Статья 83. Порядок совершения сделки, в совершении которой имеется заинтересованность

Оценка рыночной стоимости: методы расчета

Оценка рыночной стоимости – ключевая процедура, с помощью которой можно установить фактическую цену имущества, актуальную для рынка в конкретный момент.

 

Необходимость в оценке рыночной стоимости возникает в случаях:

 

· конфискации имущественных активов для государственных нужд;

· определения цены объектов залога (лизингового, кредитного, ипотечного имущества и т.д.);

· установления стоимости вкладов (не денежного формата) в уставной капитал;

· установления цены акций общества;

· определения стоимости материальной базы должника, когда он объявляет себя банкротом;

· возникновения необходимости провести сделку на куплю/продажу имущественного объекта по оптимальной цене.

 

Оценщики применяют несколько методов расчета рыночной цены имущества. При методе сравнительных продаж имущество сопоставляется с объектами, имеющими аналогичные свойства и заведомо известные цены. Такой метод применяется для оценки широкого спектра объектов: акций, движимого/недвижимого имущества, земельных участков и т. д. Он применяется в 90% всех случаев оценки имущества.

 

Критерии отбора объектов для сравнения будут вытекать из характеристик оцениваемого объекта. К примеру, если оценивается предприятие, то критериями отбора могут выступать: жизненный цикл, товарооборот, виды выпускаемой продукции и т.д. Очевидное преимущество метода – достоверность, поскольку подобный подход раскрывает ценовую политику рынка в комплексе.

Метод затрат построен на оценке уровня расходов, которые может понести владелец в процессе восстановления (замещения) объекта. Такой поход учитывает гипотетические издержки на воспроизводство (изготовление аналогичного объекта) и на замещение (изготовление объекта, выполняющего тот же функционал). Метод затрат делится на два типа:

 

· метод оценки стоимости чистых активов (оцениваются все категории активов и долговых обязательств);

· ликвидационный метод (оцениваются обанкротившиеся предприятия).

 

Доходный метод базируется на оценке стоимости объекта с учетом доходов, которые этот объект способен принести в перспективе. Наиболее часто подход применяется для расчета цены бизнеса, акций и т. д. Трудность применения метода заключается в составлении объективных прогнозов ставки дисконтирования, а также в необходимости мониторить экономическую отрасль, к которой относится бизнес.

Цена сделки — цена товара или услуги, оговариваемая в договоре купли-продажи.

Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об акционерных обществах"

Статья 77. Определение цены (денежной оценки) имущества

В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или порядок ее определения либо цена выкупа эмиссионных ценных бумаг общества определяются решением совета директоров (наблюдательного совета) общества, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости.

В случае причинения убытков, ущерба обществу, акционерам общества, а также третьим лицам в результате совершения сделки по цене (денежной оценке) имущества, цене размещения или цене выкупа эмиссионных ценных бумаг общества вследствие определения такой цены (денежной оценки) в размере, равном итоговой величине рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, эти убытки, ущерб подлежат возмещению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Общество, возместившее соответствующие убытки, ущерб, имеет право обратного требования (регресса) к оценщику, осуществившему оценку.

Если лицо, заинтересованное в совершении одной или нескольких сделок, при которых цена (денежная оценка) имущества определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества, является членом совета директоров (наблюдательного совета) общества, цена (денежная оценка) имущества определяется решением членов совета директоров (наблюдательного совета) общества, не заинтересованных в совершении сделки. В публичном обществе цена (денежная оценка) имущества определяется большинством голосов директоров, не заинтересованных в совершении сделки и соответствующих требованиям, установленным пунктом 3 статьи 83 настоящего Федерального закона, если необходимость большего числа голосов указанных директоров не предусмотрена уставом публичного общества.

В случае, если количество директоров, не заинтересованных в совершении сделки, а в публичном обществе количество директоров, не заинтересованных в совершении сделки и отвечающих требованиям, установленным пунктом 3 статьи 83 настоящего Федерального закона, составляет менее определенного уставом кворума для проведения заседания совета директоров (наблюдательного совета) общества, цена (денежная оценка) имущества определяется решением совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества, если уставом общества не предусмотрено, что цена (денежная оценка) имущества подлежит определению решением общего собрания акционеров, принятым в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 83 настоящего Федерального закона.

2. Для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен оценщик. Привлечение оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций. В случае определения цены размещения ценных бумаг, цена покупки или цена спроса и цена предложения которых регулярно опубликовываются в печати, привлечение оценщика необязательно, а для определения рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание эта цена покупки или цена спроса и цена предложения.

В случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченный орган), о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов.

В уполномоченный орган в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты принятия советом директоров (наблюдательным советом) общества решения об определении цены объектов, представляются:

копия решения совета директоров (наблюдательного совета) общества об определении цены объектов;

отчет оценщика об оценке в случае, если его привлечение для определения цены объектов в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, и в иных случаях, если для определения цены объектов привлекался оценщик;

иные документы (копии документов), содержащие информацию об определении цены объектов, подготовленную обществом, его акционерами или контрагентом общества, в случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом привлечение оценщика не является обязательным и оценщик не привлекался для определения цены объектов.

Уполномоченный орган в срок, не превышающий 20 дней с даты получения указанных документов, вправе направить в общество мотивированное заключение.

Уполномоченный орган рассматривает представленные документы и осуществляет проверку на соответствие:

отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности;

решения совета директоров (наблюдательного совета) общества об определении цены объектов сложившимся рыночным ценам на аналогичные объекты в случаях, если в соответствии с настоящим Федеральным законом привлечение оценщика не является обязательным.

Мотивированное заключение уполномоченного органа направляется в общество в случае принятия уполномоченным органом решения о несоответствии цены объектов, определенной решением совета директоров (наблюдательного совета) общества в соответствии с настоящей статьей без привлечения оценщика, сложившимся рыночным ценам на аналогичные объекты, а также в случае принятия уполномоченным органом решения о несоответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности. В случае получения заключения при принятии уполномоченным органом решения о несоответствии цены объектов, определенной решением совета директоров (наблюдательного совета) общества в соответствии с настоящей статьей без привлечения оценщика, совет директоров (наблюдательный совет) общества принимает решение об отказе от совершения сделки или определении цены объектов с обязательным привлечением оценщика и соблюдением порядка, установленного настоящей статьей. Заключение уполномоченного органа может быть оспорено в судебном порядке по иску общества.

Статья 83. Порядок совершения сделки, в совершении которой имеется заинтересованность

В решении о согласии на совершение сделки должны быть указаны лицо (лица), имеющее заинтересованность в совершении сделки, основания, по которым лицо (каждое из лиц), имеющее заинтересованность в совершении сделки, является таковым.

Для принятия советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров решения об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, цена отчуждаемых либо приобретаемых имущества или услуг определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества.

Таким образом, очевидно, что законодатель исключил понятие "рыночная стоимость имущества" из Закона об АО, ограничившись указанием на то, что цена сделки должна определяться исходя из такой стоимости. Что понимать под фразой "исходя из стоимости"? Если ранее, применительно к сделкам, в совершении которых имеется заинтересованность, существовало жесткое требование о том, что цена сделки не может быть ниже рыночной стоимости, то теперь такого требования нет.

Также вызывает удивление тот факт, что привлечение независимого оценщика при совершении сделок не обязательно. Таким образом, совет директоров может на свое усмотрение определить цену сделки, исходя из произвольно истолкованного им понятия "рыночная стоимость". Не обладая, например, специальными познаниями в области оценки недвижимости, совершенно очевидно, что оценка совета директоров "исходя из рыночной стоимости" может отличаться от оценки компетентного оценщика, основанной на соответствующей методике и именно на рыночной стоимости (а не исходя из нее).

При отклонении цены сделки от рыночной стоимости в меньшую сторону на первый план выходит вопрос о том, повлекло ли это негативные последствия для общества и его участников и возможно ли было совершение сделки именно по рыночной стоимости при конкретных обстоятельствах, сопутствующих совершению сделки.