Сфера правового регулирования. Предмет. Форма. Государственная регистрация договора.
1. Гражданский кодекс посвящает отдельный параграф только нормам, регулирующим договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Практике пришлось распространить эти нормы и на договор аренды нежилых помещений. Аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством в соответствии с общими положениями о договоре аренды с учетом особенностей, установленных специальным законодательством (п. 2 ст. 607 ГК, п. 3 ст. 3 Земельного кодекса). Аренду земельных участков целесообразно рассматривать как аренду недвижимости.
Что касается жилых помещений, то они могут предоставляться в аренду только юридическим лицам с использованием таких помещений исключительно для проживания граждан. Наем жилых помещений гражданами образует самостоятельный вид договора (гл. 35 ГК), к которому нормы об аренде недвижимости не применяются даже по аналогии. Аренда предприятия выделена в ГК в особую разновидность договора аренды (§ 5 гл. 34 ГК).
|
|
2. По своей юридической природе договор аренды недвижимости, как и общая конструкция арендного соглашения, является:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонне обязывающим (взаимным).
3. Исходя из сферы правового регулирования аренды недвижимости предметом договора являются:
- здание или сооружение;
- нежилое помещение;
- земельный участок.
Указанное имущество способно быть предметом договора аренды (как и всяких сделок) только в том случае, если оно признано объектом недвижимости в результате государственной регистрации права собственности на него в ЕГРП.
4. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, форма договора аренды недвижимого имущества - простая письменная. Под страхом недействительности договор должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами.
Что касается государственной регистрации, то имеются существенные особенности по сравнению с продажей недвижимости. Государственной регистрации подлежит не право, а договор аренды, и только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Сама аренда трактуется как ограничение (обременение) права собственности на недвижимость. Государственная регистрация такого ограничения производится автоматически в случаях, когда государственной регистрации подлежит договор аренды.
Судебная практика
Абз. 6 п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Правило о государственной регистрации договора аренды установлено в ст. 651 ГК для аренды здания или сооружения. Судебная практика распространила эти правила на договор аренды нежилого помещения.
|
|
Судебная практика
П. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1.06.2000 N 53.
В отношении земельных участков то же самое правило установлено в Земельном кодексе РФ.
Правовой акт
Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Существует богатая судебная практика по вопросу о том, в каких случаях договор аренды считается заключенным на срок более одного года.
Судебная практика
П. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.