Сущность ипотечного кредитования

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

 

Тема: Ипотечное кредитование и перспективы его развития на рынке ценных бумаг России

 

студентки 5-го курса заочного отделения, группа 501 группы,

Академии экономики и управления

специальности 080150

«Рынок ценных бумаг»

                                    

             

Руководитель:

                                                                                                                                

                                                              

 

Тамбов

Содержание

Введение.......................................................................................................... 3

Глава I. Сущность ипотечного кредитования............................................... 5

1.1. Сущность ипотечного кредитования....................................................... 5

1.2. История  развития ипотечного кредитования в мире............................ 9

1.3. Классификация ипотечных кредитов................................................... 21

1.4. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в России.... 24

Глава II. Особенности развития ипотеки на рынке ценных бумаг в России 39

2.1. Место и роль ценных бумаг в системе ипотечного кредитования....... 39

2.2. Практика выпуска ипотечных ценных бумаг за рубежом................... 47

2.3. Проблемы и перспективы рынка ипотечных ценных бумаг в России. 71

Заключение.................................................................................................... 78

Список литературы....................................................................................... 81

Приложения................................................................................................... 85

Введение

В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространён и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя сё рост и повышая устойчивость. Эти два фактора обусловливают актуальность применения системы ипотечного кредитования в экономике современной России.

Система ипотечных отношений, включая такой элемент, как ипотечные ценные бумаги, позволяет, как мобилизовать инвестиционные ресурсы, так и использовать их в наиболее эффективных направлениях.

Во всём мире институт ипотеки формировался в течение столетий. Следует отметить, что многие элементы российской ипотеки, которая существовала до революции 1917 года, были взяты разными странами на вооружение это элементы вторичного рынка, большие сроки ипотечного кредитования и др. Большинство западных новаций в настоящее время воспринимается у нас как «чужое», несмотря на истинно российские корни современных западных технологий.

Отсутствие в нашей стране долгое время института частной собственности привело к утере опыта организации ипотечного кредитования.

Актуальность дипломной работы объясняется тем, что развитие ипотечного кредитования в настоящее время является одной из наиболее важных задач для России, прежде всего потому, что именно ипотека может стать эффективным инструментом решения жилищной проблемы россиян и будет способствовать формированию среднего класса. Кроме того, мировой опыт свидетельствует о позитивной роли ипотеки в преодолении кризиса и уско­рении проведения экономических реформ, что не менее важно для нашей страны.

Дипломная работа состоит из двух глав.

В первой главе рассматривается экономическая сущность и виды ипотечного кредитования, история развития ипотеки в мире и в России (до 1917г.). Кроме того, характеризуется современное состояние ипотечного кредитования в Российской Федерации: нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования, современные схемы ипотечного кредитования.

Во второй главе  речь пойдет о месте и роли ценных бумаг в системе ипотечного кредитования. Будет рассмотрена практика выпуска ипотечных ценных бумаг за рубежом (США, Западная Европа). Кроме того будут проанализированы проблемы и перспективы развития ипотечных ценных бумаг в России. 

Теоретической и методологической основой дипломной работы, послужили работы российских и зарубежных ученых, использовались труды таких авторов как Разумова, Балобанов, Довдиенко, Ужегов и других, также использовались законодательные акты Российской Федерации.

 

 

Глава I.  Сущность ипотечного кредитования

Сущность ипотечного кредитования

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обяза­тельства должника, при которой недвижимое имущество остает­ся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обя­зательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.[1]

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.

• Во-первых, ипотека, как и всякий залог, – это способ обеспече­ния надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следова­тельно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

• Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает не­движимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

• В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении долж­ника. Он же остается собственником, пользователем и фактиче­ским владельцем этого имущества, но лишается права распоря­жения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

• В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именной ценной бумагой, удостоверяющей следу­ющие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без пред­ставления других доказательств существования этого обяза­тельства; право залога на имущество, обремененное ипотекой), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государ­ственной регистрацией.

• В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одно­му и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в по­рядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

• В - шестых, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного иму­щества с публичных торгов. При реализации имущества, зало­женного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет пре­имущества перед другими кредиторами в размере суммы, указан­ной в закладной.

Выделяют следующие принципы ипотеки:

1) гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересован­ного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

2) специальности — возможность установления ипотеки только к оп­ределенной недвижимости и в определенном объеме;

3) достоверности — записи в публичных книгах означают, что в от­ношении данного имущества нет иных прав и правовых ограни­чений, кроме обозначенных;

4) старшинства — преимущество одного закладного права перед дру­гим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

5) бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, пря­мо предусмотренных в законе или договоре;

6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипо­течную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, воз­вращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипо­текой).

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслужива­ния ипотечных кредитов.[2]

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из не­скольких этапов[3] (см. Приложение 1) и начинается с предварительной квалификации по­тенциального клиента и оформления заявления на получение кредита. На следующем эта­пе банк собирает и проверяет информацию о клиенте и о залоге и оценивает вероятность погашения кредита, после чего принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ.

При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулиру­ет другие важные условия его выдачи (срок, процентная ставка, порядок погашения). За­тем начинается подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора, и проводится оценка предмета ипотеки. Последний этап - заключение договора купли-продажи между заемщиком и продавцом, а также кредитного договора и договора ипотеки между заемщиком и кредитором.

В кредитном договоре стороны предусматривают: сумму и срок кредита; размер процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по не­му; основания для досрочного расторжения договора и взыскание кредита и процентов по нему и т.д.

По договору об ипотеке заемщик (залогодатель), закладывая недвижимость, приоб­ретенную за счет кредита, теряет право распоряжаться ею, но сохраняет право владения и пользования. Кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преиму­щественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе проверять наличие и состояние недвижимости и требовать принятия необходимых мер по сохранно­сти этого имуществаОбязательным является страхование предмета ипотеки, а также жизни, здоровья и трудоспособности заемщика за его счет.

В договор ипотеки включаются следующие условия: предмет ипотеки; цена пере­даваемого в ипотеку имущества, существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер кредита и процентов; срок испол­нения основного обязательства; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества: основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

После государственной регистрации и урегулирования расчетов с продавцом не­движимости заемщик вселяется в приобретенную квартиру. В дальнейшем кредитор про­изводит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов. В случае выполнения обяза­тельств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается запись в государственном реестре. В случае неисполнения заемщиком обяза­тельств осуществляется обращение взыскания на предмет залога с последующей его реа­лизацией, чтобы погасить задолженность заемщика перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взы­скания и реализацией жилья, возвращается бывшему заемщику.

Таким образом, субъектами рынка ипотечных кредитов являются:

• заемщики (покупатели недвижимости);

• продавцы недвижимости;

• кредиторы (банки и другие кредитные организации).