2015-07-02
2518
Понятие - по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно производить оплату за пользованием жилым помещением и оплату коммунальных услуг.
По правовой природе договор является консенсуальным, возмездным или безвозмездным, взаимным, бессрочным.
Гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения при нуждаемости в улучшении жилищных условий. Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется объективными критериями, предусмотренными законодательством.
Перечень оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий:
- обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектом РФ;
- проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем условленным санитарным и техническим требованиям;
- проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
- дети-сироты без попечения родителей и др.
Перечень в законе не является исчерпывающим.
На основании решения о предоставлении гражданину жилого помещения орган местной администрации выдает ему специальный документ - ордер на занятие жилого помещения. Из ордера возникает право ордеродержателя требовать заключения договора социального найма жилого помещения и соответствующая этому праву обязанность жилищно-эксплуатационной организации заключить договор. Ордер предшествует договору, предопределяет его стороны и объект. Жилищно-эксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения.
Следует признать, что пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает - у гражданина, несмотря на наличие у него ордера, нет права пользования указанным в ордере помещением. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора.
По месту жительства предоставляется жилое помещение общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Норма предоставления - минимальный размер площади жилого помещения, который устанавливается органом МСУ в зависимости от достигнутости в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жильем и других факторов.
Г. Кемерово: учетная норма – 10 м2 (граждан ставят на учет как нуждающихся); норма предоставления 14м2.
Элементы:
Предмет договора – жилое помещение (жилой дом, его часть, квартира, комната). Не может предоставляться неизолированное жилое помещение, т.е. не имеющее самостоятельный выход; помещение вспомогательного использования; общее имущество в многоквартирном доме. Жилое помещение должно быть пригодно для проживания.
Предмет социального найма не устанавливается сторонами, так как он указывается в решении о его предоставлении.
Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в ордере.
Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация - жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т. п. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное учреждение, на балансе которого имеется жилищный фонд.
Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер.
В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего - по соглашению между ними. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем. Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере.
К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители. Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи. К их числу относятся: другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и другие лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях). Для признания таких граждан членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на иждивении, наличие следующих условий: совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяйства.
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора.
Договоры должны заключаться в письменной форме. Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет недействительности договора.
Договор социального найма является бессрочным, т. е. не содержит условия о сроке.
Цена. В договоре социального найма устанавливается лимитированная квартплата.
