Модель земельной ренты сельскохозяйственных и городских территорий

Классическая модель земельной ренты включает в себя две составляющих – абсолютную ренту (прямое следствие права собственности на землю) и дифференциальную ренту (как объективное следствие различий в характеристиках самого участка и режиме его использования). В свою очередь, дифференциальная земельная рента (R_зем.) подразделяется на R_I  и R_II.

R_I  формируется как результат различий в естественных, природных характеристиках;

R_II  – как результат различий в характеристиках, связанных с процессом труда по производству товарной сельскохозяйственной продукции.

Из этого следует, что абсолютную ренту можно извлекать только собственник, которым в настоящее время может быть физическое или юридическое лицо, а также муниципальные и государственные органы власти и управления.

Обобщенная модель дифференциальной ренты имеет следующий вид:

 

Rзем.	→	RI	→	RI.1 «естественное плодородие»
			→	RI.2 удаленность от места сбыта сельскохозяйственной продукции RI.2 = f (-∆Затр)
	→	RII	→	RII.1 = f(∆∑Тр)
			→	RII.2= f(∆∑К)

Никаких принципиальных различий модель земельной ренты городских территорий, то есть, ренты по местоположению ОН(R_loc) по сравнению с классической теорией не содержит:

 

Rloc	→	RI	→	RI.1
			→	RI.2
	→	RII	→	RII.1
			→	RII.2

 

По своей структуре данная модель идентична классической. Единственным проблемным вопросом является обоснование наличия R_{I .1}. Совершенно очевидно, что ни о каком естественном плодородии применительно к земельным участкам в составе городских территорий речь идти не может. Однако это совершенно не исключает необходимости рассмотрения естественных характеристик, поскольку таковые имеются у любого земельного участка независимо от целей его использования. Для участков, используемых в целях строительства ОН, к таким естественным характеристикам могут быть отнесены естественный уклон, а также значимые неровности рельефа и малые природные объекты. В связи с изложенным включение в модель R_loc  следует считать вполне обоснованным.

Аналогичную логическую замену необходимо провести по отношению к R_{I .2} .Необходимо детализировать содержательную характеристику пространственного фактора. Для ОН эта конкретизация выражается в понятии «местоположение». Необходимо четко разграничивать градации местоположения (уровень точности). Абсолютное местоположение выражается геодезическими координатами ОН, они представляют собой формальный показатель и реально в экономическом анализе не используются. Относительное местоположение имеет 2 подуровня:

1 – адрес, который представляет собой условную и превращенную форму местоположения ОН;

2 – относительное местоположение, выражаемое отдаленностью конкретного ОН от внешних границ центра города.

С учетом изложенного необходимо определить правильный показатель удаленности. Прямая мера расстояния (единицы длины) правильной считаться не может, так как не учитывает обязательного использования средств коммуникации. Перемещение в городе в абсолютном большинстве случаев осуществляется с использованием транспортных средств, поэтому в качестве адекватного показателя используется транспортная доступность – время на перемещение от местоположения конкретного ОН до внешних границ центра города с использованием основной транспортной схемы (t_{трансп .}). Таким образом, R_I.2 = f(t_{трансп.}).

Совершенно очевидно, что в модели R_loc  должны присутствовать R_{II .1} и R_{II .2}, но они имеют специфическое по сравнению с R_{зем .} выражение. В качестве меры R_{II .1} можно принять количество объектов благоустройства и озеленения, а в качестве меры R_{II .2} – удельную величину присоединенного к земле капитала (Куд), то есть суммарную стоимость всех ОН в расчете на единицу площади различных фрагментов городской территории.

В реальной практике имеет место тесная зависимость между центральностью расположения земельного участка и интенсивностью его текущего обслуживания. Это позволяет определить в качестве рентного фактора RII. 1, излишки труда, выраженные в денежной форме по сравнению с нормативной интенсивностью обслуживания, то есть RII.1 =+ΔТр_обсл..

Вся совокупность ОН может быть разделена на 3 различных группы:

на земные (дорожное покрытие, озеленение)

над земные (собственно ОН в виде зданий, сооружений, строений)

под земные (паркинги, метрополитен)

Модель R_loc  не имеет никаких отличий по сравнению с классической в той части, которая относится к R_II. Точно так же осуществляется приложение капитала и труда, а единственное несущественное различие заключается в результатах этого приложения (вместо готовой сельскохозяйственной продукции результатом являются различные улучшения земельного участка, в виде надземных, подземных и наземных ОН).

В основу определения R_loc  положена аддитивная модель, то есть R_loc = RI +RII = (RI.1 + RI.2) + (RII.1 + RII.2). Нужно учитывать, что в данном случае осуществляется «логическое суммирование», и перестановка слагаемых категорически исключается, так как количественное выражение R_loc  формируется под воздействием качественно разнородных и имеющих различную приоритетность рентных факторов.

Поскольку город является основным пространством жизнедеятельности человека, существенное влияние оказывает характер взаимодействия с окружающей природной средой. Это воздействие всегда является негативным, поскольку имеет место совокупность антропогенных и техногенных нагрузок. Результирующей характеристикой воздействия принято считать экологический фактор – состояние экологии (Е) в месте расположения ОН. Количественной мерой Е является предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосферной воздухе (ПДК).

По результатам проведенного анализа модель R_loc  может быть представлена следующим образом:

R_loc =d₁ RI +d₂ RII= d₁ t_{трансп.} + d₂ Куд+ d₃ E

В нормативной модели имеет место соотношение вида d₃ > d₂ > d₁, а в реальной практике соотношение имеет противоположный характер (d₁   >> d₂ >   d₃).

С учетом крайне сложного и разнообразного распределения различных факторов по территории города со значительным периодом градостроительной эволюции можно констатировать, что ОН с R_loc   = 0  могут располагаться в различных точках городского пространства, но при этом общий уровень ренты всегда закономерно повышается по мере приближению к центру:

 

 

                   Рис. 2 Динамика ренты по местоположению.

 

 

Функция R_loc   = f (L)  может быть:

· непрерывной линейной (2),

· непрерывной нелинейной (1, 3)

· кусочно-нелинейной (4).

· возможен вариант при котором R_loc ≈ 0  (5).

 

Выводы:

Во-первых, имеет смысл отметить то, что учитывая ведущую роль городов в развитии и обеспечении устойчивости экономики, огромное значение имеет изучение земельной ренты городских территорий.

Во-вторых, необходимо отметить, что ренту получает собственник земли, а получателем предпринимательского дохода (прибыли), является то лицо, которое является предпринимателем. Имеется ввиду то, что рента в обязательном порядке уплачивается собственнику, независимо от того, была ли получена прибыль или нет, т.е. рента выплачивается за то, что пользуются землей- за право её пользования.

Исходя из выше сказанного, можно дать определение земельной ренты городских территорий, которое определяет отдельные факторы рентообразования, и в тоже время указывает на природу происхождения самих рентообразующих факторов, обусловленных уровнем развития городского пространства и его населения.

Городская земельная рента – это незаработанный доход собственника от использования земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик, так и общего прогресса города и общества.

 

 

Список использованной литературы:

1) Лекции   проф. к.э.н. Кулакова Юрия Николаевичапо дисциплине «Экономика недвижимости». 2010г.

2) «Экономика и управление недвижимостью» под общей редакцией проф. П.Г.Грабового. Глава 3. Теория ренты. 1999г.

3) Смит А. «Исследования о природе и причинах богатства народов». Книга 1. Глава 10. Земельная рента. Москва, 1962г.