2015-10-22
995ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ
Затратный подход − это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
Ø уровень заработной платы в строительстве;
Ø величина накладных расходов;
Ø затраты на строительное оборудование;
Ø нормы прибыли строителей в данном регионе;
Ø рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
3. Расчет накопленного износа (Ин):
Ø физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
|
|
|
Ø функциональный (моральный) износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
Ø внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
4. Расчет стоимости объекта с учетом улучшений и накопленного износа: Су=Снс-Си;
5. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости с земельным участком: Сзп= Сз+Су.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях если необходимо провести:
Ø анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
Ø технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
Ø оценку общественно-государственных и специальных объектов;
Ø оценку объектов на малоактивных рынках;
Ø оценку для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются увеличением трудоемкости оценки.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
|
|
|
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т.д.
Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить стоимость строительных работ.
Технология оценки состоит из пяти этапов:
1-й: Оценка стоимости земельного участка.
2-й: Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта.
3-й: Оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего.
4-й: Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа 3.
5-й: Оценка стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земельного участка – складываются результаты этапов 1 и 4.
Оценка стоимости земельного участка рассмотрена в разделе Кадастровая оценка земель
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.
К основным методам определения восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости возмещения относятся:
Ø сметный метод;
Ø индексный метод;
Ø метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости (руб/м.кв), метод сравнительного объекта);
Ø поэлементный метод (метод разбивки на компоненты).
