Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты

П. 2 указанной статьи устанавливает, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судьба земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при его разрушении, определена ч. 6 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно ст. 37 ЖК РФ каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренного в метрах квадратных площади.

Правила ст. 38 ЖК РФ дополняют положение ст. 37 ЖК РФ о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует праву собственности на помещение в этом доме. Таким образом, покупая квартиру в многоквартирном доме, новый собственник одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество дома. От этого зависит: сумма расходов, которые он должен нести на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ); количество голосов на общем собрании собственников этого дома (ст. 48 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что соглашение лица, которое отчуждает свое помещение в многоквартирном доме, и лица, приобретающего это помещение, не может содержать запрет на переход доли в праве общей собственности на общее имущество дома. Такой договор ничтожен (ст. 168 ГК РФ).

П. 4 ст. 37 ЖК РФ содержит запреты на отдельные полномочия собственников жилых помещений в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, правила его эксплуатации согласно п. 3 ст. 39 ЖК РФ определяются постановлением Правительства Российской Федерации. На сегодняшний день такие правила установлены Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. № 491.