Организация надзора за техническим состоянием зданий и сооружений

Основные требования по организации и осуществлению надзора (кон­троля) за техническим состоянием и эксплуатацией зданий различного назначения отражены в СНБ 1.04.01-04 «Здания и сооружения. Основные требования к техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных систем, оценке их пригодности к эксплуата­ции», введенных в действие с 01.04.2004, и ТКП 45-1.04-78 «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведе­ния», введенном в действие с 01.04.2008.

Данными документами определено, что контроль за техническим со­стоянием зданий должен осуществляться его собственником, эксплуати­рующей организацией или службой технической эксплуатации путем про­ведения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров.

ТКП 45-1.04-78 определено, что для осуществления контроля за техни­ческим состоянием и эксплуатацией зданий на предприятиях должны быть созданы службы технической эксплуатации. В зависимости от раз­меров и структуры предприятия обязанности службы технической эксп­луатации могут быть возложены на специальную службу — отдел эксплу­атации и ремонта зданий предприятия или на отдел капитального строи­тельства, строительный отдел, строительную группу, а также соответству­ющие службы: отдел главного энергетика и др. В приложении А к назван­ному ТКП приведен рекомендуемый численный состав работников служ­бы. Так, например, при общей площади зданий до 10 тыс. м2 численность лиц, осуществляющих контроль за техническим состоянием, содержани­ем и ремонтом производственных зданий, должна быть 2 человека; при площади от 10 до 50 тыс. м2 — 3 человека и т.д.

Все здания предприятия или их части приказом руководителя пред­приятия должны быть закреплены за структурными подразделениями (це­хами, отделами или другими подразделениями предприятия), занимающи­ми указанные площади. Начальники соответствующих подразделений яв­ляются лицами, ответственными за правильную эксплуатацию, сохран­ность и своевременный ремонт закрепленных за подразделениями зда­ний или отдельных частей.

Как было указано выше, контроль за техническим состоянием зданий должен осуществляться путем проведения плановых и неплановых (вне­очередных) технических осмотров. Плановые осмотры зданий подразделяются на общие и частичные.

При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в це­лом, его инженерных систем и внешнего благоустройства; при частичных — техническое состояние отдельных конструкций и инженерных систем. Общие осмотры проводят 2 раза в год — весной и осенью — по утвержденному графику.

Весенние осмотры проводят после окончания таяния снега, т.е. когда кровли, конструкции зданий и прилегающая к ним территория доступны для осмотра. Осенние осмотры проводят до наступления отопительного сезона в целях проверки подготовки зданий к работе в зимних условиях.

Общие осмотры зданий проводятся комиссиями в составе:

- председатель комиссии — руководитель, главный инженер организа­ции (юридического лица);

- члены комиссии — лицо, ответственное за эксплуатацию здания; пред­ставители службы, осуществляющей эксплуатацию инженерных систем; представитель местного общественного формирования (или профсоюзов).

Для общественных зданий в состав комиссии включаются представители органов местного или отраслевого управления, ответственных за техничес­кое состояние основных фондов. Для производственных зданий в состав комиссии включаются главные специалисты предприятия (механик, энерге­тик, технолог) и инженер по охране труда. Для зданий, являющихся историко-культурными ценностями, в состав комиссии включаются представители Де­партамента по охране историко-культурного наследия и реставрации.

К работе комиссии могут привлекаться специалисты-эксперты и пред­ставители ремонтно-строительных организаций. Частичные осмотры должны проводиться в зависимости от конструк­тивных особенностей здания и технического состояния его элементов ра­ботниками службы технической эксплуатации, но не реже 1 раза в год.

Календарные сроки проведения общих и частичных осмотров опреде­ляются службой технической эксплуатации. Особо жесткий режим всех видов осмотров должен устанавливаться для зданий, возведенных на подработанных подземными горными выра­ботками территориях, на просадочных грунтах и с другими специфичес­кими условиями на площадке застройки; для зданий с нетиповыми конст­рукциями, а также эксплуатируемых при постоянной вибрации и в силь­ноагрессивной среде.

Неплановые (внеочередные) осмотры проводятся:

- после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, пожаров, создающих угрозу по­вреждений строительных конструкций и инженерных систем;

- при выявлении дефектов, деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуа­тации зданий.

Результаты всех видов осмотров технического состояния зданий дол­жны оформляться актами. Форма акта, приведена в приложении Б к ТКП 45-1.04-78.

Результаты осмотров должны отражаться в документах по учету тех­нического состояния здания (технический паспорт, журнал технической эксплуатации здания; карточка учета технического состояния объекта) с указанием отмеченных в актах осмотров дефектов, повреждений, дефор­маций и др. мест их расположения и параметров, причин их возникнове­ния и сроков устранения. Формы технического паспорта, журнала техни­ческой эксплуатации, карточки учета технического состояния объекта при­ведены соответственно в приложениях В, Г, Д к ТКП 45-1.04-78.

При выявлении дефектов, деформаций конструкций, неисправностей ин­женерных систем, которые могут привести к снижению несущей способнос­ти конструкций или нарушению нормальной работы инженерных систем, они должны устраняться в сроки согласно приложению Е к ТКП 45-1.04-78.

Для устранения деформаций, снижающих несущую способность, жес­ткость, устойчивость конструкций, следует привлекать экспертов-специа­листов для их обследования. Кроме плановых технических осмотров следует периодически, 1 раз в 10 дней, проводить разовые осмотры основных несущих конструкций зда­ний, подвергающихся постоянным нагрузкам или эксплуатирующихся в сильноагрессивной среде. Обследование указанных конструкций следует проводить силами специализированных организаций не реже 1 раза в год.

Состояние противопожарных мероприятий проверяется в сроки, за­висящие от специфических условий эксплуатации зданий, но не реже 1 раза в месяц.

В случае обнаружения предаварийного состояния строительных кон­струкций служба технической эксплуатации обязана:

- ограничить или прекратить эксплуатацию предаварийных участков и принять меры по предупреждению несчастных случаев;

- немедленно доложить об этом руководству предприятия;

- принять меры по немедленному устранению причин предаварийного состояния и временному усилению поврежденных конструкций;

- обеспечить регулярное наблюдение за деформациями поврежденных элементов (установка маяков, геодезическое наблюдение и т.п.) силами службы эксплуатации;

- принять меры по организации квалифицированного обследования пре­даварийных конструкций с привлечением специалистов;

- по результатам обследования и по получении, в необходимых случаях, проектной документации обеспечить срочное восстановление аварийно-опасного объекта.