2015-06-26
195
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Минимальный и максимальный сроки действия договора управления многоквартирным домом, установленные в императивных нормах ч. 5 ст. 162 Кодекса, не могут быть изменены соглашением сторон. Окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие указанного договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора.
Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 Кодекса, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. В договоре управления может быть предусмотрен иной срок, в течение которого управляющая организация должна приступить к исполнению своих обязательств по договору.
|
|
|
В связи с этим в письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом" <1> уточняется, что управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
--------------------------------
<1> Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1.
Если в договоре управления установлен иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации, то такие положения договора обладают приоритетом по отношению к общему правилу ч. 7 ст. 162 Кодекса.
Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом производятся по правилам, установленным ст. ст. 450 - 453 гл. 29 ГК РФ.
Последствия изменения и расторжения договора предусмотрены в ст. 453 ГК РФ. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
|
|
|
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В ч. ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 Кодекса установлены специальные нормы, допускающие возможность одностороннего отказа от договора собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (см. п. 3 ст. 450 ГК РФ).
По смыслу ст. 310 ГК РФ, которая исходит из общего принципа недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий возможны в случаях, предусмотренных законом. Нормы, установленные в ч. ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 Кодекса, в указанных в них случаях позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от договора управления на основании прямого указания закона.
В многоквартирных домах, находящихся в собственности жилищного либо жилищно-строительного кооператива или в которых созданы товарищества собственников жилья, управление осуществляется с учетом положений разделов V и VI Кодекса, посвященных регулированию деятельности указанных видов некоммерческих организаций.
Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
|
|
|
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в п. п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
Управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию:
вновь выбранной управляющей организации;
товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;
в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещений в таком доме.
Поскольку Кодекс не устанавливает иное, постольку имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Согласно ст. 162 Кодекса передача технической документации должна осуществляться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. В соответствии со ст. 7 Кодекса аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Кодекса. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:
письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
|
|
|
документа о наделении полномочий "службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги" в соответствии с ФЗ "О товариществах собственников жилья" (утратил силу с 01.03.2005).
Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока) целесообразно осуществлять передачу технической документации за 30 дней до дня возникновения у лиц, указанных в ч. 10 ст. 162 Кодекса, обязанности управлять многоквартирным домом.
Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (см. письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" <1>).
--------------------------------
<1> Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, то управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Таким образом, по общему правилу ч. 11 ст. 162 Кодекса отчет о выполнении договора управления за предыдущий год управляющая организация обязана представить собственникам помещений в многоквартирном доме в течение первого квартала текущего года. Иной срок представления отчета управляющей организации можно установить в договоре управления.
Особенности управления многоквартирным
домом, находящимся в государственной
или муниципальной собственности
В ст. 163 Кодекса установлены основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Правила данной статьи являются принципиальной новеллой по сравнению с положениями ст. ст. 16 и 17 ЖК 1983 г., которые предусматривали иерархически централизованную и безальтернативную систему управления жилищным фондом. Такая система показала свою неэффективность и стала явно неадекватной в условиях рыночных отношений.
В настоящее время порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
Кодекс не содержит детального регулирования системы управления государственным и муниципальным жилищным фондом путем установления ее звеньев на федеральном, региональном и местном уровнях. Вместо этого в ч. 1 ст. 163 Кодекса установлена бланкетная норма, согласно которой порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, определяется указанными в этой норме федеральными, региональными и муниципальными органами. Это дает возможность каждому из соответствующих собственников самостоятельно определить оптимальный порядок управления своим имуществом.
При применении ст. 163 Кодекса следует учитывать, что в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения гл. 6 раздела II Кодекса, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 7 ст. 46 Кодекса).
Частью 2 ст. 163 Кодекса предусмотрено обязательное для всех названных в ней собственников договорное начало в организации деятельности по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом.
Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
Соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника жилого фонда, должны заключать договоры управления многоквартирными домами с управляющими организациями. Только такие организации вправе осуществлять текущее управление жилыми домами, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.
Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами. В качестве общего правила предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие организации должны определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых должны, по-видимому, устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся в соответствии с законодательством.
Рассматриваемые правила, с нашей точки зрения, заслуживают положительной оценки. В случае их правильной реализации возникнет возможность прекратить бесхозяйственное содержание государственного и муниципального жилищного фонда, а также создать условия для свободной конкуренции в сфере его эксплуатации и обеспечения сохранности. Наличие такой конкуренции, в свою очередь, может стать первым шагом на пути реального обеспечения жизненных интересов граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Непосредственное управление многоквартирным домом
собственниками помещений
Статья 164 Кодекса содержит специальные нормы для случая, когда собственники помещений в многоквартирном доме решат, что будут осуществлять непосредственное управление принадлежащим им общим имуществом в таком доме (см. ч. 2 ст. 161 Кодекса).
Обязанность содержания общего имущества в многоквартирном доме ст. 39 Кодекса возлагает на собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.
Поэтому в случаях, когда по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управление многоквартирным домом осуществляют указанные собственники непосредственно, таким собственникам придется самостоятельно вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (см. ч. 1 ст. 164 Кодекса).
Представляется, что договоры на оказание услуг и выполнение работ, указанных в ч. 1 ст. 164 Кодекса, могут заключаться в следующем порядке: а) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44, 45 Кодекса) рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам ст. ст. 46 - 48 Кодекса; б) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика; в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя; г) договор вступает в силу и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.
В соответствии с ч. 2 ст. 164 Кодекса договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (см. ч. 3 ст. 164 Кодекса).
Следовательно, в порядке, установленном ч. 3 ст. 164, на стороне заказчика по договорам, указанным в ч. 1 этой же статьи, вправе выступать один из собственников помещений в многоквартирном доме или иное лицо, имеющее соответствующие полномочия. В таком случае процедура заключения договоров, необходимых для содержания и ремонта общего имущества, упрощается.
На практике следует учитывать, что применение положений ч. ч. 1 и 3 ст. 164 к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса, исключается императивной нормой.
Создание условий для управления
многоквартирными домами
Частью 1 ст. 165 Кодекса установлено, что в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Следует обратить внимание на то, что положения ст. 165 Кодекса должны применяться во взаимосвязи с правилами, определяющими компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений (см. ст. 14 Кодекса).
В целом ч. 1 ст. 165 Кодекса, с нашей точки зрения, носит преимущественно декларативный характер. Например, весьма сомнительно, что органы местного самоуправления заинтересованы в активном осуществлении своего права, предусмотренного в п. 2 указанной части, по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов.
На практике следует иметь в виду, что предоставление бюджетных средств управляющим организациям, товариществам собственников жилья и специализированным потребительским кооперативам на проведение капитального ремонта должно осуществляться органами местного самоуправления по правилам, установленным бюджетным законодательством.
Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
Таким образом, на органы местного самоуправления и управляющие организации возложена юридическая обязанность предоставлять гражданам информацию, указанную в ч. 2 ст. 165 Кодекса. Несмотря на то что в данной норме перечень соответствующих видов сведений сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является. Граждане вправе получать также иную информацию в соответствии с ФЗ от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" <1>. См. также ч. ч. 9 - 10 ст. 161 Кодекса.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 31 (Ч. I). Ст. 3448.
ОБРАЗЦЫ ПРАВОВЫХ ДОКУМЕНТОВ
┌────────┐
│ОБРАЗЕЦ │
└────────┘
ДОГОВОР
КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА КВАРТИРЫ
(долгосрочный наем)
______________________ "___"___________ 20 __ г.
(место заключения договора - (дата, месяц, год)
наименование населенного пункта)
Гражданин (-ка) ______________________________________________________,
(указать полностью название государства,
Ф.И.О. гражданина)
постоянно проживающий (-ая) по адресу: _____________________________
__________________________________________________________________________,
(указать адрес места постоянного проживания)
паспорт серии ____________ N ____________________, выдан
"____"_______________ _____ г. _________________________
______________________________________________________,
(указать наименование органа, выдавшего документ)
паспорт действителен до _________________________________,
действующий (-ая) от своего имени и именуемый (-ая) в дальнейшем
"Наймодатель" <1>, с одной стороны,
и гражданин (-ка) ____________________________________________________,
(указать полностью название государства,
Ф.И.О. гражданина)
постоянно проживающий(-ая) по адресу: _____________________
__________________________________________________________________________,
(указать адрес места постоянного проживания)
паспорт серии ____________ N ____________________, выдан
"____"_______________ _____ г. _________________________
__________________________________________________________________________,
(указать наименование органа, выдавшего документ)
паспорт действителен до _________________________________,
находящийся на территории Российской Федерации на основании
__________________________________________________ <2>,
действующий(-ая) от своего имени и именуемый(-ая) в дальнейшем
"Наниматель", с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
--------------------------------
<1> Если наймодателем является не собственник квартиры, а лицо, уполномоченное собственником, то в договор необходимо включить также ссылку на документ, на основании которого действует наймодатель, и указать полные сведения о таком документе. К договору необходимо приложить копию указанного документа.
<2> В случае если Нанимателем является иностранный гражданин, целесообразно указать законное основание его нахождения на территории Российской Федерации - вид на жительство, виза и др. и срок действия данного основания.
I. Предмет договора
1.1. Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и
пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату квартиру,
находящуюся по адресу: _________________
______________________________________________________, квартира N _____
(далее в настоящем договоре - квартира), принадлежащую Наймодателю на праве
собственности.
Общая площадь квартиры составляет ______________ кв. м.
Квартира состоит из следующих помещений _______________________________
___________________________________________________________________________
(перечислить жилые комнаты и помещения вспомогательного назначения
с указанием площади каждого помещения, указать наличие
лоджий и (или) балконов)
Квартира находится на _____________ этаже многоэтажного _______________
_____________________________________________________ (указать -
кирпичного, блочного, панельного и др.) жилого дома.
Документом, подтверждающим право собственности Наймодателя на квартиру,
является _________________________________________________________________
(указать название и другие сведения о документе,
подтверждающем право собственности).
Документом, подтверждающим право Нанимателя на временное владение и
пользование квартирой, является настоящий договор. Указанное право
прекращается в случаях и порядке, которые установлены настоящим договором и
законодательством Российской Федерации.
1.2. Наймодатель предоставляет Нанимателю пригодную для постоянного
проживания квартиру во временное владение и пользование исключительно для
проживания на условиях, установленных настоящим договором.
Использование Нанимателем квартиры в иных целях запрещается. В случае
нарушения Нанимателем данного запрета применяются правовые последствия,
предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской
Федерации.
1.3. В предоставляемой по настоящему договору квартире произведен
капитальный и (или) текущий ремонт, _______________________________________
(дается характеристика квартиры, ее
___________________________________________________________________________
ее технического состояния, а также приводится ссылка на Перечень
санитарно-технического оборудования и иного движимого имущества,
находящегося в квартире, который является неотъемлемой частью договора).
В квартире имеется стационарный телефон номер ________, право
временного пользования которым предоставляется Нанимателю в соответствии с
условиями настоящего договора.
Наймодатель передает во временное пользование Нанимателю, а Наниматель
принимает принадлежащее Наймодателю на праве собственности
санитарно-техническое оборудование и иное движимое имущество, находящееся в
квартире, перечисленное в прилагаемом к настоящему договору Перечне
санитарно-технического оборудования и иного движимого имущества,
находящегося в квартире, который является неотъемлемой частью настоящего
договора (приложение N 1 к договору), по акту сдачи-приемки квартиры и
находящегося в ней движимого имущества (приложение N 2 к договору).
1.4. Совместно с Нанимателем в квартире вправе проживать следующие
члены семьи Нанимателя:
1) ___________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства
с Нанимателем; паспортные данные);
2) ___________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства
с Нанимателем; паспортные данные).
Примечание. В соответствии с пунктом 2 ст. 677 ГК РФ в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с Нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК РФ.
Лица, указанные в настоящем пункте, проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию квартирой. Отношения между Нанимателем и такими лицами определяются законом.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в квартире временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования квартирой. Ответственность за их действия перед Наймодателем несет Наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить квартиру по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования Нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Примечание. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов. Однако это допускается только при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
