Оценка стоимости методом прямой капитализации дохода

Глава 4. Доходный подход

Глава 3. Сравнительный подход

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; внесение поправок в цены сопоставимых аналогов; определение цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Кратко сущность метода можно выразить формулой:

. (6)

Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты согласовываются.

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементы сравнения и единицы сравнения.

В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели:

1) права собственности на недвижимость – сравнение объектов можно производить только при передачи одинаковых прав по объекту оценки и аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочной арендой, то это необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимости прав арендатора или кредиторской задолженности.

2) условия финансирования – расчеты между участниками сделки могут производиться разным способом: наличные или безналичные средства, бартер, возврат или передача долгов третьей стороне. Часто сделка финансируется со стороны продавца, т.е. предоставлением покупателю ипотечного кредита. В этом случае необходимо рассчитать текущую стоимость льгот при кредитовании, чтобы определить, какую сумму сэкономил покупатель (или потерял продавец).

3) условия продажи – должна отражать наличие специфических нетипичных отношений между продавцом и покупателем (например, родственные отношения, ограниченность во времени и т.д.). Расчет величины поправки можно произвести, сравнив цену сделки со среднерыночной ценой в данном сегменте рынка недвижимости.

4) дата продажи – поправки на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательской способности денежных средств на рынке недвижимости. В качестве индикатора изменения стоимости денег принимается индекс потребительских цен, которые публикуются Госкомстатом РФ (РТ).

5) местоположение – учитывается район города, удаленность от центра города (района), доступность транспорта и социальной сферы (школы, магазины), состояние экологической обстановки, ландшафт и т.д.

6) физические характеристики – поправки вносятся с учетом степени совокупного износа, общей (полезной) площади, назначение и использование, архитектурно-планировочное и конструктивное решения, наличие или отсутствие каких-либо улучшений на объекте и земельном участке.

Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов:

· Методы на основе анализа парных продаж – подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением местоположения, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

· Экспертные методы расчета поп равок – основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города. Поправки вносятся в процентном выражении.

· Статистические методы расчета поправок – основывается на выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Этот метод самый трудоемкий.

После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировка стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта необходимо согласовать результаты с помощью следующих методов:

1) метод минимальных поправок – стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной суммы корректировок, т.е. чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.

2) метод средневзвешенной стоимости – стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес, например, от валовой суммы корректировок.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта получается путем присвоения скорректированным величинам сопоставимых продаж удельных весов.

Цена того выбранного аналога, к которому применялось наименьшее количество и величина поправок, будет наиболее сопоставим с оцениваемым объектом, т.е. присваивается наибольший удельный вес. Например: .

Произведем оценку объекта с помощью подхода сравнительного анализа продаж. Для этого выберем 3 объекта-аналога. Представим выбранные аналоги в форме таблицы:

Таблица 7

Информация по продаже имущества: жилые двухэтажные здания

Местонахождение и назначение имущества	Год постройки	Общая площадь, м²	Начальная цена, тыс руб. без НДС	Дата торгов	Цена за 1м2, руб.	Примечание	Ссылка на источник
А. Жилой дом Верхний Услон 2-х этажный, кирпичный, ул. Набережная д. 14			4 000	15.02.09	26666, 7	В собственности, забор железобетонный	www.kazned.ru
Б. Жилой дом Верхнeуслонский р-н, с Ключищи 2-х этажный, кирпичный			1 500	27.03.09	8576,45	В собственности, забор железобетонный	www.kazned.ru
В. Жилой дом Верхнeуслонский р-н, с Нижний услон 2-х этажный, кирпичный,		187,2	3 500	27.03.09	18696,58	В собственности, забор железобетонный	www.kazned.ru

Таблица 8

Расчет стоимости жилого дома на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
А	Б	В
1.	Характеристика объектов и условий сделки купли-продажи
1.1.	Общая площадь помещений	кв.м	203,9	150,0		187,2
1.2.	Наличие дополнительных элементов благоустройства (ограждение)	-	есть	есть	есть	есть
1.3.	Переданное право собственности	-	полное	полное	полное	полное
1.4.	Условия финансирования	-	рыночные	50% сразу, 50% в течение года ежеквартально	рыночные	рыночные
1.5.	Условия продажи	-	рыночные	рыночные	нерыночные. Цена занижена на 5% от рыночной стоимости	рыночные
1.6.	Условия продажи (дата продажи)	-	10.03.09	15.02.09	05.03.09	15.03.09
1.7.	Месторасположение	-	-	Лучше на 5%	Хуже на 5%	Хуже на 5%
1.8.	Износ	-
1.9.	Цена продажи	т. р.	???	4 000	1 500	3 500
2.	Корректировки цен продаж
2.1.	Переданные права собственности	-	-	-	-	-
	Скорректированная цена			4 000	1 500	3 500
2.2.	Условия финансирования			+119,01	-	-
	Скорректированная цена			4 119,01	1 500	3 500
2.3.	Условия продажи			-	+78,95	-
	Скорректированная цена			4 119,01	1 578,95	3 500
2.4.	Дата продажи			-	-	-
	Скорректированная цена			4 119,01	1 578,95	3 500

Продолжение таблицы 8

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
А	Б	В
2.5.	Месторасположение			+196,14	-75,19	-166,67
	Скорректированная цена			4 315,15	1 503,76	3 333,33
2.6.	Физическое состояние (износ)			-183,62	-16,52	+208,33
	Скорректированная цена			4 131,53	1487,24	3 541,66
2.7.	Дополнительные элементы благоустройства (ограждение)			-	-	-
	Скорректированная цена			4 131,53	1487,24	3 541,66
2.8.	Площадь помещений			+1 484,4	+245,65	-315,63
	Скорректированная цена (окончательная)			5 615,93	1 732,89	3 226,23
3.	Абсолютная (валовая) сумма коррекции цен (алгебраическая сумма всех коррекций)			1 983
	Удельный вес результатов			0,2	0,5	0,3

Износ здания вычисляется следующим образом:

1) для объекта А: ;

2) для объекта Б: ;

3) для объекта В: ;

Пояснения к поправкам:

П. 2.2. учтем заниженность покупки объекта А, так как объект кредитуется, часть стоимости оплачивается в рассрочку. В связи с этим необходимо рассчитать – сколько на этом сэкономлено покупателем или потеряно продавцом (F5 – текущая стоимость аннуитета):

, тыс. руб.

.

При ставке рублевого депозита – 10% в год и количестве периодов 4 квартала (т.е. год).

П. 2.3. Учтем заниженность цены объекта Б: Стоимость объекта –аналога Б занижена на 5%, в связи с срочностью продаж. Необходимо ввести корректировку:

, тыс.руб.

П. 2.5. Месторасположение сопоставимых объектов в среднем на 5% лучше (т.е. цены завышены) по сравнению с оцениваемым объектом. Следовательно, необходимо уменьшить цены на 5%:

,тыс. руб.

, тыс. руб.

, тыс. руб.

П. 2.6. Рассчитаем корректировки на различие в физическом износе объектов:

, тыс. руб.

, тыс. руб.

, тыс. руб.

П. 2.8. Введем корректировки на разницу в площадях:

тыс. руб.

тыс. руб.

тыс. руб.

Рассчитаем абсолютные суммарные поправки (без учета + и -) по объектам-аналогам. Наименьшая сумма поправок у объекта Б, следовательно, он наиболее близок по сравнительным характеристикам с оцениваемым объектом. Присвоим ему наибольший удельный вес – 0,5, остальным соответствующие меньшие удельные веса. Рассчитаем средневзвешенную стоимость:

, тыс. руб.

Вывод: В результате проведенного анализа сравнительных продаж аналогичных объектов стоимость оцениваемого объекта составляет 2 967,5 тыс. руб. (без НДС).

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Основополагающим принципом доходного подхода является принцип ожидания, который заключается в предложении, какой доход от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает потенциальный собственник.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продаж.

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода может производиться одним из двух, наиболее распространенных на практике, методов:

1. Метод прямой капитализации дохода (МПК).

2. Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП).

Метод прямой капитализации доходов используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.

Как правило, метод прямой капитализации дохода используется, если потоки доходов стабильны длительный период времени, возрастают устойчивыми, умеренными темпами и представляют собой значительную положительную величину.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется при изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в разные периоды времени.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временный период (год). Базовая формула расчета имеет вид:

, (7)

где: С – стоимость объекта оценки;

ЧОД – чистый операционный доход;

Ккап - коэффициент капитализации.

Таким образом, метод прямой капитализации дохода основан на прямом преобразовании наиболее типичного годового (среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.