Эмфитевзис

Эмфитевзис можно оп­ределить как долгосрочное, отчуждаемое и наследственное право пользования чужой землей сельскохозяйственного назна­чения. Это право не было ограничено никакими сроками, поэтому его называли вечным. Впрочем, в источниках встре­чается высказывание, что эмфитевзис не может длиться свы­ше двух тысяч лет. Устанавливается эмфитевзис все же по­средством договоров и иных сделок. Так, между римскими юристами шли оживленными споры о том, является ли эм­фитевзис договором купли-продажи или найма. В импера­торский период пришли к выводу, что это отношения осо­бого рода, устанавливаемые специальным договором эмфитевзисным контрактом. Первоначально эмфитевзис устанавливался в форме «эмфитевтической продажи», передававшей нанимателю право пользования землей. Последний выплачивал умеренную покупную цену и обязывался ежегодно выплачивать аренд­ную плату деньгами или натурой. Эмфитевзис мог устанав­ливаться также посредством других сделок. Субъект эмфитевзиса (эмфитевта) обладал довольно широкими правами. Формально он не являлся собственни­ком земли, обладая только правом пользования ею, а фак­тически осуществлял все правомочия собственника (владе­ние, пользование и распоряжение в полном объеме) в пределах полного сельскохозяйственного производства, т.е. не будучи ограниченным никакими рамками. Эмфитевта мог изменять хозяйственное назначение земли (только не ухуд­шать), устанавливать на нее залог и сервитуты. Он получал право собственности на все доходы и плоды. Как владелец он пользовался владельческой защитой, т.е. владельчески­ми интердиктами, и одновременно как управомоченный собственника мог пользоваться петиторными исками. Права эмфитевзиса переходили по наследству как по за­вещанию, так и по закону. Эмфитевзис мог быть подарен (продан) любому третьему лицу. Однако эмфитевта должен был уведомить об этом собственника земли, поскольку пос­леднему принадлежит преимущественное право на покупку эмфитевзиса. Если же собственник земли откажется от сво­его преимущественного права, то эмфитевта может продать свои правомочия любому третьему лицу, передав 2% цены собственнику земли. Обязанности эмфитевты состояли в добре совестном и рачительном ведении хозяйства, хорошей обработке земли. Он обязан был платить все причитающиеся на землю нало­ги, выполнять другие государственные и общественные по­винности. Основная обязанность эмфитевты - уплата еже­годной ренты (деньгами и натурой), которая обычно была ниже наемной платы.

Эмфитевзис мог быть прекращен, если эмфитевта суще­ственно ухудшал земельный надел, в течение трех лет не уплачивал ренты или публичных налогов.

Для защиты своих прав эмфитевта имел специальный вектигальный иск. Собственник земли также имел иск про­тив эмфитевты.

Суперфіцій. За загальним правилом все пов'язане з землею належить власнику землі. Відповідно до цього будівлі та інші споруди, зведені на чужій землі, належали власнику земель­ної ділянки. Однак розширення міст вимагало нового будівництва, для якого вільних земель не було. Для розв'язання цього протиріччя римляни за аналогією з емфітевзисом міські й державні, а потім і приватні землі почали передавати в довгострокову оренду для забудови. За Юстініаном, суперфіцій — довгострокове, відчужуване і успадковуване право користу­вання чужою землею для забудови. Право власності на спо­руджену будівлю належало власнику земельної ділянки за правилом— будівля слідує за землею. Суперфіціарій мав право користуватися і розпоряджатися зведеним на чужій землі будинком чи іншою спорудою на свій розсуд: право продати, подарувати, обміняти, здати в найм тощо переходило в спадщину і ніякими строками не було обмежене. Суперфіцій зобов'язаний був виплачувати власнику землі поземельну ренту, а в державну скарбницю — встановлені податки та інші платежі. Суперфіцій припинявся так само, як і емфітевзис. Захи­щалось право суперфіція всіма засобами захисту прав влас­ника. Крім того, був створений ще спеціальний інтердикт для захисту суперфіція.