2018-03-09
329
Общие положения
Земельные ресурсы, как составляющая национального богатства страны, подлежат оценке по следующим главным аспектам: как всеобщий пространственный базис; как средство производства в сельском и лесном хозяйстве; как эталон естественной ненарушенной природы; как кладовая минерального сырья; как база размещения объектов отдыха и оздоровления, что согласуется со статьей 12 Федерального закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ.
Посредством проведения оценки качества земель обеспечивается дифференцированный подход к налогообложению земельных участков. Заложенные в новой системе налогообложения принципы позволят с учетом реальной ценности земель более гибко перераспределять налоговое бремя между административно-территориальными образованиями, максимально пополняя бюджет.
Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков.
|
|
|
Целевое назначение земельных участков определяется задачами выбора целесообразных направлений и способов землепользования для жизнеобеспечения населения. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации по целевому назначению на территории страны выделено семь категорий земель.
Ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоенности территории возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населенных пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков.
В недропользовании, где земельный участок выступает как кладовая минерального сырья, оценка объектов недропользования обусловливается следующими составляющими: сырьевая или функциональная ценность природного ресурса как продукта переработки и потребления; инженерно-геологические условия залегания природного ресурса; экономико-географическое положение участка недр. Параметры экономико-географического положения земельного участка объекта недропользования характеризуются факторами межрегионального, регионального и местного значения (плотность населения, близость и классификация транспортной и инженерной инфраструктуры). Оценка земельного участка недропользования, как элемента национального богатства страны, может формироваться с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная и региональная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями отдельных частей территории; отраслевая рента, определяемая особенностями формирования рентного дохода по различным видам полезных ископаемых и в различных сегментах рынка недвижимости; локальная рента, связанная с факторами местоположения земельного участка относительно системы расселения, промышленных узлов, особо охраняемых территорий; инфраструктурная рента, определяемая уровнем развития инженерно-транспортной инфраструктуры и интенсивностью ее использования.
|
|
|
Показатели ценности земельных участков несельскохозяйственного назначения за пределами границ поселений, как пространственного базиса для объектов промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения, определяются величиной ренты, которая создается за счет местоположения, обустройства и функционального использования соответствующего земельного участка.
Ценность земельных участков объектов отдыха, оздоровления и эталонов ненарушенной природы определяется суммарным экономическим, экологическим и социальным эффектами, получаемыми от их соответствующего использования.
Порядок выполнения
На территории муниципальных образований Московской области проведен анализ использования земель в разрезе категорий, угодий, землевладельцев и землепользователей. На всю территорию муниципальных образований составлена ведомость контуров угодий и земельных участков с указанием площади, вида угодья, правообладателя земельного участка, а также кадастровой стоимости каждого земельного участка в расчете на 1 га (приложение 18, полностью прилагается в электронном виде).
По данным анализа подготовлен план земель муниципальных образований по категориям, угодьям, землевладельцам и землепользователям в масштабе 1:10000 (рис. 13, прилагается в оцифрованном виде).
На основе представленных исходных материалов необходимо дать оценку качества земель каждому контуру угодий в форме таблицы 7.1.
При этом необходимо учитывать, что отнесение земельного участка к той или иной группе земель различного качества производится по заранее установленной градации (приложение 17). Пороговые значения установлены в разрезе каждой категории, исходя из среднестатистических показателях кадастровой стоимости земель в целом по Московской области.
Далее необходимо составить группы земель с различной оценкой, в основу которой войдет показатель кадастровой стоимости земельного участка в расчете на 1 га, в разрезе категорий земель (табл. 7.2), угодий (табл. 7.3), землевладений и землепользований (табл. 7.4), форм собственности (табл. 7.5).
Таблица 7.1 – Оценка качества земельных участков муниципального образования «Городское поселение Большие Вяземы»
| № контура | Собственник (пользователь) земельного участка | Площадь (га) | Категория земель | Вид использования земель | Кадастровая стоимость, тыс. руб/га | Уровень оценки земель |
| 1 | ФГУ "Звенигородский мехлесхоз" | 201,7 | лесного фонда | лесные земли | 4,3 | Средний |
| 2 | ФГУ "Звенигородский мехлесхоз" | 0,3 | лесного фонда | лесные земли (вырубки) | 4,3 | Средний |
| 3 | ФГУ "Звенигородский мехлесхоз" | 1,0 | лесного фонда | нелесные земли | 4,3 | Средний |
| … | … | … | … | … | ||
| 320 | р.п. Бол. Вяземы | 1,8 | населенных пунктов | сенокос | 3277,7 | Ниже среднего |
| ИТОГО | 2342,8 | *** | *** | *** | Средний | |
Таблица 7.2 - Формирование групп земель с различной оценкой качества в разрезе категорий земель, га
|
|
|
| № п/п | Категории земель | Общая площадь | Оценка земель | ||
| Выше среднего | Среднее качество | Ниже среднего | |||
| 1 | Земли с-х назначения | 503,3 | 8,1 | 1,3 | - |
| 2 | Земли населенных пунктов | 445,8 | 69,6 | 119,4 | 10,1 |
| 3 | Земли промышленности, транспорта и иного назначения | 261,6 | - | 0,8 | 83,4 |
| 4 | Земли особо охраняемых территорий и объектов | 45,5 | - | 0,9 | - |
| 5 | Земли лесного фонда | 1086,6 | 8,1 | 1,3 | - |
| 6 | Земли водного фонда | - | - | - | - |
| 7 | Земли запаса | - | - | - | - |
| Итого | 2342,8 | 547,5 | 1560,0 | ||
Таблица 7.3
Формирование групп земель с различной оценкой качества в разрезе
земельных угодий, га
| № п/п | Земельные угодья | Общая площадь | Оценка земель | ||
| Выше среднего | Среднее качество | Ниже среднего | |||
| 1 | Пашня | 9,4 | 8,1 | 1,3 | - |
| 2 | Мног. насаждения (в т.ч. коллект. сады) | 199,1 | 69,6 | 119,4 | 10,1 |
| 3 | Сенокосы | 84,2 | - | 0,8 | 83,4 |
| 4 | Пастбища | 0,9 | - | 0,9 | - |
| Сельскохозяйственные угодья | 261,0 | - | - | 261,0 | |
| 5 | Древесно-кустарник. растительность | 33,6 | - | 4,0 | 29,6 |
| 6 | Под лесами, в т.ч. лесополосы | 1035,0 | - | - | 1035,0 |
| 7 | Под водными объектами | - | - | - | - |
| 8 | Под дорогами | 82,3 | 1,8 | 33,9 | 46,6 |
| 9 | Под застройкой | 544,0 | 141,2 | 334,2 | 68,6 |
| 10 | Прочие земли, пустыри и т.д. | 93,3 | 14,6 | 53,0 | 25,7 |
| Итого | 2342,8 | 235,3 | 547,5 | 1560,0 | |
Таблица 7.4
Формирование групп земель с различной оценкой качества в разрезе
землевладений и землепользований, га
| № п/п | Землевладения и землепользования | Общая площадь | Оценка земель | ||||
| Выше среднего | Среднее качество | Ниже среднего | |||||
| 1 | Сельскохозяйственные товарищества и акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы | 414,1 | 38,5 | 85,2 | 290,4 | ||
| 2 | Государственные сельскохозяйственные предприятия, научно-исследовательские учреждения | 59,0 | - | - | 59,0 | ||
| 3 | Коллективные сады, садовые товарищества | 94,4 | 48,5 | 33,5 | 12,4 | ||
| 4 | КФХ, ЛПХ | 4,1 | 2,8 | 1,3 | - | ||
| 5 | Иные хозяйства населения (огороды и т.д.) | 1,9 | 0,1 | - | 1,8 | ||
| 6 | Жилая застройка | 475,8 | 118,3 | 271,0 | 86,5 | ||
| 7 | Жилищно-коммунальные, промышленные организации | 55,2 | - | 55,2 | - | ||
| 8 | Земли транспорта | 49,9 | - | 28,3 | 21,6 | ||
| 9 | Общественно-деловая застройка (библиотеки, школы, детские сады, административные центры, кладбища и т.д.) | 73,0 | - | 73,0 | - | ||
| 10 | Иные (незастроенные) земли населенных пунктов | 28,5 | - | - | 28,5 | ||
| 11 | Лесные хозяйства | 1086,6 | 27,1 | - | 1059,5 | ||
| 12 | Водные объекты | - | - | - | - | ||
| 13 | Прочие земли | 0,3 | - | - | 0,3 | ||
| Итого
| 2342,8 | 235,3 | 547,5 | 1560,0 | |||
Таблица 7.5
Формирование групп земель с различной оценкой качества в разрезе форм собственности, га
| № п/п | Категории земель | Общая площадь | Оценка земель | ||
| Выше среднего | Среднее качество | Ниже среднего | |||
| 1 | Собственность юридических лиц | 501,8 | 175,5 | 165,0 | 161,3 |
| 2 | Собственность физических лиц | 46,1 | - | - | 46,1 |
| 3 | Государственная и муниципальная собственность | 1794,9 | 59,8 | 382,5 | 1352,6 |
| Итого | 2342,8 | 235,3 | 547,5 | 1560,0 | |
По итогам составления таблиц 7.2-7.5 составляется чертеж использования земель муниципального образования, отображающий оценку качества земель в разрезе категорий земель.
Результатом исследования является определение оптимального режима землепользования на землях различного качества, а также необходимых организационно-территориальных мероприятий по улучшению и восстановлению земель на перспективу (табл. 7.6).
Таблица 7.6
Определение оптимального режима землепользования в муниципальном образовании в зависимости от качества земель
| № п/п | Категории земель | Оценка земель | Оптимальный режим землепользования на перспективу, намечаемые организационно-территориальные мероприятия |
| 1 | Земли сельскохозяйственного назначения | Выше среднего | |
| Среднее качество | |||
| Ниже среднего | |||
| 2 | Земли населенных пунктов | Выше среднего | |
| Среднее качество | |||
| Ниже среднего | |||
| 3 | Земли промышленности, транспорта и иного назначения | Выше среднего | |
| Среднее качество | |||
| Ниже среднего | |||
| 4 | Земли особо охраняемых территорий и объектов | Выше среднего | |
| Среднее качество | |||
| Ниже среднего | |||
| 5 | Земли лесного фонда | Выше среднего | |
| Среднее качество | |||
| Ниже среднего | |||
| 6 | Земли водного фонда | Выше среднего | |
| Среднее качество | |||
| Ниже среднего |
При определении оптимального режима землепользования муниципального образования необходимо руководствоваться принципами и учитывать особенности рационального использования и охраны земель:
- изъятие особо ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного и водного фондов, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами;
- освоение неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения, вовлечение их в активный сельскохозяйственный оборот посредством проведения культуртехнических работ, улучшения почвенного плодородия;
- интенсивное развитие поселений и промышленных объектов, увеличение плотности застройки в пределах их существующих границ, организация рационального использования земель в границах населенных пунктов и территорий отводов под промышленные объекты;
- восстановление и благоустройство рекреационных фондов, особо охраняемых территорий и объектов, более полное использование природного и экономического потенциала, сохраняя при этом окружающую среду для последующих поколений.
