Решение

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Права:

Согласно п. 1 ст. 41 ЗК, арендаторы осуществляют права собственников ЗУ, за исключением пп. 2 п. 2 ст. 40 ЗК. В ст. 40 перечислены следующие права:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 40 ЗК, собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Обязанности:

В ст. 42 ЗК перечислены обязанности по использованию земельных участков собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

(в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 29.12.2010 N 442-ФЗ)

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Права арендаторов:

· Арендатор имеет право и обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования, установленных в градостроительном регламенте.

· Арендатор обладает правом на защиту.

· Арендатор обладает правом преимущественного выкупа арендуемого земельного участка, но у арендатора по сравнению с требованиями ГК более широкие полномочия по распоряжению правом аренды. Если в ГК закреплен разрешительный порядок распоряжения правом аренды, то в ЗК – уведомительный порядок. Единственное ограничение – это установление иного порядка в договоре.

Задача 2

Ст. 27 ЗК – ограничение оборота ЗУ.

Нужно доказать наличие титула ППБС и то, что субъект не является тем, кто поименован в ст. 20 ЗК.

Изначально надо ставить вопрос, соответствует ли законодательству такое нормотворчество – это положение.

Если эти категории земель подпадают под перечень тех ЗУ, которые не могут быть в обороте, тогда ладно.

Но скорее всего органы МС нарушили условия, котоыре им предписывают нормы зем. зак-ва.

Тогда должен ставиться вопрос, что правила землепольз. хотя бы в части противоречат зем. зак-ву и подлежат изменению. Т.к. зем. зак-во настаивает, что ППБС должно быть переоформлено с 2002 года.

ООО являясь собственником здания, приобретенного до 30 октября 2001 года имело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под таким зданием. В выкупе земельного участка под зданием ООО было отказано на том основании, что земельные участки в населенном пункте могут быть переданы только на праве аренды в соответствии с правилами землепользования и застройки, принятыми органами местного самоуправления.

Правомерен ли отказ ООО? Обоснуйте свое мнение.

Какие обстоятельства имеют значение (должны быть доказаны) при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами документов о правах на земельные участки под объектами недвижимости? Обоснуйте свое мнение.

Какие права могут быть переоформлены и оформлены юридическими лицами, имеющими на праве собственности здания и/или помещения? Обоснуйте свое мнение.

Для юридических лиц ограничен срок пользования земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования – 1 июля 2012 года. За неисполнение этой нормы для юридического лица предусмотрена административная ответственность ст. 7.32 КоАП РФ. П. 2 ст. 3 закона о введении в действие ЗК и ст. 20 ЗК РФ.

Что касается условий переоформления для юридических лиц, то право постоянного бессрочного пользования переоформляется на возмездных условиях. Т. е. юридическое лицо вправе выкупить земельный участок, если он не ограничен в обороте. Гражданин может получить его бесплатно. Это указано в п. 1 ст. 36 ЗК.

Согласно п. 3 ст. 28 ФЗ О приватизации, отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В то же время, согласно п. 11 ст. 22 ЗК, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Т.е. отказ неправомерен, скорее всего, т.к. основан на Положении. Но вдруг в законе ость отсылка.

Какие обстоятельства должны быть доказаны ЮЛ:

· что ЗУ был приобретен ЮЛ

· что ЮЛ получило право ПБС ЗУ

Согласно п. 1 ст. 36, юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК.

Они могут оформить право собственности, право аренды (заключить договор аренды), переоформить право пожизненного бессрочного пользования.

Задача 3

Здесь нецелевое использование, т.к. цель – строительство здания, а не использование под склады.

Если договор аренды не содержит прямого запрета на субарендатора, достаточно просто уведомить.

Какие меры воздействия: если административные – ст. 8.8 КоАП, штраф, а не изъятие. А если гражд.-пр. – ставить вопрос о расторжении ввиду неисполнения арендатором его обязанностей. Можно совместить оба способа. Могут быть различные ситуации выхода. Можно обойтись адм. ответственностью, можно применить оба вида.

Ст. 284 –статья применима для 2 категорий земель. Это земли населенных пунктов и земли сельхоз. назначения. Применима к собственнику, а здесь арендатор, но в принципе.

Строительство может быть промышленное, общественно-деловое.

По поводу изъятия – возможен не только адм. механизм, но и ст. 284 ГК.

ОАО "Вика" по результатам аукциона был предоставлен земельный участок для строительства административно-торгового комплекса на условиях аренды, на период строительства. Арендатор по договору субаренды передал часть земельного участка в пользование Фонду "Икар" под размещение временного склада для хранения товара. Уполномоченный орган обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды и изъятии земельного участка в виду его нецелевого использования.