Квартиры дешевеют медленно: рынок упадет еще

Цены на жилье в России снижались медленней, чем происходило ослабление спроса. В результате в конце 2008 года дома и квартиры не находили покупателей. Выжидательная политика продавцов на начальной стадии кризиса обернулась в 2009 году тем, что основная масса недвижимости осталась непроданной. Игроки на жилищном рынке должны были со временем потерпеть крах беспрецедентного масштаба.

По мнению ЦЭИ ИГСО, работающие в сфере недвижимости компании, недооценивали перспектив хозяйственного кризиса. Они упускали последнюю возможность выручить за жилье хоть какие-то крупные средства в условиях еще не обрушившегося окончательно материального положения потребителей. Этой линии они продолжали придерживаться и в 2009 году, рассчитывая, что стабилизация завершится не новым падением, а возобновлением хозяйственного роста и восстановлением докризисного спроса.

К началу 2009 года скидки к заявленным ценам на недвижимость составляли порядка 20-35%. Наряду с компаниями на жилищном рынке росло предложение частных лиц, пытающихся за счет продажи инвестиционных квартир выручить средства необходимые для спасения своего бизнеса. Рост предложения наблюдался также на рынке аренды. В ноябре 2008 года он увеличился примерно на 30%. В тоже время материальное положение съемщиков стремительно ухудшалось. Людям сокращали зарплаты. Происходили массовые увольнения. Многие съемщики квартир вскоре не смогли покрывать существующую арендную плату. Обвал грозил и этому рынку, где стоимость аренды 2-3 раза превышала общеевропейский уровень.

Спрос на жилищном рынке России снижался, но монополии сдерживали его обрушение. Государство также оказывалось не заинтересовано в снижении цен на жилье. Текущая ситуация – это пауза перед большим падением, полагали в ЦЭИ ИГСО. Однако большого падения в 2009 году так и не последовало. Оно не было отменено как перспектива, а лишь откладывалось в результате финансовой накачки корпораций. Развитие кризиса замедлялось, а не убыстрялась как должно было происходить при естественном его развитии. Антикризисные пакеты правительств всех стран срабатывали как средства заморозки ситуации.

Крах жилищного рынка в России был спрогнозирован ЦЭИ ИГСО еще в апреле 2008 года. Сделанное специалистами Института предупреждение было с интересом воспринято в обществе, но вызвало крайне негативную реакцию среди экспертов. Аналитики строительных и риэлтерских компаний дружно утверждали: недвижимость будет только дорожать. В итоге не пойдя на умеренное снижение цен летом 2008 года, продавцы жилья упустили возможность реализовать имеющиеся дома и квартиры по все еще крайне высоким ценам.

Отказавшись продать жилье на начальной фазе кризиса по сниженным ценам, компании оказывались перед упрямой перспективой. Им предстояло сбывать его позднее за бесценок для покрытия текущих затрат. Произошедшее во второй половине 2008 года снижение цен ничего не давало ни потребителям, ни продавцам. Для активизации сбыта застрявшей на рынке недвижимости требовалось 55-65% уменьшение цен. На более тяжелой стадии кризиса таких скромных мер должно было оказаться уже недостаточно.

Вопреки ожиданиям некоторых представителей крупных строительных компаний государство не сможет приобрести по завышенным ценам все скопившиеся дома и квартиры. Даже при стабильном повышении его роли как покупателя жилья, оно не способно заменить собой нормальных потребителей. В ходе экономического кризиса недвижимости в России предстоит еще значительно подешеветь. Не исключено, что цены на жилье сократятся в несколько раз. Но даже такое снижение цен может остаться холостым, поскольку спрос рискует уменьшиться еще больше.