В) может быть большей

предельного размера арендной платы, в случае определения арендатора на конкурентных началах.

7) Плата за субаренду земельных участков не может превышать арендной платы.

8) Налоговый период, порядок исчисления арендной платы, срок уплаты и порядок ее зачисления в бюджеты устанавливается также, как для земельного налога.

Арендная плата может устанавливаться в таких формах:

· денежной;

· натуральной (определенным количеством или частью продукции, которую получают с арендованного земельного участка);

· в виде предоставления услуг арендодателю.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды объединение указанных форм или определить другие формы платы.

Арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме.

При определении размера арендной платы необходимо учитывать многообразие существующих форм и типов арендной платы, наличие разных баз для установления ее размера и необходимости учета ряда специфических факторов, которые могут существенным образом влиять на размер арендной платы.

В общем виде основные факторы, которые определяют и влияют на размер арендной платы за земельные участки, можно свести к следующим:

Формы арендной платы:

- денежная, которая представляет собой определенную сумму средств;

- натуральная, которая представляет собой часть продукции, полученной с арендованного земельного участка;

- предоставления определенных услуг арендодателю.

База арендной платы:

- нормативная ставка арендной платы, установленная нормативными актами на государственном и/или местном уровне;

- контрактная ставка арендной платы, которая устанавливается по соглашению сторон соответственно условиям договора аренды;

- рыночная ставка арендной платы, которая сложилась на местном рынке аренды земли.

Виды арендных ставок:

- фиксированная, то есть, обусловленный одноразовый размер платежей на весь период аренды;

- процентная, то есть, постоянный процент стоимости или прибыли от арендованного земельного участка;

- ступенчатая, то есть, размер платежей, который изменяется на протяжении срока аренды.

Факторы, которые определяют размер арендной платы:

- физические, которые учитывают местоположение, размер, конфигурацию, инженерно-геологического условия, почвы и т.п.;

- экономические, которые учитывают уровень цен и прибылей, рисков, объемы земельных улучшений;

- административные, которые учитывают условия использования земельного участка, установленные ограничения и существующие обременения.

Типы арендной платы:

- валовая (брутто), при которой все затраты, связанные с использованием земельного участка, уплачиваются арендодателем;

- чистая (нетто), при какой все затраты, связанные с использованием земельного участка, уплачиваются арендатором.

Рассмотрим детальнее указанные факторы, которые предопределяют размер арендной платы, и особенности их применения.

Относительно форм арендной платы, можно отметить следующие особенности.

Во-первых, стороны могут предусматривать в договоре аренды объединение указанных форм (денежной, натуральной) или определить другие формы платы. Например, арендатор может передать как плату за землю арендодателю в собственность или в аренду обусловленную вещь или имущество, или арендодатель может зачислить в арендную плату затраты на земельные улучшение, которые осуществлены арендатором.

Во-вторых, относительно земель государственной и коммунальной собственности, предусмотрена исключительно денежная форма арендной платы.

В-третьих, при установлении арендной платы в натуральной форме в договоре аренды определяется перечень продукции, ее качественные показатели, стоимость, место, порядок и сроки снабжения.

В-четвертых, если арендная плата установлена в форме определенных услуг, то в договоре аренды определяются виды услуг, их стоимость, место и сроки предоставления

Размер арендной платы может определяться на основе арендных ставок, которые могут устанавливаться в зависимости от:

· объема продукции или прибыли, которые могут быть получены с арендованного земельного участка;

· установленной ставки земельного налога;

· стоимости земельного участка.

Установления арендных ставок может базироваться на нормативных или рыночных основах. Нормативная база предусматривает, что в основу определения платы принимается арендная ставка, установленная нормативно-правовыми актами на государственном и/или местном уровнях. Когда основой определения арендной платы установлена типичная арендная ставка, которая сложилась для подобных земельных участков на местном рынке аренды, то речь идет о ее рыночной базе. Отмечаем, что в основе как нормативной, так и рыночной базы определения базы арендной платы лежит рентная прибыль, которая возникает в процессе использования земельного участка и может выражаться в объемах продукции, "портфеле денег", стоимости земельного участка как капитализированной рентной прибыли.

Арендная ставка может определяться как процент от стоимости земельного участка, в частности от налоговой стоимости, то есть, на основе нормативной денежной оценки земельного участка.

При определении размера арендной платы по ставке, установленной как процент от нормативной стоимости земельных участков, нужно руководствоваться категорией земель, «Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» и «Порядком нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)».

В зависимости от экономической ситуации, условий и способов хозяйствования на земельном участке принимается конкретный вид арендной ставки:

· фиксированная ставка, которая представляет собой обусловленный разовый размер платежей на весь срок аренды Она применяется, как правило, при стабильной экономической ситуации или при краткосрочной аренде;

· процентная ставка, которая представляет собою постоянный процент стоимости арендованного земельного участка или прибыли с него. Она разрешает корректировать размер платежей в зависимости от изменения денежной оценки земельного участка или его прибыльности без пересмотра условий договора;

· ступенчатая ставка, которая изменяется на протяжении срока аренды, используется в случаях, когда необходимо учесть отличия в прибыльности земли на разных стадиях освоения участка, резкое колебание цен при нестабильной экономической ситуации и т.п. Как правило, ставки арендной платы пересматриваются не чаще одного раза в год.

На размер арендной платы существенно влияют такие факторы как:

· местоположение и размер земельного участка,

· срок аренды;

· существующие ограничения и сервитуты на использование земельного участка;

· условия освоения земельного участка;

· наличие определенных опционов;

· распределение текущих затрат.

Размер рыночной арендной платы всегда колеблется между минимальным уровнем, который определяется фактической рентной прибылью с земельного участка, и максимальным, то есть, той величиной, которую потенциальный арендатор готов заплатить исходя из ожидаемых прибылей от его обустройства и застройки, и связанных с этим затрат.

Иначе говоря, рыночная арендная плата — это, с одной стороны, тот максимальный размер платы, за которую арендодатель может предоставить земельный участок в аренду, а с другой стороны — тот минимальный размер платы, за которую арендатор может взять земельный участок в аренду. Поэтому для определения рыночной арендной платы необходимо проведение анализа условий аренды, которая является наиболее типичной для местного рынка земельных участков конкретного назначения.

Рыночная арендная ставка — это наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомленный и не обязанный предоставлять свой земельный участок в аренду арендодатель согласился бы предоставить, а осведомленный и не обязанный арендовать арендатор согласился бы взять этот земельный участок в аренду.

Налоговый кодекс устанавливает единый порядок зачисления в бюджеты платы за землю (земельного налога и арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности):

Плата за землю зачисляется в соответствующие местные бюджеты в порядке, определенном Бюджетным кодексом Украины для платы за землю.