Особенности совершения сделок с жилыми помещениями

Сделки с жильем - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.

Договор - это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Все сделки (договоры) с жилыми помещениями заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. До 31 января 1998 года также требовалось и их нотариальное удостоверение.

Несоблюдение обязательной письменной формы, а также требований о государственной регистрации сделки, означает, что она считается незаключенной или недействительной (ничтожной).

Основные виды сделок с жилыми помещениями:

• договор купли-продажи;

• договор ренты;

• договор дарения;

• договор залога (ренты);

договор мены и обмен жилыми помещениями.

По договору купли-продажи жилого помещенияодна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное помещение периоди­чески выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность.

Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Особенности совершения сделок купли-продажи жилых квартир, в которых участвует несовершеннолетний

Зачастую, при продаже жилых квартир, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, возникают проблемы, связанные с особенностями заключения таких сделок.

В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетние подразделяются на две категории лиц: лица, не достигшие 14 лет, и лица в возрасте от 14 до 18 лет. Согласно Гражданского кодекса РФ за лиц, не достигших 14 лет, сделки с жилыми помещениями могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают эти сделки с письменного согласия их родителей, усыновителей или опекунов. Кроме того, при совершении сделок по отчуждению ими жилого помещения указанное право может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, согласия законных представителей, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Государство защищает права несовершеннолетнего ребенка. Каждая сделка с недвижимостью, в которой участвует несовершеннолетний ребенок, сопровождается участием органа опеки и попечительства. Именно этот орган дает отказ или разрешение на совершение сделки купли-продажи, дарения и т.д. жилой квартиры.

Разрешение органов опеки и попечительства требуются в том случае, если ребенок является одним из собственников квартиры. Однако, если ребенок родился в уже купленной квартире, он не является ее собственником, поскольку он просто в ней прописан и имеет право на проживание.

Также органы опеки не препятствуют, когда продается квартира в городе, с целью приобретения в дальнейшем дома в деревне, если у ребенка имеются медицинские показания к проживанию в особых условиях (например, если у ребенка заболевание астмой и ему требуется свежий воздух).