2015-05-24
327
Общественные организации территориального самоуправления – обобщающий термин для обозначения нескольких способов коллективного управления общей недвижимостью. Они включают в себя:
1. Ассоциации домовладельцев (homeowners associations), или, по определению Федеральной налоговой службы, Ассоциации по управлению жилой недвижимостью, - обычно владеют (являются собственником) и управляют общими территориями в жилых массивах (тогда как собственно жилые помещения принадлежат непосредственно жильцам).
2. Ассоциации кондоминиумов (condominium associations) – не владеют недвижимостью, но занимаются содержанием и управлением общими территориями и помещениями, т.е. всей недвижимостью, находящейся за внешними стенами индивидуальных жилых домов или квартир (формально это имущество является общей собственностью жильцов).
3. Жилищные кооперативы (Housing cooperatives, co-ops) – владеют (являются собственниками) всей недвижимостью, тогда как жильцы имеют вклады (паи) в уставном капитале кооператива и снимают свои индивидуальные жилые помещения у него.
|
|
|
Правовое регулирование общественных организаций территориального самоуправления осуществляется на уровне штатов, и законы о них различаются от штата к штату. То, что в одном штате именуется ассоциацией домовладельцев, в другом штате может быть названо плановой общиной (planned community). Организации территориального самоуправления обычно учреждаются застройщиками земли, выделенной под жилищное строительство, и используются жильцами для совместного владения и управления построенными домами. Альтернативные поселения также могут использовать эти юридические формы для своих целей.
По закону, организации территориального самоуправления должны иметь совет директоров, регулярно переизбираемых должностных лиц и проводить ежегодные общие собрания; через совет директоров осуществляется принятие решений о деятельности организации. Как правило, общей недвижимостью управляет либо совет директоров, либо нанятый им управляющий или управляющая компания. В большинстве жилищных массивов – как коттеджных, так и многоквартирных – сами жильцы непосредственно не участвуют в текущем управлении[131]. Когда альтернативные поселения используют форму организации территориального самоуправления для совместного управления недвижимостью, довольно часто все члены общины включаются в состав совета директоров и используют этот орган для управления делами общины. Конкретный выбор между ассоциацией домовладельцев, ассоциацией кондоминиума или жилищным кооперативом зависит от норм и требований отдела по планированию и застройке территории вашего штата или местности и от условий банковского финансирования той или иной формы – насколько оно будет возможно в вашем штате. Кредитование жилищных кооперативов обычно менее доступно и осуществляется под больший процент, чем кредитование ассоциаций домовладельцев и кондоминиумов[132].
