Особенности правового режима долей в праве общей собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения

Земельная доля - это доля в праве общей собственности на целый земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения, при условии, что доля на основании закона определена количественно, но не выделена на местности.

Право собственности на земельные доли работников колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий возникало при реорганизации таких предприятий, которая проводилась в соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991 N 323 <1>, Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 <2>, Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708 (в ред. от 03.08.1998) <3>. Момент возникновения права собственности на земельную долю определяется по дате принятия органами местного самоуправления решения о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (Постановление Правительства РФ от 01.02.1995 N 96 <4>).

--------------------------------

<1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53. Утратил силу с 25 февраля 2003 г. в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250.

<2> СП РФ. 1992. N 1-2. Ст. 9. Утратил силу с 27 января 2003 г. в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 20.12.2002 N 912.

<3> Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. N 12. Ст. 931. Утратил силу с 27 января 2003 г. в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 20.12.2002 N 912.

<4> СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534. Утратил силу с 27 января 2003 г. в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 20.12.2002 N 912.

При государственной регистрации доли в праве собственности на земельный участок объектом права собственности выступает весь земельный участок, состоящий из множества долей в праве, предоставленных гражданам в соответствии со списком, утвержденным документом о реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

В настоящее время к сделкам с долями в праве общей собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ, а также специальные правила, предусмотренные ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ). Глава III названного Закона полностью посвящена регламентации особенностей оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Так, в соответствии с нормами ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Иным образом распорядиться земельной долей участник долевой собственности вправе по своему усмотрению только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Следовательно, только после выделения участка в счет земельной доли могут быть совершены договоры купли-продажи, дарения (в том числе пожертвования), доверительного управления, в случаях если приобретателем прав по договору выступает постороннее лицо. Договоры мены, ренты, залога заключаются только после выделения земельного участка в счет земельной доли независимо от того, какое именно лицо выступает другой стороной договора. Внесение в уставный капитал организации, не использующей соответствующий земельный участок, возможно только после выделения участка в счет земельной доли.

При возмездном отчуждении доли должны быть соблюдены правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли: продавец обязан известить остальных участников общей собственности о предстоящей продаже доли с указанием цены. Однако в соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает 5 человек, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, 13 и 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Так, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещения других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю вообще не требуется.

Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если при этом не нарушается требование о минимальном размере вновь образуемых земельных участков, которые установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства о землеустройстве. В частности, не допускается выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Федерации в соответствии с требованиями законодательства Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Однако требования о недопущении выдела из состава искусственно орошаемых земель земельного участка, размер которого меньше нормативно предусмотренного в субъекте Федерации предельно допустимого минимального размера, не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Федерации. Это правило следует из нормы п. 7 ст. 12 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", которым предусмотрено, что минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Федерации.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения, выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

В случае, если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Возражения, выдвигаемые сособственниками, должны быть обоснованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Федерации.

В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Особые правила установлены ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" для выделения так называемых "невостребованных долей" - земельных долей, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом Федерации.

Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка. Субъект Федерации или - в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок.

Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за 30 дней до дня его проведения и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Федерации.

Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.

Решением общего собрания участников долевой собственности определяются:

- условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление;

- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;

- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;

- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;

Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Государственная регистрация прав на участки земель сельскохозяйственного назначения. Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании свидетельства о праве на земельные доли, выданного до вступления в силу Закона о государственной регистрации, а при его отсутствии - на основании выписки из принятого до вступления в силу указанного Федерального закона решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющего права на земельную долю без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

По общему для недвижимости правилу государственной регистрации подлежит возникновение и переход права общей долевой собственности при совершении сделок с земельными долями и их переходе в порядке наследования.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки, совершаемые с земельными долями:

- договор дарения земельной доли;

- договор залога земельной доли;

- договор пожизненного содержания с иждивением (передачи земельной доли в собственность под выплату ренты).

Договоры купли-продажи и мены земельных долей регистрации не подлежат, регистрируется только переход права. При выделе земельной доли и разделе общего земельного участка регистрации подлежит возникновение права на вновь образованный земельный участок, соглашения о разделе (выделе) не регистрируются.

Государственная регистрация прав на земельные доли и сделок с ними проводится по правилам регистрации права общей собственности. Объектом права является в целом весь земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, поэтому наряду с другими документами в орган, осуществляющий государственную регистрацию, необходимо представить кадастровый план всего земельного участка, находящегося в общей собственности. Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства (ст. 17 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Земельная доля - это не вещь, а потому она не может быть передана в аренду или в иное пользование <*>. Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", должны быть до 27 января 2007 г. приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 названного Закона, установленными для заключения договоров аренды участков от имени всех участников общей долевой собственности. До этого момента к таким договорам применяются правила о договорах доверительного управления имуществом. Государственной регистрации таких договоров Закон не требует (ст. 16 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

>> Представительство и доверенность

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями: