Поняття договору найму (оренди) житла

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК).

1 Кабінетом Міністрів України розроблений проект нового ЖК, який опублікова­
ний для широкого обговорення. Розділ III (глава 1) проекту ЖК присвячується
відносинам з найму житла у публічних житлових фондах соціального призначення //
Голос України.-2001.-№63.-7 квіт.

² Таким законом має стати новий Житловий кодекс України, як комплексний коди­
фікаційний акт, призначений врегулювати увесь спектр відносин фізичних та юри­
дичних осіб у житловій сфері (ст. 4 проекту ЖК).

Виходячи із загального визначення договору, він може бути як ре­альним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони ви­значили порядок його укладення. Якщо вони встановили, що договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладання договору визначено передачею житла у користу­вання, це - реальний договір.

Названий договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла - фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). У окремих випадках наймодав­цем може бути й уповноважена власником особа (наприклад, управи­тель за договором управління майном - ст. 1029 ЦК). Наймачем жит­ла може бути як фізична, так й юридична особа. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), бо сучасне законодавство України закріплює принцип цільового використання житла. Згідно з даним принципом житло призначається виключно для проживання людини. Якщо вказаний принцип діє щодо власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для влас­ного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має право використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше повинен діяти стосовно наймодавця та наймача. Внаслідок цього юридична особа, що отримала житло на умовах найму, в подальшому може лише передавати його у користу­вання фізичній особі (наприклад, своєму працівнику) на підставі оплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або безоплатного догово­ру позички (ст. 827 ЦК).

Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рів­них з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом (ч. 1 ст. 816 ЦК).Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім'ї. Проте це можуть бути й особи, не зв'язані з наймачем сімейни­ми або родинними відносинами. Порядок користування житлом най­мачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначаєть­ся за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є декілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла солідарні (ч. З ст. 816 ЦК). У цьому разі усі вони є спів­наймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов'язання з де­кількома особами на боці наймача.