Процесс оценки недвижимости: этапы и их содержание

Система необходимой информации: сбор и анализ общих данных и специальных данных. Анализ рынка недвижимости в исследуемом регионе, его структура, факторы, влияющие на его функционирование

 

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.
Основные источники внешней информации:
1. Программы Правительства и прогнозы.
2. Данные государственных организаций.
3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).
4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).
5. Электронные информационно-поисковые системы.
6. Периодическая экономическая печать.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки.
Информационное обеспечение - основа процесса оценки. Без предварительного анализа объемов необходимой информации, источников ее получения и затрат (финансовых, трудовых)невозможно правильно составить график проведения оценки, определить методику проведения работ и сформировать бюджет проекта.
К внутренней информации относят количественные и качественные характеристики самого объекта оценки:
• правоустанавливающие документы,
• сведения об обременениях, связанных с объектом оценки,
• информацию о физических свойствах объекта оценки,
• технические и эксплуатационные характеристики,
• информация об износе и устаревании,
• сведения о прошлых и ожидаемых доходах и затратах,
• данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки,
• а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Особенности рынка недвижимости:

§ локальность;

§ невысокая взаимозаменяемость объектов;

§ сезонные колебания цен;

§ сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

§ вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Структура рынка недвижимости

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

 

Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости
Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:
1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Процесс оценки недвижимости: этапы и их содержание

 

Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й этап. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку

1.1. Цель оценки.
1 2. Вид определяемой стоимости.
1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.
1.4. Дата проведения оценки.
1.5. График работ по оценке.
1.6. Источники информации.
1.7. Затраты на проведение оценки.
1.8. Денежное вознаграждение за проведение оценки.
1.9. Составление договора на оценку.

2й этап. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки

2.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.
2.2. Юридическое описание объекта недвижимости.
2.3. Физические характеристики и местоположение.
2.4. Экономическая информация.
2.5. Проверка достоверности собранной информации.
2.6. Анализ и обработка информации.

3й этап применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов

3.1. Выбор методов оценки
3.2. Оценка стоимости на основе выбранных подходов (затратный, сравнительный, доходный)
3.3. Анализ НЭИ

4й этап. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определения итоговой величины стоимости объекта оценки

4.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.
4.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.
4.3. Выведение итоговой величины стоимости.

5й этап. Составление отчета об оценке.