Метод капитализации доходов

ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ

Доходный подход в оценочной деятельности

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость.

Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:

Ø денежные поступления от эксплуатации объекта недвижимости;

Ø доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.

В соответствии с этим д оходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Основные действующие здесь принципы – это принципы ожидания и замещения. Стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца.

Стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствоватьтекущей оценкедохода, который эта недвижимость способна принести. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход − это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Доходный подход включает два метода:

Ø метод прямой капитализации

Ø метод дисконтированных денежных потоков.

Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

1. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.

2. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

Ø потоки доходов – стабильные положительные величины;

Ø потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

Ø потоки доходов нестабильны;

Ø объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

Ø нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

О сновные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.