу CRP, и постепенно восстанавливать экологию прерии на остальной части участка.
|
|
Друзья решили остановиться на этом участке и положить начало экопоселению Дансинг Рэббит. У них оставалось единственное препятствие - финансирование проекта.
«ДРУЖЕСКИЕ ЗАЙМЫ» У ДРУЗЕЙ И РОДСТВЕННИКОВ
Участники группы оценили желанную землю в 500 долларов за акр, и послали отсутствовавшему собственнику предложение купить у него весь участок за 140 тысяч долларов. Собственник не согласился, какое-то время они поторговались, но в конечном счете все-таки приняли первоначальную цену в 678 долларов за акр (190000 за весь участок).
У двоих членов группы была хорошо оплачиваемая работа в сфере компьютерной индустрии, так что группа вполне могла бы получить в банке кредит на покупку земли, но только в размере не более 150 тысяч. Им же хотелось добиться меньшего процента и более мягких условий, чем предлагал банк, а также оградить себя от риска обращения взысканию на землю, если вдруг у них возникнут временные финансовые проблемы. Они также хотели собрать больше, чем требуемые под покупку 190 тысяч, для того, чтобы создать некоторый запас на строительство домов, создание дорог и прочей инфраструктуры.
В итоге общинники взяли под небольшие проценты три частных займа. Первый - у одного из давних членов их группы, живущего в Калифорнии, - 90 тысяч долларов на 15 лет под 5 процентов, с освобождением от платежей на первые три года. Другой заём в размере 50 тысяч был получен от родителей одного из основателей на таких же, как и первый, условиях - пять процентов и выплата в течение 15 лет. Третий заём, размером в 50 тысяч был взят на 10 лет из фонда медицинского страхования Федерации Эгалитарных Общин (Federation of Egalitarian Communities, FEC)[70], под 8,5 процентов. (Еще во время первой поездки группы в Миссури внутри Дансинг Рэббит была сформирована коммуна Скайхауз (Skyhouse), которая вступила в эту организацию. Общая сумма займов составила 190 тысяч долларов. Ежемесячно им предстояло выплачивать по кредитам 1017 долларов в течение первых трёх лет, а затем - по 1730 долларов в месяц.
Для создания фонда развития (освоения земли) друзья сформировали общинную кассу, включившую в себя 2 тысячи долларов взносов участников, и 33 тысячи долларов, одолженных общине одним из основателей на 15 лет без процентов с условием возвращения после полного погашения трех остальных займов. Таким образом, основатели Дансинг Рэббит собрали в общей сложности 225 тысяч, что было достаточным для покупки земли по оговоренной цене (190 тысяч долларов) и создания фонда развития (35 тысяч) на начало застройки и обустройство инфраструктуры. Они купили землю на имя зарегистрированной ими некоммерческой организации (501(c)2 title-holding non-profit) и оформили управление общей землей как общественный земельный траст (Community Land Trust)[71].
Они не хотели, чтобы их займы выплачивались последовательно и обеспечивались, соответственно, первым, вторым и третьим залогами участка, но предпочли, чтобы все кредиторы получали свои выплаты параллельно в оговоренной пропорции и имели заранее оговоренные доли в случае продажи заложенного имущества. Таким образом, они оформили единовременный залог участка с правом 90-тысячного кредитора на 9/19 суммы от его реализации и остальных – на 5/19 каждый. Член группы, внёсший 33 тысячи, не получал доли в залоге земли. (Несмотря на то, что юридически земля находилась в доверительном управлении общественного земельного траста, она всё ещё не была до конца оплачена. Управляющая организация обремененного подобным образом земельного участка вправе пойти на его реализацию, если нет возможности погасить долги.)
|
|
Шестеро основателей арендовали жилой автофургон и, поставили его на подъезде к своему новому участку. И, поскольку в нём имелась кухня и душевая, он был на время превращен в общий дом. Первоочередными задачами поселенцев были обустройство палаточного лагеря, компостного туалета и летних душевых кабин, а также переоборудование полуоткрытого навеса в летнюю кухню. Первопроходцы пригласили приехать остальных членов калифорнийской инициативной группы, друзей и всех, кто их поддерживал, чтобы помочь им в обустройстве огорода на принципах органического земледелия и строительстве первых домиков из соломенных блоков.
Опыт Дансинг Рэббит иллюстрирует характерные вопросы, с которыми приходится иметь дело основателям общин, когда они начинают подыскивать землю и собирать средства на ее покупку. Большинство групп, стремящихся воплотить модель развития, более близкую к природе, при выборе места для поселения должны быть готовы к подобной же серии противоречий и компромиссных решений. Часто в процессе этого приходит и понимание того, что с хозяевами земли, включая тех, кто не выставляет землю на продажу в данный момент, нужно общаться напрямую. И большинство общин, за исключением, пожалуй, живых жилищных сообществ, предпочитают не обращаться в банки и другие публичные кредитные учреждения, а брать взаймы у друзей, родственников или у организаций со схожими ценностями.
Таблица 3. Дансинг Рэббит: покупка земли и финансирование строительства.