Права на недвижимое имущество и сделки с ним

Модуль 4. Правовая база риэлторской деятельности.

Основные блоки модуля:

Права на недвижимое имущество и сделки с ним.

1.1. Право собственности и иные вещные права на объекты недвижимости.

1.2. Сделки с недвижимым имуществом, их классификация.

Действительность и недействительность сделок.

1.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.4. Виды сделок с недвижимостью

Нотариальные действия при операциях с недвижимостью.

Жилищное законодательство.

Правовые основы риэлтерской деятельности.

Знание основ права при сделках с недвижимостью крайне важно для практической работы риэлтора на рынке недвижимости.

Работая в данной сфере, необходимо ясно представлять механизм совершения сделок, права и обязанности участников процесса, возможные варианты и последствия предпринятых Вами действий. Чем больше Вы будете знать о правовых аспектах сделок с недвижимостью, тем легче будет Вам ориентироваться на рынке недвижимости.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним.

1.1. Право собственности и иные вещные права на объекты недвижимости.

В системе гражданского законодательства Российской Федерации особое значение придается нормам, регулирующим отношение лица к вещи (имуществу). Это отношение связано с непосредственным воздействием на имущество с целью удовлетворения интересов лица, обладающего по отношению к ней определенным набором юридических прав и обязанностей.

Это отношение управомоченного лица к имуществу (как находящемуся в его собственности, так и не являющемуся его собственностью) составляет основное содержание вещного права.

Круг вещных прав исчерпывающим образом назван самим законом (ст. 209, 216 Гражданского Кодекса РФ и другие). Лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав.

К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, ст.216 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) относит следующие права:

- право хозяйственного ведения (ст.294-295, 296 ГК РФ),

- оперативного управления (296-300 ГК РФ);

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265 ГК РФ),

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК РФ),

- сервитуты (ст.274, 277 ГК РФ).

Исходя из места вещных прав в системе гражданского законодательства и природы этих прав, есть известные основания для включения в состав вещных прав: право залога недвижимости (ипотеки) (ст. 334 ГК); права членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК); право учреждения по распоряжению имуществом, полученным в результате разрешенной хозяйственной деятельности (ст. 298 ГК), права пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащего другому лицу по договору или в силу завещательного отказа (гл.33 ГК, ч.2 ст. 538 ГК 1964 г.).

Большинство вещных прав (право собственности, хозяйственного ведения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и др.) являются бессрочными. Такой их характер объясняется природой вещного права, возможностью обладателя этого права удовлетворять свои потребности, прежде всего, путем неограниченного распоряжения вещью в своих личных интересах.

Объектом вещного права служит индивидуально - определенное имущество. Вещи, определяемые родовыми признаками, а также различные нематериальные блага (см. гл. 8 ГК) объектами вещных прав не являются.

Этим, в частности, объясняется наличие специфических способов защиты вещных прав. Например, возможность признания права (собственности, хозяйственного ведения) на индивидуально - определенную вещь (автомобиль и т.п.).

К вещным правам лиц, являющихся собственниками, относится право собственности.

Содержание права собственности изложено в ст.209 ГК РФ.

Содержание права собственности составляют правомочия, которыми обладает собственник в отношении принадлежащего ему имущества, - правомочия по владению, пользованию и распоряжению.

Право владения – это право собственника фактически обладать имуществом и удерживать его в сфере своего хозяйственного господства.

Право пользования – это право извлекать из вещи ее полезные свойства, включая право присваивать доходы и плоды, приносимые этой вещью.

Право пользования, как и право владения, может быть передано несобственнику, например по договору аренды (ст.606 ГК РФ).

Право распоряжения – это право определять юридическую судьбу вещи путем совершения каких - либо актов в отношении этой вещи (продать, обменять, заложить, подарить, т.е. собственник вправе отчуждать этот объект любым не запрещенным законом способом, вплоть до уничтожения или потребления вещи).

Главный признак всех трех правомочий в том, что собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом исключительно по своему усмотрению и вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам.