2013-12-31
777
В связи с ограниченным количеством земельных участков как объектов гражданского оборота, а также с их особой важностью и ценностью для жизни общества особое значение имеет вопрос их эффективного использования.
В частности, поскольку земельный участок является специфическим, особо ценным объектом имущественных отношений, у участников гражданского оборота зачастую возникает интерес в приобретении прав на земельные участки не в целях их использования по назначению, а для инвестирования своих денежных средств с учетом возможности последующей перепродажи таких участков по более высокой цене.
В определенных случаях это приводит к ухудшению состояния земли, например к зарастанию сорняками или кустарником, ухудшает качество земель сельскохозяйственного назначения, и в последующем могут потребоваться дополнительные серьезные усилия, чтобы привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по назначению.
Целевое назначение земель - юридически закрепленный общий, основной характер их использования, устанавливаемый в зависимости от выполняемой в общественных отношениях роли и с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов.
Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Одним из основных принципов земельного законодательства является закрепленное п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий, которые должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Изменение целевого назначения земель допускается только после их перевода в иную категорию в порядке, установленном земельным законодательством.
Органы, осуществляющие государственный земельный контроль, выявив, что использование земельного участка не соответствует той конкретной цели, для которой он был предоставлен, привлекают правообладателя земельного участка к административной ответственности. В соответствии со ст. 74 ЗК РФ одной из мер государственно-властного воздействия на лиц, совершивших земельные правонарушения, является привлечение виновных к административной ответственности. Такая ответственность может наступить за целый ряд земельных правонарушений, в том числе за использование земель не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП).
Государственным инспектором Белокалитвинского отдела Управления Росреестра по Ростовской области в 2010 году было привлечено по ст.8.8 КоАП РФ четыре гражданина и два индивидуальных предпринимателя. Три нарушения из шести выявленных это добыча камня пластушки на землях сельскохозяйственного назначения, без перевода этих земель в категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта …». В 2011 году привлечено два гражданина, которыми земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, использовались под магазинами, в нарушение ст.42 ЗК РФ. Следовательно, собственникам земельных участков необходимо учитывать вид их разрешенного использования, чтобы своевременно оформлять документы в случае изменения вида разрешенного использования.
7. Особенности земельных правовых отношений
Фото 4-6
8. Содержание права собственности на недвижимое имущество и другие виды прав на недвижимое имущество
Права:
- собственности
- потоянного бессрочного пользования
- пожизненного наследуемого владения
- аренда
- сервитут
- безвозмездного срочного пользования
Право постоянного бессрочного пользования:
-гос и муниципальные учреждения
-федеральное казенное предприятие
-органы гос власти и местного самоуправления.
Гражданам не предоставляется. Они имеют право однократно приобрести их в собственность.
ЗК призван трансформировать это право в право собственности.
Право сервитута
1.частный
2.публичный
Устанавливается на основании закона или правовым актом РФ. (Следовательно, нужна законодательная база.) Для:
- прохода, проезда через земельные участки
- с целью их ремонта
- размещения неживых знаков
- проведение работ
- сенокос
9. Право собственности на недвижимое имущество и его ограничения. Виды сделок с объектами недвижимости
Фото 11-12 и 3
10. Право аренды. Договор аренды. Арендная плата
Право распоряжения (право аренды)
ГК, ст.606: возможен договор аренды (имущественный найм). Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Доходы. Полученные арендатором, - его собственность.
Ст.607: Могут быть сданы в аренду:
-земельные участки
-предприятия
-здания, сооружения и т.д.
Арендатор наделен правом защиты этой собственности.
Участки недр предоставляются в пользование по лицензии.
Договоры аренды лесного фонда заключается на 50 лет.
Договор аренды
Что заключено в договоре:
- Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендодатору в качестве аренды.
- Условия и размер арендной платы
- Договор, заключаемы на Т>1 года, обязательно д.б. заключен в письменной форме.
Если 1 из сторон – юр.лицо, то вне зависимости от срока договор заключается в письменной форме.
Ст.131, 164: Договоры должны регистрироваться в гос. реестры.
Исключения: аренда воздушных и морских судов, судов внутр. плавания.
Договор заключается на срок, прописанный в договоре. Существуют условия: имущество и цена. А срок договора не является существенным условием. Мы можем прервать аренду (с предупреждением за 1 месяц, если договор на 5 лет и более, то за 3 месяца), следовательно, договор бессрочен.
Аренда природных объектов имеет свои условия и сроки.
Предельные условия участков недр:
-до 5 лет для геологич исследования
-до 20 лет – добыча полезных ископаемых
-до 25 лет – совмещение разных видов пользования.
Предельный срок аренды участков лесного фонда – 50 лет.
11. Право хозяйственного ведения и оперативного управления
Фото 4-5
12. Особенности земельных правовых отношений. Право собственности. Право ограниченного пользования чужим земельным участком. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Аренда земельных участков. Переход права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, строени
Действует принцип разграничения: нормы гражданского и земельного законодательств.
Земельный кодекс устанавливает различные правовые нормы для земель различного предназначения.
Земли:
- с/х назначения
- поселений
- промышленности, связи, энергетики
- особо охраняемые (заповедники, зоопарки)
- лесной фонд
- водный фонд
- запаса
Права:
- собственности
- потоянного бессрочного пользования
- пожизненного наследуемого владения
- аренда
- сервитут
- безвозмездного срочного пользования
Право постоянного бессрочного пользования:
-гос и муниципальные учреждения
-федеральное казенное предприятие
-органы гос власти и местного самоуправления.
Гражданам не предоставляется. Они имеют право однократно приобрести их в собственность.
ЗК призван трансформировать это право в право собственности.
Право сервитута
1.частный
2.публичный
Устанавливается на основании закона или правовым актом РФ. (Следовательно, нужна законодательная база.) Для:
- прохода, проезда через земельные участки
- с целью их ремонта
- размещения неживых знаков
- проведение работ
- сенокос
Аренда земельных участков: (ст,22 ГК)
Арендатор в праве:
- передать земельный участок в субаренду
-отдать права ЗУ в залог
- внести в качестве вклада в УК к-л хоз.общества, поевого взноса в кооператив (ограничение сроком) без согласия собственника, но с учетом его уведомления.
Ответственный – новый арендатор. Заключение нового договора не требуется. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здания, сооружения. (ст.35)
13. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Фото 5-6
14. Сущность рынка недвижимости. Триединство сущности объекта недвижимости как товара. Отличие рынка недвижимости от других высокоразвитых рынков
Рынок недвижимости
Рынок = S+D
РН – сфера вложения капитала в ОН и система экономических отношений, возникающая при операции с недвижимостью.
РН – определенный набор инструментов, посредством которых передаются права на собственность, распределяются пространства землепользования между различными вариантами, устанавливаются цены.
Основные процессы функционирования РН
-развитие создания
-эксплуатация – управление
-оборот прав на НИ
РН сегментирован, т.к. различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом.
Сегменты РН:
1) рынки земельных участков
2) жилой недвижимости
3) коммерческой недвижимости
Каждый из них развивается самостоятельно, опираются на собственный нормы и
законодательную базу.
15. Структура рынка недвижимости. Особенности становления рынка недвижимости в России. Недвижимость как экономический актив
Фото 7
Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон "О собственности в СССР" признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищностроительной сферы Москвы начали создавать первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1 кв. м жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось узкой материальной базой. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Рынок жилья стал ядром всего рынка недвижимости в стране в период радикальных рыночных реформ.
Еще одним доказательством развития российского рынка недвижимости в противоречии с закономерностями функционирования рыночных экономик является тот факт, что и в 1994-1997 гг. после начала финансовой стабилизации цены росли в 50-70% городов, охватываемых выборкой Российской гильдии риэлторов (РГР), тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки (в
1992-1994 гг. рост цен в более чем 50% обследованных городов можно считать следствием того, что спрос опережал предложение)
В основе неравномерности развития рынка жилья в различных городах России лежат, в первую очередь, объективно существующие, тесно связанные между собой факторы, такие как:
- административный статус и масштаб города, характер его социально-экономического развития;
- структура и состояние недвижимого фонда города;
- удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств;
- наличие транспортных коммуникаций и степень развития остальной инфраструктуры;
- природно-климатические условия;
- качество жизни (включая социальную, криминогенную и экологическую обстановку).
До российского рынка докатилась следующая, майская 1998 г., волна кризиса на финансовых рынках Азии. Ожидаемого весеннего снижение цен на рынке жилья в Москве и других городах не произошло. Более того,вплоть до июля-августа они продолжали незначительно расти, что можно объяснить только приведенными выше причинами. Существенные коррективы в динамику рынка недвижимости внес финансовый кризис августа 1998 г.
Недвижимость как экономический актив
Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она
одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических
качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того,
чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или
перепродать через определенное время.
В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей,
ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения,
оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках,
ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход
приносит их производительное использование. Вторые являются отражением
определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия
в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными
активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов уже
с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также
вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.
Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как
разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного
актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив,
предназначенный для личного или производственного использования. (С
известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект
недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)
16. Рынок недвижимости. Наиболее важные параметры рынка недвижимости.
Мониторинговые исследование. Параметры РН
- уровень цен на различные типы и объекты
- уровень арендной платы
- кол-во, структура и динамика сделок
- Типичные сроки экспозиции
- Уровень затрат на строительноство и реконструкцию
- Величины издержек по совершению сделок
- Количество строящихся объектов, их назначения и виды.
- Ставка капитализации
17. Субъекты рынка недвижимости. Риски на рынке недвижимости
Фото 12 и 9
18. Риски на рынке недвижимости
Риски на РН
1. Юридические
- возможность утраты права собственности
- невозможность возмещения убытков в связи с ошибками заключения договоров
- возможность предъявления претензии 3-х лиц
- неправильно поделенная собственность
2. Технологические и градостроительные
- неправильный выбор места строительства
- ошибки конструктивных решений
3. Административные
- изменение налогового режима
- вопросы экологий
- ограничение функционального использования
4. Экологические и организационные
- ошибки в оценке конкурентной среды (извлечение П)
5. Финансовые
-кризис (повышение %ставок по ЗК)
- провал эмиссий акций
