Эмфитевзис

Окончательное становление этого института в римском праве было продиктовано стремлением превратить необрабатываемые громадные участки земли в продуктивные сельскохозяйственные угодья. Он носил на себе отпечатки италийского и восточного эмфитевзиса и считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском. Таким образом, эмфитевзис можно определить как долгосрочное, отчуждаемое и наследственное право пользования чужой землей сельскохозяйственного назначения. Это право не было ограничено никакими сроками, поэтому его называли вечным. Впрочем, в источниках встречается высказывание, что эмфитевзис не может длиться свыше двух тысяч лет. Устанавливается эмфитевзис все же посредством договоров и иных сделок. Так, между римскими юристами шли оживленными споры о том, является ли эм-фигешис договором купли-продажи или найма. В императорский период пришли к выводу, что это отношения особою рода, устанавливаемые специальным договором эмфитевзисным контрактом.

Первоначально эмфитевзис устанавливался в форме «эмфитевтической продажи», передававшей нанимателю право пользования землей. Последний выплачивал умеренную покупную цену и обязывался ежегодно выплачивать арендную плату деньгами или натурой. Эмфитевзис мог устанавливаться также посредством других сделок.

Субъект эмфитевзиса (эмфитевта) обладал довольно широкими правами. Формально он не являлся собственником, обладая только правом пользования ею, а фактически осуществлял все правомочия собственника (владение, пользование и распоряжение в полном объеме) в пределах полного сельскохозяйственного производства, т.е. не будучи ограниченным никакими рамками. Эмфитевта мог шменять хозяйственное назначение земли (только не ухудшать), устанавливать на нее залог и сервитуты. Он получал право собственности на все доходы и плоды. Как владелец он пользовался владельческой защитой, т.е. владельческими интердиктами, и одновременно как управомоченный собственника мог пользоваться петиторными исками.

Права эмфитевзиса переходили по наследству как по завещанию, так и по закону. Эмфитевзис мог быть подарен (продан) любому третьему лицу. Однако эмфитевта должен был уведомить об этом собственника земли, поскольку последнему принадлежит преимущественное право на покупку эмфитевзиса. Если же собственник земли откажется от своего преимущественного права, то эмфитевта может продать свои правомочия любому третьему лицу, передав 2% цены собственнику земли.

Обязанности эмфитевты состояли в добросовестном и рачительном ведении хозяйства, хорошей обработке земли. Он обязан был платить все причитающиеся на землю налоги, выполнять другие государственные и общественные повинности. Основная обязанность эмфитевты — уплата ежегодной ренты (деньгами и натурой), которая обычно была ниже наемной платы.

Эмфитевзис мог быть прекращен, если эмфитевта существенно ухудшал земельный надел, в течение трех лет не уплачивал ренты или публичных налогов.

Для защиты своих прав эмфитевта имел специальный вектигальный иск. Собственник земли также имел иск против эмфитевты.