Особенности договора строительного подряда

Договор строительного подряда – это соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором.

Стороны договора – подрядчик и заказчик. Подрядчик – специализированные строительные организации, имеющие соответствующие лицензии и являющиеся профессионалами в строительстве. Заказчик – любое физическое или юридическое лицо.

Заказчика необходимо отличать от инвестора. Инвестором является лицо, которое осуществляет вложение своих собственных или привлеченных средств в подрядные работы.

Инвестор может выступать как сам в роли заказчика, так и привлекать для этого других лиц, которые располагают квалифицированными специалистами для осуществления грамотного взаимодействия с подрядчиками, ибо заказчик должен знать, что он может требовать от подрядчика, проверять подрядчика, а для этого нужно обладать определенными знаниями, квалификацией в той области, в которой осуществляется работа. В последнем случае инвестор заключает с соответствующей организацией (специалистом) договор поручения (комиссии), согласно которому эта организация (специалист) и выступает заказчик требуемых инвестору работ.

Подрядчик, если иное не установлено законом или договором, вправе выполнить работу как лично, так и с привлечением к исполнению других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за действия субподрядчика и перед последним – ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору.

Заказчик не вправе без согласия генерального подрядчика самостоятельно привлекать к исполнению работ, являющихся предметом договора, других лиц. Если такое согласие получено, то между ними заключается самостоятельный договор, за исполнение которого генеральный подрядчик ответственности не несет.

Заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком, если иное не предусмотрено законом или договором.

В договоре подряда возможно участие нескольких лиц как на стороне подрядчика, так и на стороне заказчика.

Если на одной стороне имеется несколько подрядчиков, то отношения между ними строятся в зависимости от того, делим результат или неделим.

Если результат неделим, то есть невозможно установить, что конкретно сделал один подрядчик, а что другой, то в этом случае все подрядчики выступают в качестве солидарных должников (кредиторов) по отношению к заказчику.

Если результат делим, то есть можно точно установить, кто из подрядчиков и какие работы выполнил, то каждый из подрядчиков приобретает права, несет обязанности и привлекается к ответственности только с учетом той части работы, которая выполнялась им самим.

Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок, условие о составе и содержании технической документации, а также о порядке и сроках ее представления.

Предметом договора строительного подряда являются различного рода строительные работы, в том числе связанные с возведением зданий и сооружений, реконструкцией объекта, сооружением фундамента, прокладкой коммуникаций, производством кровельных работ, монтажных работ, пуско-наладочных работ и др. Качество работ должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии – обычно предъявляемым к таким работам требованиям.

Все работы выполняются из материала подрядчика, его силами и средствами, если иное не предусмотрено договором. Способы и методы выполнения задания определяются подрядчиком. Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.

Предмет договора определяется технической документацией и сметой. Техническая документация – это совокупность документов, определяющих объем, содержание работ и другие предъявляемые к работам требования.

Техническая документация должна соответствовать строительным нормам и правилам. В договоре должно быть четко прописан состав технической документации, какая из сторон несет обязанность по ее составлению и утверждению. Независимо от того, кто конкретно выполняет обязанность по составлению технической документации, она должна быть согласована между сторонами.

Будучи утвержденной и согласованной, техническая документация, как правило, должна оставаться неизменной в течение всего срока действия договора, а работы вестись в строгом соответствии с ее требованиями. Из этого правила есть следующие исключения:

а) техническая документация подлежит корректировке, если в ней оказались неучтенными отдельные виды работ, без которых в ходе строительства не обойтись. Ответственность при этом ложится на ту сторону, которая была обязана разработать техническую документацию;

б) закон предоставляет заказчику право вносить в одностороннем порядке изменения в техническую документацию, если это не превышает 10% стоимости работ (если изменения технической документации выходят за пределы 10% стоимости работ, то в этом случае вопрос подлежит согласованию с подрядчиком, который может и отказаться от таких работ);

в) техническая документация подлежит корректировке в случае обнаружения в ней прямых ошибочных решений. В этом случае подрядчик может сам устранить эти ошибки, но он должен иметь возможность доказать, что они действительно имели место.

Необходимо обратить внимание, что отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным.

Цена договора состоит из компенсации издержек подрядчика и вознаграждения подрядчика. Уплата цены может быть предусмотрена как за весь завершенный объект в целом, так и за его отдельные этапы или периодически – за фактически выполненный объем работ. При этом наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ.

Цена определяется на основе сметы. Смету составляет подрядчик как специалист, который знает, сколько стоят материалы, услуги субподрядчиков и т.д. Смета становится частью договора после одобрения ее заказчиком.

Смета может быть приблизительной и твердой, причем, если стороны не договорились об этом, цена считается твердой.

Приблизительная цена может корректироваться. Если происходит незначительное отклонение от приблизительной цены (до 10% стоимости работ), то такое отклонение как бы вступает в действие автоматически. Если же речь идет о значительном увеличении приблизительной цены (свыше 10% стоимости работ), то подрядчик должен известить об этом заказчика, который вправе либо согласиться с таким увеличением, либо отказаться от договора с оплатой подрядчику уже выполненных работ.

Необходимо учитывать возможное влияние вины сторон договора на изменение приблизительной цены работ. Например, если подрядчик допустил просрочку в выполнении работ, а в это время повысились цены на материалы, то дополнительные расходы должен нести подрядчик, а не заказчик.

Твердая цена изменению не подлежит. Подрядчик не вправе требовать ее увеличения, а заказчик уменьшения. Только при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему услуг третьими лицами, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование – расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК.

В договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части.

Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.

В случае получения подрядчиком в ходе работ экономии без ухудшения качества работ заказчик обязан оплатить результат работ по установленной в договоре цене. Договором может быть предусмотрено распределение полученной экономии между подрядчиком и заказчиком.

Сроки выполнения строительных работ определяются сторонами. Они должны включать начало работ и их окончание. При отсутствии этих условий договор признается незаключенным. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены и промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ.

При просрочке исполнения работы ответственность наступает при нарушении конечного срока, а также иных установленных договором подряда сроков.

В договоре могут устанавливаться также случаи и порядок передачи заказчиком подрядчику в пользование складских помещений, гаражей и т.д., обеспечение временной подводкой электроснабжения, водо- и паропровода, обеспечение транспортировки грузов. Оплата таких услуг должна быть предусмотрена в договоре. Если это не сделано, то предполагается, что услуги являются обязанностью заказчика, что учтено при составлении сметы, т.е. дополнительная оплата услуг подрядчика не требуется.

В договоре возможно установление условий о страховании различного рода рисков (риска случайной гибели объекта, риска причинения вреда имуществу третьих лиц в ходе строительства и т.п.). Выполнение стороной обязательств по страхованию не освобождает ее от необходимости принятия мер для предотвращения наступления страхового случая.

Риск случайной гибели результата работы до его сдачи заказчику лежит на подрядчике, а риск гибели материалов лежит на их собственнике. При просрочке передачи или приемки результата работы риски, связанные с гибелью результата работы или материалов, несет сторона, допустившая просрочку. Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта.

Риск случайной невозможности достижения результата работ несет подрядчик, так как именно он определяет методы и способы выполнения работ, если в договоре не предусмотрено иное.

Стороны по договору строительного подряда обязаны принимать все необходимые меры по устранению препятствий для выполнения работ. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены.

Переход права собственности на объект от подрядчика к заказчику происходит только после государственной регистрации такого перехода.

Форма договора строительного подряда – простая письменная. Закон не содержит указания на обязательную форму договора строительного подряда, однако, учитывая его важность для урегулирования отношений между сторонами, его целесообразно заключать в письменной форме.

Содержание договора

Подрядчик обязан:

1. Своевременно приступить к работе.

2. Выполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

3. Обеспечить стройку материалами, деталями, конструкциями, а также оборудованием, если это предусмотрено договором.

4. Принять все необходимые меры по обеспечению сохранности имущества, полученного от заказчика.

5. Использовать материалы экономно. В случае использования материалов заказчика, по окончании работ дать отчет об их использовании и возвратить остаток материалов заказчику либо по соглашению сторон уменьшить цену работ.

6. Следовать требованиям стандартов, определенных в федеральных СНиП, территориальных строительных нормах, отраслевых строительных нормах, нормах предприятий.

7. Производить строительство с соблюдением требований охраны окружающей среды и обеспечения безопасности строительных работ.

8. Приостановить строительство и уведомить об этом заказчика, если обнаружится необходимость производства не учтенных в технической документации работ.

9. Немедленно предупредить заказчика и приостановить выполнение работ до его решения при обнаружении:

а) непригодности для выполнения работ материалов, оборудования или технической документации, предоставленных заказчиком;

б) иных обстоятельств, не зависящих от подрядчика и влияющих на качество или сроки выполнения работ.

При невыполнении указанных обязанностей подрядчик лишается права ссылаться на эти обстоятельства при сдаче результата работ.

10. Опробовать и испытать смонтированное оборудование.

11. Сообщить заказчику о выполнении работ, предусмотренных договором, и сдать результат работы.

12. Гарантировать достижение объектом показателей, указанных в технической документации, и возможность эксплуатации объекта в течение гарантийного срока.

13. Отвечать за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если они не явились следствием нормального износа объекта, неправильной его эксплуатации или неправильных инструкций, разработанных заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

14. Устранить за отдельную плату недостатки, за которые подрядчик ответственности не несет.

15. Передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации предмета договора.

16. Оплатить работы, выполненные субподрядчиками независимо от того, оплатил ли работы заказчик или не оплатил.

Подрядчик вправе:

1. Определять способы ведения работы (если иное не определено договором).

2. Досрочно завершить работы.

3. Требовать оплаты произведенных в соответствии с договором работ.

4. Требовать пересмотра сметы, если по независящим от подрядчика причинам стоимость работ превысила согласованную сторонами смету не менее чем на 10%.

5. Приостановить строительство с отнесением убытков, вызванных простоем на счет заказчика, если заказчик в десятидневный срок не даст ответа на сообщение подрядчика о необходимости проведения дополнительных работ, неучтенных в технической документации.

6. Требовать оплаты непредусмотренных договором работ, которые подрядчик выполнил, не дожидаясь согласия заказчика, если докажет, что действовал в интересах заказчика (в случае, если промедление могло вести к гибели объекта и проч.).

7. Отказаться от выполнения необходимых дополнительных работ, если они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика, либо не могут быть выполнены по иным не зависящим от подрядчика причинам.

8. В случае если законом на заказчика возложена обязанность осуществления надзора и контроля за ходом строительных работ, а он от исполнения этой обязанности уклонился, подрядчик вправе ссылаться на то, что допущенные недостатки были бы им устранены, если бы заказчик исполнил свои обязанности по осуществлению надзора и контроля за ходом работ.

9. Требовать оплаты работы в полном объеме, предусмотренном сметой, в случае гибели или повреждения объекта строительства до его передачи заказчику вследствие недоброкачественности переданных заказчиком материалов при условии, что подрядчик исполнил свои обязанности по предупреждению заказчика.

10. Не приступать к выполнению работ либо приостановить их выполнение в случае нарушения заказчиком условий договора.

11. Требовать возмещения убытков, вызванных неоказанием заказчиком содействия в выполнении работ, если такое содействие предусмотрено договором.

12. Отказаться от договора, если заказчик не исполнит лежащую на нем обязанность по замене некачественных материалов и оборудования на качественные.

13. При уклонении заказчика от приемки работ по истечении одного месяца и после двукратного предупреждения продать результат работы, а выручку, за вычетом причитающихся ему платежей, внести на имя заказчика в депозит нотариуса или суда.

14. Удерживать результат работ и иное оставшееся у него имущество заказчика при нарушении последним условий договора.

Заказчик обязан:

1. Своевременно предоставить подрядчику земельный участок под строительство.

2. Обеспечить фронт работ на объектах, подлежащих реконструкции или техническому переоснащению.

3. Передать подрядчику все необходимые документы для производства работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи.

4. Оказывать подрядчику обусловленное договором содействие в выполнении работ (подсоединение к сетям электро- и газоснабжения, обеспечение водой, жильем и пр.). Неисполнение стороной по договору строительного подряда обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении меры ответственности за неисполнение договорного обязательства.

5. Нести ответственность за качество предоставленных подрядчику в соответствии с договором материалов и оборудования.

6. Осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством материалов[52].

7. Заявить подрядчику о всех выявленных в ходе строительства недостатках. (Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.)

8. При получении от подрядчика уведомления о приостановке стройки в связи с необходимостью производства неучтенных работ, в 10-дневный срок сообщить подрядчику о принятом решении.

9. Немедленно приступить за свой счет к приемке работ, выполненных подрядчиком, при получении от него соответствующего уведомления.

10. Немедленно заявить подрядчику об обнаруженных в ходе приемки работ недостатков. (Обычно это отражается в акте приемке работ, который подписывается сторонами. Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть обнаружены при обычном способе ее приемки. С приемкой результатов работы связывается переход с подрядчика на заказчика риска его случайной гибели. Поэтому, если заказчик уклоняется от приемки результата работы, риск его гибели, тем не менее, переходит на него с момента, когда он должен был принять указанный результат работы).

11. Оплатить в полном объеме работы, выполненные до момента консервации объекта, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией объекта, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие такого прекращения работ, если по не зависящим от сторон причинам строительство приостановлено и объект законсервирован.

12. Уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи работы, если она выполнена надлежащим образом и если договором не предусмотрен иной порядок оплаты (например, полная или частичная предварительная оплата).

13. Известить подрядчика в разумный срок об обнаруженных после приемки скрытых недостатках.

14. Если между сторонами возникает спор по поводу того, являются ли недостатки скрытыми или нет, то по инициативе сторон или любой из них может быть назначена экспертиза силами незаинтересованного лица, обладающего специальными знаниями. Расходы по проведению экспертизы возлагаются на подрядчика, кроме случаев, когда она проводится по взаимному согласию сторон. В тех случаях, когда результаты экспертизы окажутся в пользу подрядчика, ее проведение должен будет оплатить заказчик.

Заказчик вправе:

1. Требовать исполнения всех условий договора.

2. Поручить осуществление функций по надзору и контролю за ходом работ третьему лицу.

3. В одностороннем порядке изменить техническую документацию, если эти изменения не превышают 10% стоимости работ.

4. Давать указания подрядчику об устранении недостатков, выявленных в результатах выполненных им работ.

5. Взыскивать убытки в случае нарушения подрядчиком требований, содержащихся в технической документации; за недостижение производственным объектом проектной мощности (неустойки взыскиваются лишь в случае упоминания о них в договоре).

6. В любое время проверять ход выполнения и качество работ, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

7. Отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения вызванных этим убытков, если подрядчик явно не успевает закончить работу в срок.

8. В любое время до сдачи результата работ отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику за уже выполненную работу и возместив убытки от расторжения договора в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и выплаченной за уже выполненную работу суммой.

9. В случае неисполнения подрядчиком условий договора о качестве работы заказчик вправе потребовать:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены;

в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков (если договором предусмотрено право заказчика на их устранение).

10. Отказаться от оплаты выполненных подрядчиком необходимых дополнительных работ, не предусмотренных технической документацией, и возмещения вызванных этим убытков, если подрядчик своевременно не сообщит о необходимости производства таких работ.

11. Отказаться от приемки работ, если обнаруженные недостатки исключают возможность использования результата работ для целей, указанных в договоре, и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

12. Отказаться от подписания акта приема-сдачи работ, если имеются существенные недостатки в объекте строительства, которые препятствуют использованию его по назначению или грозят безопасности людей.

13. Расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных этим убытков, если недостатки в объекте строительства существенны и неустранимы или не устранены в согласованный срок либо появляются вновь после их устранения.

14. Требовать проведения предварительных испытаний результата работ.