Законодательство о долевом строительстве

Изменения в законодательстве о долевом строительстве ужесточат требования к застройщикам.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, серьезно ужесточают требования к застройщикам. Об этом в своей статье сообщает адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов. Предполагается, что такой подход позволит предотвратить появление новых обманутых дольщиков и значительно сократит количество «долгостроев». Однако сами застройщики считают, что последствия изменений будут негативными – увеличится себестоимость строительства, появятся трудности с операционной деятельностью, что ударит даже по стабильным игрокам.

Поправки в законодательство значительно меняют правила игры в сфере строительства многоквартирных домов. Так, строительный проект должен быть выделен в отдельную проектную компанию. Такая компания, при этом, должна отвечать жестким требованиям – иметь не менее 3 лет опыта работы на строительном рынке и ввести в эксплуатацию не менее 10 тысяч кв. м. Разрешение может быть получено только одно, что позволит проводить адресный контроль за каждым проектом.

Однако этот новый принцип «одно разрешение - один объект» осложнит деятельность крупных застройщиков, которые ведут сразу несколько масштабных проектов, полагает Олег Сухов. Раньше из этой ситуации выходили просто – регистрировалось с нуля юридическое лицо, на которое оформлялось право собственности на участок. Однако требования к проектным организациям исключают такой вариант. Это может вызвать действительно коллапс в отрасли, так как проектных организаций, которые удовлетворяют всем требованиям, не так много.

Застройщикам, скорее всего, придется получать разрешение не на строительство 2-3 домов (как сейчас), а как можно большего их числа. Однако проблема в том, что прогнозировать ожидаемые показатели строительства в таком случае будет очень сложно. Единственным выходом станет дополнительное согласование разрешений, а, учитывая сроки и бюрократию, это может сильно тормозить строительство объектов. В результате те же долгострои могут появиться и у стабильных крупных игроков, которые просто не справятся с разрешительной документацией на свои масштабные проекты.

Сильно критикуют застройщики и ужесточившиеся требования к финансовым показателям. На счете проектной компании должно быть не менее 10% денежных средств от стоимости строительства при ежеквартальной подаче декларации. Повышены и требования к размеру собственных средств застройщика – их также должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства. Необходимость аккумулировать на счете 10% от всех инвестиций, а также направление значительных средств в уставной капитал приведет к повышению себестоимости строительства.

Стоит помнить и о необходимости отчислений в компенсационный фонд. В перспективе все эти дополнительные расходы, скорее всего, будут переложены на покупателей. В принципе, можно ожидать в ближайшие годы как сокращения объемов строительства, так и повышения цен на квартиры в новостройках. Правда, большой проблемой на первых порах это не станет – рынок в настоящий момент перенасыщен, и в той же «Новой Москве» есть практически пустые дома, квартиры в которых продаются по минимальным ценам.

Стоит также отметить и усиление контроля за финансовой деятельностью застройщиков. Компания должна будет иметь один счет, открытый в специализированном банке (список банков будет публиковать ЦБ РФ). Будут сокращены до минимума возможности застройщика по нецелевому использованию денежных средств – компании не смогут заключать сделки, не связанные со строительством. Банки будут жестко контролировать все операции застройщиков, что может привести к проблемам при осуществлении операционной деятельности.

Можно отметить и позитивные моменты ожидаемых изменений. Сфера строительства очистится от ненадежных игроков, а усиленный контроль за финансовой деятельностью сократит количество махинаций на рынке жилья.

Однако негативный эффект может стать все-таки ощутимее – требования могут привести к наличию проблем у ранее стабильных игроков, что приведет, наоборот, к увеличению числа проблемных объектов. Возможным выходом может стать переориентация отрасли на проектное финансирование, при котором возрастет роль кредитных организаций в долевом строительстве.
Адвокат Олег Сухов

Апартаменты станут жильем. Их владельцы смогут получить там прописку

Владельцы апартаментов могут получить право прописываться на своих квадратных метрах и пользоваться другими гарантиями, предусмотренными для владельцев квартир Жилищным кодексом (ЖК).

Минстрой России подготовил проект закона о регулировании рынка апартаментов и опубликовал его на сайте проектов правовых актов. Эксперты и сами чиновники уверены, что документ базовый: он потребует еще детального обсуждения, к тому же законопроект пока охватывает не весь перечень наболевших вопросов владельцев апартаментов.

Основная и самая долгожданная мера - возможность прописаться в апартаментах. Если закон будет принят, у владельцев такой недвижимости появятся права на регистрацию по месту жительства. А регистрация, в свою очередь, позволит получать место в школах и детских садах для детей и другие услуги, которые оказываются по территориальному признаку. К примеру, станет возможно получить полис ОМС или быстрее получить услуги, которые оказывает МФЦ.

Также владельцы апартаментов получат право распоряжаться общедомовым имуществом. В законопроекте говорится, что "к жилищным отношениям, возникающим в отношении жилых помещений в многофункциональных зданиях, а также в отношении общего имущества в таких зданиях, применяются те же положения ЖК, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах". Эта норма сделает владельцев апартаментов полноправными собственниками дома, а не просто проживающими.

Безопаснее станет и приобретение апартаментов. Купить их можно будет, как и квартиры сегодня, только по договору долевого участия, который будет проходить обязательную регистрацию. И дольщики смогут рассчитывать на завершение строительства или выплату компенсаций за счет средств Фонда защиты прав участников долевого строительства.

У законопроекта есть особенность. Апартаментами минстрой предлагает признать структурно обособленное помещение в многофункциональном здании. Под такими зданиями принято понимать комплексы недвижимости, в которых жилье соседствует с офисными, торговыми и развлекательными объектами. Пока непонятно, что будет с уже построенными зданиями, которые по сути представляют собой обычные многоквартирные дома, но оформлены по документам как апартаменты, а также промышленными помещениями, перестроенными под жилье.

Урегулированием вопроса с уже имеющимися апартаментами минстрою только предстоит заняться, считает заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Также он отметил, что потребуется разработка критериев, которые будут применяться при строительстве апартаментов в будущем.

Не исключено, что принятие законопроекта приведет к повышению цен на апартаменты. Сейчас их популярность на рынке во многом объясняется низкой стоимостью - в среднем они на 15 процентов дешевле квартир. С устранением основных недостатков этого типа жилья вверх пойдет и цена.

Снижать цену девелоперам позволяет отсутствие требования обеспечивать объект социальной инфраструктурой. В отсутствие прописки жители таких домов и не имели возможности пользоваться ею. Однако этот вопрос был предметом жарких споров. Многим виделась несправедливость в том, что застройщики апартаментов не вкладываются в строительство социальных объектов, но покупатели квартир в таких комплексах получат доступ к школам, детским садам и поликлиникам района. Никита Стасишин успокоил, что комплексы с апартаментами строятся в социально развитых районах городов, поэтому нагрузка на существующую социальную инфраструктуру не станет чрезмерной.

Понятно, что охватить все вопросы в одном документе невозможно. Законопроект решает лишь наиболее насущные из них, связанные с правовым статусом апартаментов. Но остается, к примеру, нерешенным вопрос с коммунальными платежами, в таких помещениях, они значительно выше. Владельцам апартаментов также приходится платить и повышенные налоги, снижать которые пока не предлагают.

Справка "РГ"

Апартаменты - это небольшие помещения гостиничного типа, они не предназначены для постоянного проживания, поэтому в них нельзя зарегистрироваться. Они не обеспечены социальной инфраструктурой. По закону апартаменты - коммерческая недвижимость, но многие изначально строились как жилые. Так застройщики экономили на инфраструктуре и обходили ограничения на строительство в районах с плотной застройкой.

Комментарий

Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ:

- Мы вводим понятие апартаментов - многофункциональных зданий, на которые распространяются требования Жилищного кодекса. Самое главное, что апартаменты должны строиться по 214-ФЗ (закон о долевом строительстве. - Ред.), соответственно, те права граждан, которые могут быть нарушены в апартаментах, будут защищены.
Ирина Жандарова
Источник: Российская газета

Президент против "долевки": готов ли рынок недвижимости к отмене долевого строительства

Новости из главного кабинета страны стали для рынка недвижимости чем-то вроде разорвавшейся бомбы - неожиданно, как раз под принятие нового закона о долевом строительстве и создание Фонда защиты дольщиков, президент РФ В. Путин заговорил о полной отмене долевого финансирования строительства.

Причем сейчас это не абстрактное предположение: Путин уже дал поручение профильным министерствам, которые должны проработать возможность перехода от долевого к проектному финансированию строительства. Об этом журналистам сообщил накануне министр строительства РФ Михаил Мень.

"Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того как будут введены в действие окончательные жесткие требования к застройщикам (которые вступают в силу 1 июля 2018 года), уже начать работу по поэтапному переходу через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию с использованием банков", — сказал Мень.

Какие-либо сроки чиновник называть отказался - во-первых, речь идет о поручении, а не о разработке готового проекта, а во-вторых, работа по этому поручению может потребовать длительного времени. И все же, министр считает, что отказ от "долевки" - вопрос решенный, и говорить можно только о сроках реализации этого отказа.

Большой прыжок в цивилизованное будущее
Ни для кого не секрет, что долевое строительство - своего рода костыль для хромающей экономики. В Европе нет практики оплаты строительства недвижимости за счет итоговых покупателей, там квартиры на стадии котлована не покупают, а бронируют. Однако рынком долевое строительство воспринималось как вполне цивилизованная схема - после старых схем с векселями, переуступкой и ЖСК. От них отказались прежде всего потому, что такие сделки оставляли покупателей беззащитными перед застройщиками, и по сути перекладывали на их плечи все риски - которые в полной мере воплотились в жизнь после недавнего банкротства СУ-115.

Но и механизм долевого строительства, оказывается, не гарантирует безопасность сделки. Как заявил вчера гендиректор АИЖК Александр Плутник, одно из направлений работы нового Фонда защиты дольщиков - это борьба с пирамидами на рынке недвижимости.

"Практически все девелоперы используют так называемый котловой метод финансирования. Средства, собранные на конкретный дом, направляются на достройку предыдущего проекта девелопера. Это фактически создание финансовой пирамиды. Когда у недобросовестного девелопера кончаются деньги, появляются брошенные и недостроенные дома", - рассказывает эксперт.

Целью новых поправок к 214-ФЗ и создания компенсационного фонда и была защита дольщиков от махинаций такого рода. Для этого правила работы со средствами дольщиков были кардинально переработаны, появились новые сущности, новые механизмы страхования рисков. И теперь, после всех этих маленьких революций, правительство рассматривает возможность отменить "долевку" полностью.

Можно примерно определить, когда рынок начнет спекулировать предположениями и версиями относительно новых правил игры, они заложены в самом обращении президента - это лето 2018 года. И хоть от стадии обсуждения и проработки и до окончательного внедрения в жизнь может пройти немало времени, в преддверии столь важных изменений "строить спокойно" девелоперы уже не смогут.

Не гладко даже на бумаге
Рынок отреагировал на заявление властей нервно, хотя не все представители крупных строительных компаний готовы были прокомментировать такое неожиданное решение. Высказавшиеся эксперты почти голос в голос говорили о плавности и осторожности.

"Сегодня банки кредитуют застройщиков по ставкам от 13% до 20% годовых. А средний срок реализации небольшого проекта – 1,5-2 года, крупного – от 3 до 6 лет. Соответственно, в цене квадратного метра будет заложена переплата банку от 30% до 60% стоимости всего проекта. То есть уже сами по себе цены на жилье, построенное в рамках проектного финансирования, будут слишком высокими", - заявила накануне управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Большинство экспертов видят один глобальный риск в новой инициативе власти: слабость финансовой системы и неустойчивость банковского сектора. Для уверенного и безопасного перехода на проектное финансирование нужны длинные деньги, причем деньги достаточно дешевые при нынешних затратах на строительство. Современная экономика РФ не может себе такое позволить. Мы живем в эпоху дорогих кредитов, а строить доступное жилье за "дорогие деньги" на практике невозможно.

Строительство за счет заемных денег уязвимо перед любыми финансовыми потрясениями: даже минимальный скачок курсов может привести к проблемам, если стройка финансируется банком целиком и полностью. Поэтому в ближайшие годы можно говорить только о проработке нового механизма финансирования, но на практике перейти на проектную основу сейчас невозможно.

"Для того, чтобы данная система заработала у нас, необходимо провести глубокие структурные изменения и в банковской системе, и в строительной отрасли. Если банковский капитал по стоимости будет сопоставим с капиталом, который привлекает девелопер от участников долевого строительства, то застройщик охотно пойдет в банк", – считает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер".

Косвенно с тем, что рынок не готов к новым правилам игры, согласен и министр строительства.

"Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспектив, не дело завтрашнего дня", - заявил накануне Михаил Мень.
Источник: Restate.ru