Общего имущества в многоквартирных домах

Капитальный ремонт зданий и сооружений - это работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (МДС 81-35.2004).

Текущий ремонт - это систематически и своевременно проводимые работы по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работа по устранению мелких повреждений и неисправностей (МДС 81-35.2004).

2. С обственникам многоквартирных домов необходимо выбрать способ формирования фонда капитального ремонта (ст. 170 ЖК РФ)

В течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (12 апреля 2014 года) собственникам необходимо на общем собрании выбрать способ формирования фонда капитального ремонта по своему многоквартирному дому. Это может быть «специальный» счет или общий счет Регионального оператора (специализированная некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Мурманской области», сокращенно - НКО «ФКР МО», 183031, г. Мурманск, ул. Подстаницкого, д. 1).

Для принятия решения о выборе способа формирования фонда капремонта необходимо организовать и провести общее собрание собственников в течение мая – октября 2014 года.

Решения, которые должны быть приняты не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, это - выбор способа формирования фонда капитального ремонта; установление взноса на капитальный ремонт в большем размере, чем установлено Правительством Мурманской области; выбор владельца специального счета. Остальные решения принимаются простым большинством (более 50%) от числа голосов, собственников, принявших участие в собрании (ст. 46 ЖК РФ).

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на общем счете Регионального оператора, собственникам необходимо направить в адрес Регионального оператора протокол общего собрания собственников многоквартирного дома и уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта. В течение 5 (пяти) рабочих дней Региональный оператор направляет в Государственную жилищную инспекцию Мурманской области (183038, г. Мурманск, ул. Софьи Перовской, д. 25/26) копию протокола и уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта данного многоквартирного дома.

Если собственниками принято решение формировать фонд капитального ремонта на специальном счете (отдельно для своего дома), на общем собрании также необходимо принять решение о том, кто будет владельцем специального счета, на котором и будут накапливаться средства на капитальный ремонт дома (фонд капитального ремонта дома).

Владельцем специального счета могут быть (ст. 175 ЖК РФ):

1) товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив;

2) Региональный оператор.

В случае если владельцем специального счета выбрано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив), указанная организация:

· обращается в выбранную собственниками помещений кредитную организацию для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами;

· в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в Государственную жилищную инспекцию области (183038, г. Мурманск, ул. Софьи Перовской, д. 25/26) уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, справки банка об открытии специального счета, других документов.

В случае, если владельцем специального счета выбран Региональный оператор (возможен для всех способов управления домом – товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, управляющая компания, непосредственное управление):

· собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес Регионального оператора протокол общего собрания, которым оформлено это решение;

· Региональный оператор обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений (или выбранную региональным оператором в случаях, указанных Жилищным кодексом РФ), для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами;

Региональный оператор в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в Государственную жилищную инспекцию области (183038, г. Мурманск, ул. Софьи Перовской, д. 25/26) уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии собственниками решений, предусмотренных Жилищным кодексом РФ (ч. 3 и 4 ст. 170 ЖК РФ), справки банка об открытии специального счета.

При выборе специального счета собственникам необходимо принять еще ряд решений (ст. 170 ЖК РФ):

1) определить размер взноса на капитальный ремонт. Он может быть в бо́льшем размере, чем установлен Правительством области;

2) установить перечень работ по капитальному ремонту;

3) установить сроки проведения работ по капремонту общего имущества многоквартирного дома;

4) определить владельца специального счета (это может быть товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив или региональный оператор);

5) определить кредитную организацию, в которой планируется открыть специальный счет;

6) выбрать одного или нескольких представителей для подписания документов, требующихся при реализации принятых решений.

В случае если собственники в течение шести месяцев не выбрали способ формирования фонда или выбранный способ не реализован (не направлен протокол общего собрания уведомление в Государственную жилищную инспекцию либо Региональному оператору, в зависимости от способа формирования фонда), решение за них принимает орган местного самоуправления.

В приложении 1 приведен перечень решений, которые должны быть утверждены протоколом общего собрания собственников. Приложение 2 содержит сравнение различных способов формирования фонда капитального ремонта.