2013-12-31
674
Таблица 6
Исходные данные
| Показатели | |||||||||||||||
| Стоимость сопост. объекта, тыс.руб. | |||||||||||||||
| Поправки: | |||||||||||||||
| на метро, % | |||||||||||||||
| телефон, тыс.руб. | 7,5 | 8,5 | 9,2 | 7,6 | 7,5 | 9,5 | |||||||||
| разд.санузел, % | |||||||||||||||
| лифт, тыс.руб. | 8,2 | 7,5 | 5,5 | 8,2 | 7,6 | 5,5 | |||||||||
| балкон, тыс.руб. | 4,5 | 6,5 | 5,2 | 4,8 | 6,3 | 7,2 | 5,2 | 4,5 |
Задача 5. Оцениваемое складское помещение с земельным участком имеет юрисдикцию – полное право собственности. Склад, недавно проданный за …тыс.руб. (табл.6), имеет площадь…м2 и полностью сдан в долгосрочную аренду на …лет (до продажи). Он расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную ставку арендной платы - …руб./м2 и ставку дисконта - …%. Определить рыночную стоимость склада на основе скорректированной стоимости сопоставимого склада.
|
|
|
| Показатели | |||||||||||||||
| Цена продажи сопоставимого склада, млн.руб. | |||||||||||||||
| Площадь склада, тыс.м2 | |||||||||||||||
| Срок аренды, лет | |||||||||||||||
| Рыноч.аренд. плата,руб./м2 в год | |||||||||||||||
| Ставка дисконта, % | |||||||||||||||
| Годовая арендная плата за земельный участок, тыс.руб. | 8,8 | 8,7 | 7,5 | 7,6 | 7,8 | 8,3 | 8,2 | 8,5 | 9,2 | 8,8 | 7,5 | 10,2 | |||
| Коэффициент капитализации, % | 8,5 | 7,5 | 11,5 | 9,5 |
Алгоритм решения:
1. Проанализировать цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы. Для этого вычислить уровень годового арендного дохода в оставшиеся …лет срока аренды при ставке дисконта …%, исходя из текущей стоимости склада и используя фактор сложных процентов – взнос на амортизацию денежной единицы: 
где Дар – годовой арендный доход, тыс.руб.; ЦП – цена продажи склада, тыс.руб.;
r – ставка дисконта, %; n – срок аренды, лет.
2. Определить величину расчетной (контрактной) арендной платы А расч за 1 м2 складского помещения (руб./м2): 
; где S – площадь склада, м2.
|
|
|
3. Рассчитать величину упущенной выгоды от продажи склада Ду в соответствии с заниженной расчетной арендной платой: 
где DА – разница между рыночной ставкой аренды и расчетной, руб./м2.
4. Определить стоимость земельного участка, сданного в аренду, тыс.руб.: СУ = годовая арендная плата за зем.участок / коэффициент капитализации
5. Определить величину корректировки цены продажи склада: Кцп = Ду + СУ
6. Определить величину скорректированной цены проданного склада (в соответствии с его юрисдикцией) относительно оцениваемого склада (полное право собственности на сооружение и земельный участок), тыс.руб.: ЦПск = ЦП + Кцп
